משכנתא ראשונה: המסלולים בשפה פשוטה

משכנתא היא לא הלוואה אחת

כשאומרים "לקחנו משכנתא", בפועל לקחתם כמה הלוואות שונות בבת אחת. כל אחת נקראת מסלול, ולכל מסלול יש התנהגות אחרת: מה קורה כשהריבית במשק עולה, מה קורה כשיש אינפלציה, וכמה יעלה לכם לפרוע מוקדם. השילוב ביניהם נקרא תמהיל.

הנה ארבעת המסלולים הנפוצים, בלי ז'רגון.

פריים

הריבית בפריים צמודה לריבית בנק ישראל. לפי ביזפורטל (אוגוסט 2026), הפריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, והבנק מוסיף או מוריד מרווח משלו. המסלול לא צמוד למדד.

• היתרון: גמיש. בדרך כלל אפשר לפרוע מוקדם בלי עמלה משמעותית.
• החיסרון: כשבנק ישראל מעלה ריבית, ההחזר החודשי עולה מיד.

קבועה לא צמודה (קל״צ)

הריבית נעולה לכל התקופה, ואין הצמדה למדד. ההחזר החודשי זהה מהחודש הראשון עד האחרון.

• היתרון: ודאות מלאה. אתם יודעים היום כמה תשלמו בעוד 20 שנה.
• החיסרון: בדרך כלל הריבית ההתחלתית גבוהה יותר. פירעון מוקדם עלול לכלול עמלה, תלוי בריבית במשק באותו רגע.

קבועה צמודה

גם כאן הריבית לא משתנה, אבל יתרת הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. אם יש אינפלציה, החוב גדל, וגם ההחזר.

• היתרון: הריבית הנקובה נמוכה בדרך כלל מהקל״צ.
• החיסרון: ההחזר בפועל לא ידוע מראש. בתקופות של אינפלציה, יש אנשים שמגלים אחרי כמה שנים שהם חייבים יותר ממה שלקחו.

משתנה כל 5 שנים

הריבית קבועה לחמש שנים, ואז מתעדכנת לפי עוגן שנקבע בחוזה. יש גרסה צמודה ויש לא צמודה.

• היתרון: נקודות יציאה. בדרך כלל, במועד שינוי הריבית אפשר לפרוע בלי עמלה גדולה.
• החיסרון: אין ודאות לגבי הריבית אחרי חמש שנים.

מה בנק ישראל מחייב

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (גרסה מעודכנת מפברואר 2026) קובעת כמה כללים שכל בנק חייב לעמוד בהם:

תמהיל: חלק ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על שני שלישים. ההוראה מגדירה ריבית משתנה כריבית שעשויה להשתנות לאורך תקופת ההלוואה, כך שגם המסלול המשתנה כל 5 שנים נספר כאן. במילים אחרות: לפחות שליש מההלוואה צריך להיות בריבית קבועה לכל התקופה, צמודה או לא צמודה.

שיעור מימון לפי סוג רוכש:

• דירה יחידה: עד 75% משווי הנכס.
• דירה חליפית (משפרי דיור שמוכרים דירה קיימת): עד 70%.
• דירה להשקעה: עד 50%.

יחס החזר להכנסה: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40%, הבנק נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה.

תקופה: עד 30 שנה.

עוד שני עדכונים שכדאי להכיר. בדצמבר 2025, לפי כלכליסט, בנק ישראל הפך לקבועה את ההקלה שמאפשרת הלוואה לכל מטרה עד 70% משווי דירה. ובמרץ 2025, לפי מרכז הנדל״ן, בנק ישראל הגביל את היקף המימון של מבצעי קבלנים כמו 20/80. אם אתם קונים מקבלן במבנה כזה, המשכנתא האמיתית שלכם נלקחת רק לקראת המסירה.

איך משווים בין הצעות

בנק ישראל הנהיג רפורמה שמחייבת כל בנק להציג לכם שלושה סלים אחידים, באותו מבנה בכל הבנקים:

1. 100% ריבית קבועה לא צמודה.
2. שליש קבועה לא צמודה, שליש משתנה כל 5 שנים צמודה, שליש פריים.
3. חצי קבועה לא צמודה וחצי פריים.

הבנק רשאי להוסיף תמהיל רביעי לבחירתו. בכל אחד מהם הבנק מציג את הריבית, סך ההחזר הצפוי, ההחזר החודשי הראשון וההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי.

כך משווים בצורה הוגנת:

• אותו סל מול אותו סל. סל 2 בבנק אחד מול סל 2 בבנק אחר.
• סך ההחזר הצפוי, לא רק הריבית ההתחלתית.
• ההחזר החודשי הגבוה הצפוי. תשאלו את עצמכם אם תעמדו בו גם בחודש רע.
• תנאי פירעון מוקדם בכל מסלול.
• אותה תקופה. הארכת התקופה מורידה את ההחזר החודשי ומעלה את סך הריבית.

מה בודקים

• איזה סוג רוכש אתם לפי הבנק: דירה יחידה, חליפית או להשקעה.
• כמה הון עצמי יש לכם בפועל, אחרי מס רכישה, עורך דין, שמאי והובלה.
• יחס ההחזר להכנסה בתרחיש של עליית ריבית.
• כמה מההחזר החודשי חשוף לפריים, וכמה לאינפלציה.
• אם יש סיכוי שתמכרו או תפרעו בתוך כמה שנים, ומה זה יעלה בכל מסלול.
• הצעות משני בנקים לפחות, על אותם סלים.
• הערכת שמאי שאינה נמוכה ממחיר הקנייה, אחרת שיעור המימון יחושב מסכום נמוך יותר.

מה יכול להשתבש

• הריבית במשק עולה, וחלק הפריים מקפיץ את ההחזר החודשי.
• אינפלציה גבוהה מגדילה את יתרת החוב במסלולים הצמודים.
• השמאי מעריך את הדירה בפחות ממחיר הקנייה, וחסר לכם הון עצמי.
• פירעון מוקדם של מסלול קבוע מגיע עם עמלה שלא תכננתם.
• ההכנסה יורדת, וההחזר שנראה סביר הופך לכבד.
• אישור עקרוני פג תוקף לפני שחתמתם, והתנאים החדשים שונים.