מס שבח במכירת דירה: מתי פטורים ומתי משלמים

ברוב המקרים, מי שמוכר את דירת המגורים היחידה שלו אחרי לפחות 18 חודשים בבעלותו לא ישלם מס שבח, כל עוד השווי לא עובר את תקרת הפטור של 5,008,000 ₪ (נכון לאוקטובר 2026, לפי רשות המסים). מי שלא זכאי לפטור משלם 25% מהשבח הריאלי. והחדשות הטובות לבעלי דירות ותיקות: אם קניתם לפני 2014, המס מחושב רק על חלק מהשבח.

עכשיו בואו נפרק את זה לאט, כי ההבדל בין "פטור" ל"לא פטור" יכול להיות שווה הרבה כסף.

מה זה מס שבח ועל מה הוא מחושב?

מס שבח הוא מס שהמוכר משלם על עליית הערך של הדירה מאז שקנה אותה. "שבח" הוא פשוט ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה.

אבל לא כל ההפרש. רשות המסים לא מחייבת אתכם על אינפלציה: מחיר הקנייה מוצמד למדד המחירים לצרכן מיום הקנייה ועד יום המכירה. מה שנשאר אחרי ההצמדה הוא השבח הריאלי, ועליו, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות, חל המס. לפי כל זכות, נכון לאוקטובר 2026, שיעור המס הוא 25% מהשבח הריאלי נטו.

מתי פטורים ממס שבח על דירה יחידה?

זה הפטור שרוב המוכרים מחפשים. לפי כל זכות ולפי חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49ב), התנאים העיקריים הם:

• דירת מגורים מזכה. דירה שמשמשת למגורים, לא משרד ולא מחסן.
• דירה יחידה. במועד המכירה אין לכם דירת מגורים נוספת. דירה שרשומה על שם בן או בת הזוג, או על שם ילד מתחת לגיל 18, נחשבת גם שלכם.
• 18 חודשים לפחות בבעלות. בדירה חדשה מקבלן, הספירה מתחילה מהיום שהדירה ראויה למגורים (למשל מטופס 4), אם קניתם אותה לפני כן.
• תקרת שווי. הפטור המלא חל עד שווי של 5,008,000 ₪. התקרה בתוקף מ־1.1.2025 ועד 31.12.2027, לפי הוראת ביצוע 1/2026 של רשות המסים. על החלק שמעל התקרה משלמים מס.

את הפטור לא מקבלים אוטומטית. מבקשים אותו בהצהרה על המכירה, ורשות המסים בודקת.

מה קורה כשיש שתי דירות?

כאן מתחילים הניואנסים. הכלל הבסיסי: מי שמחזיק דירה נוספת לא זכאי לפטור "דירה יחידה". אבל יש כמה מצבים שבהם החוק מקל:

• דירה חלופית. קניתם דירה חדשה ואתם מוכרים את הישנה? לפי כל זכות, נכון לאוקטובר 2026, מי שקנה את הדירה הנוספת לפני 1.6.2023 או אחרי 31.5.2025 צריך למכור את הישנה תוך 24 חודשים. מי שקנה בין 1.6.2023 ל־31.5.2025 צריך למכור תוך 18 חודשים. בעקבות המלחמה נקבעו הארכות לחלק מהתקופות, ולכן שווה לבדוק את התאריך המדויק שלכם.
• חלק קטן בדירה אחרת. בעלות של עד 33% בדירה נוספת בדרך כלל לא שוללת את הפטור.
• דירה בירושה. חלק בדירה שירשתם, בתנאים מסוימים, לא נספר כדירה נוספת.

ומה עם הצד של הקונה? אם אתם קונים דירה שנייה, תשלמו מס רכישה בשיעורים אחרים. פירטנו את זה במדריך למס רכישה על דירה שנייה.

אילו ניכויים מקטינים את השבח?

הוצאות מוכרות מנוכות מהשבח, ולפי כל זכות גם הן מוצמדות למדד. הנפוצות:

• שיפוץ ושדרוג של הדירה
• שכר טרחת עורך דין, בקנייה ובמכירה
• עמלת תיווך
• מס הרכישה ששילמתם כשקניתם
• אגרות ותשלומים דומים

איך זה נראה במספרים? הדוגמה של כל זכות לדירה שנקנתה אחרי 2014: קנייה ב־2015 ב־2 מיליון ₪, מכירה ב־2020 ב־2.5 מיליון ₪. המדד עלה באותה תקופה ב־5%, ולכן מחיר הקנייה המוצמד הוא 2.1 מיליון ₪ והשבח הריאלי 400,000 ₪. שיפוץ, תיווך ועורך דין הסתכמו ב־200,000 ₪, ואחרי הצמדה 202,000 ₪. השבח נטו הוא 198,000 ₪, והמס 25% ממנו: 49,500 ₪. בלי הקבלות, אותה מכירה הייתה עולה 100,000 ₪ במס. ההבדל הוא כמעט 50,000 ₪, רק בגלל קלסר מסודר.

המילה החשובה כאן היא "קבלות". שיפוץ מטבח לפני עשר שנים בלי חשבונית הוא זיכרון נעים, לא הוצאה מוכרת.

מה זה חישוב לינארי מוטב?

זה ההקלה הגדולה לבעלי דירות ותיקות שלא זכאים לפטור מלא, למשל כי יש להם דירה נוספת. ההיגיון: השבח מתחלק באופן שווה על כל שנות הבעלות, ורק החלק היחסי שמיוחס לתקופה מ־2014 ועד יום המכירה חייב במס.

הדוגמה שמביא אתר כל זכות, בפשטות: דירה שנקנתה ב־2010 ונמכרה בתחילת 2017 בשבח של 700,000 ₪. השבח מתחלק לשבע שנים, 100,000 ₪ לשנה. רק שלוש השנים מ־2014 נספרות, כלומר 300,000 ₪. אחרי ניכוי הוצאות של 100,000 ₪, המס הוא 25% מ־200,000 ₪, כלומר 50,000 ₪.

ככל שהחזקתם בדירה יותר שנים לפני 2014, כך החלק החייב קטן יותר. לדירה שהמחיר שלה מושפע מזכויות בנייה יש חישוב נפרד, ורשות המסים מפרסמת לו טופס ייעודי.

מתי מדווחים ומתי משלמים?

שני מועדים לזכור:

1. הצהרה תוך 30 ימים. לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, כפי שמופיע באתר רשות המסים, המוכר חייב להגיש הצהרה תוך 30 ימים מיום המכירה. גם הקונה מגיש הצהרה משלו. ההגשה מקוונת: עורך דין מגיש דרך המערכת שלו, ומי שבלי עורך דין מגיש דרך האזור האישי.
2. תשלום תוך 60 ימים. לפי כל זכות, נכון לאוקטובר 2026, מס שבח משולם בדרך כלל תוך 60 ימים מהחתימה על החוזה. במקרים מסוימים אפשר לדחות את התשלום, למשל כשיש פער גדול בין החתימה להשלמת העסקה.

גם כשמגיעים לפטור, חייבים להגיש הצהרה. פטור זה לא פטור מניירת.

טעויות נפוצות ומה בודקים עם עורך דין לפני חתימה

כמה דברים שחוזרים שוב ושוב:

• לשכוח את בן הזוג. דירה על שם בן או בת הזוג נחשבת דירה של התא המשפחתי, גם אם אתם בטוחים שהיא "שלו".
• לספור 18 חודשים מהיום הלא נכון. בדירה מקבלן הספירה מתחילה מהאכלוס, לא מהחוזה.
• לזרוק קבלות. כל הוצאה בלי מסמך היא הוצאה שלא תנוכה.
• לא לבדוק את חלון הזמן לדירה חלופית. כמה חודשים של איחור יכולים להפוך מכירה פטורה לחייבת.
• לחתום לפני שבודקים. סימולציה של המס לפני החתימה מאפשרת לתמחר את העסקה נכון.

לפני שחותמים, שווה לשבת עם עורך דין מקרקעין ולעבור על השאלות האלה: האם אני עומד בתנאי הפטור? אם לא, האם חישוב לינארי מוטב חל עליי? אילו הוצאות אפשר להוכיח? ומה לוח הזמנים מול הדירה הבאה? אם אתם קונים במקביל עם משכנתא, כדאי להכיר גם את מסלולי המשכנתא הבסיסיים, כי מועד קבלת הכסף מהמכירה משפיע על התכנון.

התוכן כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי. כל עסקה שונה, והחוק מתעדכן.