מס רכישה על דירה שנייה: כמה משלמים ב־2026

מה זה מס רכישה ולמה הדירה השנייה יקרה יותר

מס רכישה הוא מס שמשלם מי שקונה זכות במקרקעין, למשל דירה. הוא מחושב לפי שווי העסקה, במדרגות, בדומה למס הכנסה: כל חלק מהמחיר מחויב בשיעור של המדרגה שלו.

ההבדל הגדול הוא בין שני מסלולים. מי שקונה דירה יחידה נהנה מסכום פטור משמעותי. מי שכבר מחזיק דירה וקונה עוד אחת משלם מהשקל הראשון. על דירה של כמה מיליוני שקלים, הפער מגיע בקלות למאות אלפי שקלים, ולכן שווה להבין את הכללים לפני החתימה.

המדרגות נכון לאוקטובר 2026

הסכומים בחוק מוקפאים: לפי החוק, הם לא מתואמים למדד בשנות המס 2025 עד 2027, ולכן אותם סכומים חלים מאז 16 בינואר 2024.

דירה נוספת (הוראת שעה, בתוקף עד 31.12.2026):

• עד 6,055,070 ש"ח: 8%
• מעל 6,055,070 ש"ח: 10%

דירה יחידה (תושב ישראל):

• עד 1,978,745 ש"ח: פטור
• מ־1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח: 3.5%
• מ־2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח: 5%
• מ־6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח: 8%
• מעל 20,183,565 ש"ח: 10%

הוראת השעה: מה קורה ב־1 בינואר 2027

שיעורי ה־8% וה־10% לדירה נוספת לא כתובים בחוק כקבועים. הם נקבעו בהוראת שעה שהוארכה עד 31.12.2026. אם היא לא תוארך שוב, החוק חוזר למדרגות הקבועות שלו לדירה שאינה יחידה: 5% עד 1,465,800 ש"ח, 6% עד 4,397,380 ש"ח, 7% עד 6,055,070 ש"ח, 8% עד 20,183,565 ש"ח ו־10% מעל.

החוק מאפשר לשר האוצר להאריך את התקופה בצו, באישור ועדת הכספים של הכנסת. נכון לאוקטובר 2026, בתקשורת הכלכלית מעריכים שבגלל הבחירות ההחלטה עלולה להתעכב, ולא מצאנו החלטה סופית. המשמעות המעשית: השיעור נקבע לפי מועד העסקה, ולכן מי שחותם סביב סוף השנה צריך לבדוק מה בתוקף באותו יום, ולא להסתמך על כותרות.

מי נחשב בעל דירה יחידה

ההגדרה בחוק מפורטת יותר ממה שנדמה:

• התא המשפחתי נספר כרוכש אחד. רוכש, בן או בת הזוג (אלא אם הם גרים בנפרד דרך קבע) וילדים מתחת לגיל 18 שאינם נשואים. אם לבן הזוג יש דירה, היא נספרת.
• רק דירות בישראל ובאזור. דירה בחו"ל לא נספרת לצורך ההגדרה.
• חלק קטן לא נספר. חלק בדירה שאינו עולה על שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה חלק שאינו עולה על מחצית.
• שכירות מוגנת ישנה. דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997 לא נספרת.
• תושבות. המסלול המופחת שמור ליחיד תושב ישראל, כולל מי שהפך לתושב לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך תקופה שנקבעה בחוק אחרי הרכישה.

מקרים נפוצים שכדאי להכיר

• הורים שקונים דירה לילד בגיר. אם ההורים כבר מחזיקים דירה והדירה נרשמת על שמם, מבחינת החוק זו דירה נוספת שלהם. ילד שמלאו לו 18, או ילד נשוי, נחשב רוכש נפרד, והמעמד שלו נבדק לפי הדירות שלו ושל בן או בת הזוג שלו.
• בני זוג שלכל אחד דירה. מכיוון שבני זוג נחשבים רוכש אחד, דירה שבבעלות אחד מהם נספרת גם לשני, גם אם הקנייה החדשה רשומה רק על שם אחד.
• ילד מתחת לגיל 18 עם דירה. דירה שרשומה על שם ילד קטין שאינו נשוי נספרת לתא המשפחתי של ההורים.
• דירה בחו"ל. לא נספרת לצורך ההגדרה של דירה יחידה בישראל, אבל זה לא אומר שאין לה השלכות מס אחרות במדינה שבה היא נמצאת.

משפרי דיור: כלל 24 החודשים

קניתם דירה חדשה לפני שמכרתם את הקודמת? לא בהכרח תשלמו כמו משקיעים. לפי החוק, אם בתוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה מכרתם את הדירה הקודמת, שהייתה דירתכם היחידה עד אז, החדשה תחויב לפי מדרגות דירה יחידה.

ברכישה מקבלן הספירה שונה: 12 חודשים מהמועד שבו הדירה הייתה אמורה להימסר לפי ההסכם, ואם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטתכם, 12 חודשים מהמסירה בפועל.

שימו לב לתאריכים. עד 31.5.2025 חלה תקופה מקוצרת של 18 חודשים, ולכן מי שרכש לפני המועד הזה צריך לבדוק איזה כלל חל עליו. בררו מראש עם מי שמלווה את העסקה איך מדווחים במצב הזה, ומה המשמעות אם המכירה לא תתבצע בזמן.

קרקע ונכס מסחרי

קרקע שאינה בנויה ונכס מסחרי אינם במסלול של דירות מגורים. לפי כל זכות, השיעור עליהם הוא 6%. מי שקונה קרקע כהשקעה צריך לחשב את המס הזה כחלק מעלות העסקה, בנוסף לשאר ההוצאות.

דוגמת חישוב

נניח דירה במחיר 2,500,000 ש"ח, לפי המדרגות נכון לאוקטובר 2026.

כדירה נוספת: 2,500,000 × 8% = 200,000 ש"ח

כדירה יחידה:

• על 1,978,745 ש"ח הראשונים: 0
• על 368,295 ש"ח (עד 2,347,040): 3.5% = 12,890 ש"ח
• על 152,960 ש"ח הנותרים: 5% = 7,648 ש"ח
• סה"כ: כ־20,538 ש"ח

הפער: כ־179,000 ש"ח על אותה דירה. זו הסיבה שמשפרי דיור צריכים לתכנן את מכירת הדירה הקודמת מראש.

ועוד דוגמה מעל התקרה: דירה נוספת ב־7,000,000 ש"ח תחויב ב־8% על 6,055,070 ש"ח (484,406 ש"ח) ו־10% על 944,930 ש"ח (94,493 ש"ח), כלומר כ־578,899 ש"ח.

את החישוב המדויק לעסקה שלכם עשו בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים, שמחשב לפי סוג הנכס, מועד העסקה והמעמד שלכם.

מועדים: דיווח ותשלום

• הצהרה: מגישים למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום העסקה. בדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש אותה.
• תשלום: את המס לפי השומה העצמית משלמים בתוך 60 יום מיום העסקה.
• איחור: על סכום שלא שולם במועד מתווספים הפרשי הצמדה וריבית.
• שומת המנהל: אם רשות המסים קבעה שומה גבוהה יותר, יש מועדים נפרדים לתשלום ההפרש, וזכות להשיג עליה.

מה בודקים לפני שחותמים

• כמה דירות יש לכם, לבן או בת הזוג ולילדים מתחת לגיל 18, כולל חלקים וירושות.
• האם אתם נחשבים תושבי ישראל לצורך החוק.
• מה מועד העסקה הצפוי, והאם הוראת השעה עדיין בתוקף באותו יום.
• אם אתם משפרי דיור: מתי בפועל תוכלו למכור את הדירה הקודמת, ואיך תממנו את התקופה שבאמצע.
• ברכישה מקבלן: מה מועד המסירה שכתוב בהסכם.
• חישוב בסימולטור הרשמי, והכללת המס בתקציב ובמימון.

מה יכול להשתבש

• הדירה הקודמת לא נמכרת בזמן. שוק איטי עלול להשאיר אתכם אחרי 24 החודשים, ואז תשלמו לפי דירה נוספת.
• דירה של בן הזוג נשכחת. התא המשפחתי נספר יחד, וזו טעות נפוצה.
• הסתמכות על שיעורים שישתנו. הוראת השעה מסתיימת בסוף 2026, וההחלטה עליה פתוחה נכון לכתיבת המדריך.
• מימון שלא כולל את המס. מס של מאות אלפי שקלים צריך להופיע בתוכנית המימון מהיום הראשון, לא להתגלות אחרי החתימה.

המדריך מסביר את הכללים הכלליים ואינו מחליף בדיקה של עורך דין או רואה חשבון המתמחים במיסוי מקרקעין, במיוחד במקרים של ירושות, תושבות או רכישה מקבלן.