אתונה

מי קונה כאן ולמה

ישראלים, ובמספרים לא קטנים. לפי הסקר השנתי של RE/MAX Hellas, רשת התיווך הגדולה ביוון, שפורסם ב־To Vima בדצמבר 2025, ישראלים היו הקבוצה הגדולה ביותר בין הקונים הזרים באטיקה, לפני קונים מטורקיה ומלבנון. גם בסלוניקי הם במקום הראשון.

אותו סקר מצייר את הקונה הטיפוסי: 40% מהקונים הזרים בני 41 עד 50, ו־90% קנו בכסף עצמי, בלי משכנתא. 68% ביקרו בנכס פעמיים או שלוש לפני שקנו.

חלק מהביקוש קשור לגולדן ויזה. לפי נתוני משרד ההגירה היווני שפרסם Dnews, מספר ההיתרים שבידי משקיעים ישראלים עלה מ־260 בסוף יולי 2024 ל־510 בסוף יולי 2025. לפי To Vima, באוקטובר 2025 החזיקו ישראלים ב־567 היתרי משקיע ראשוניים, כ־3% מהסך הכול.

כמה זה עולה

בנק יוון לא מפרסם מחיר ממוצע למטר, אלא מדד שמראה בכמה המחירים עלו. לפי הפרסום מספטמבר 2026, ברבעון השני של 2026 מחירי הדירות באתונה עלו ב־5.0% לעומת הרבעון המקביל, ובכל יוון ב־5.5%. ב־2025 כולה העלייה באתונה הייתה 6.6%.

גם השכירות מתייקרת. לפי ELSTAT, סעיף שכר הדירה במדד המחירים לצרכן עלה ב־5.9% בשנה שהסתיימה בספטמבר 2026, כשהאינפלציה הכללית עמדה על 5.0%.

מחירים למטר לפי שכונה תמצאו באתרי מודעות, אבל אלה מחירים מבוקשים, לא מחירי עסקאות. כדאי לבקש מעורך הדין או מהשמאי נתוני עסקאות בפועל באזור.

האם זר יכול להיות בעלים?

כן. לפי מדריך Lex Mundi להגבלות על השקעות זרות, קונים מחוץ לאיחוד האירופי צריכים היתר מראש רק באזורי גבול שמפורטים בחוק 1892/1990, למשל איי הדודקנס, אברוס, לסבוס, סאמוס וחיוס. אטיקה לא ברשימה.

מה שכן מוגבל הוא השימוש. לפי ממשלת יוון, רישום חדש של דירות להשכרה קצרת טווח חסום ברובעים 1, 2 ו־3 של אתונה, כלומר המרכז ההיסטורי ושכונות כמו פנגרטי ופטרלונה, וההגבלה הוארכה גם ל־2027.

אילו מסים משלמים שם?

• מס העברה: לפי AADE, 3% מהשווי לצורכי מס, ועוד היטל של 3% מסכום המס, כלומר כ־3.09%. המס משולם לפני החתימה אצל הנוטריון.
• השינוי המתוכנן: הצעת חוק שפורסמה להערות הציבור ב־18 באוקטובר 2026 מעלה את השיעור ל־15% לרכישת דירה בידי יחיד שהוא תושב מס של מדינה מחוץ לאיחוד ולאזור הכלכלי האירופי, בחוזים שייחתמו מ־1 ביולי 2027. ההצעה עוד לא אושרה בפרלמנט.
• מע״מ על דירה חדשה: לפי KPMG, ההשעיה של מע״מ על מבנים חדשים, לבקשת הקבלן, הוארכה עד 31 בדצמבר 2026, והצעת החוק החדשה מאריכה אותה ב־2027.
• מס שנתי: בעלי נכס משלמים ENFIA, מס רכוש שנתי, ומגישים טופס E9 עד 31 בינואר של השנה שאחרי הרכישה, לפי AADE.

ומה עם מס בישראל?

ברשימת אמנות המס של רשות המסים בישראל מופיעה אמנה עם יוון, שנחתמה ב־24 באוקטובר 1995, ולפי ההערה בנוסח המפורסם היא בתוקף מ־1 בינואר 1999. שכירות ממקרקעין ביוון ניתנת למיסוי ביוון, וישראל נותנת זיכוי על המס ששולם שם. על הצד הישראלי, כולל מסלול 15% וחובות דיווח, כתבנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

איך נראה תהליך הקנייה?

1. מוציאים מספר זיהוי לצורכי מס יווני (AFM). לפי gov.gr, אפשר להגיש בקשה מקוונת ולהזדהות בשיחת וידאו או במשרד מס.
2. שוכרים עורך דין יווני שבודק את הבעלות, השעבודים וההיתרים.
3. מוציאים תעודות מהקדסטר (Ktimatologio), המרשם הלאומי של זכויות במקרקעין.
4. מגישים עם המוכר הצהרת מס העברה ומשלמים את המס.
5. חותמים על חוזה הרכישה אצל נוטריון.
6. רושמים את העסקה בקדסטר ומגישים E9 לרשות המסים.

את כל השלבים, כולל מה בודקים בכל אחד, פירטנו במדריך קניית דירה באתונה מישראל.

אשרת שהייה ותושבות

לפי חוק 5100/2024, מי שקונה נכס של 800,000 אירו לפחות באטיקה, בנכס אחד ובשטח עיקרי של 120 מ״ר לפחות אם הוא בנוי, יכול לקבל היתר שהייה לחמש שנים עם אפשרות חידוש. ההיתר לא מקנה זכות לעבוד ביוון, והנכס אסור בהשכרה קצרת טווח. כל התנאים והחריגים במדריך גולדן ויזה ביוון 2026.

סיכונים שכדאי להכיר

• מס העברה של 15% על הפרק. מי שחותם אחרי 1 ביולי 2027, אם החוק יעבור, עלול לשלם פי חמישה מס. על דירה של 400,000 אירו זה כ־61,800 אירו במקום כ־12,360.
• הגבלות על השכרה לתיירים במרכז אתונה ובנכסי גולדן ויזה. תוכנית שמבוססת על השכרה קצרה צריכה בדיקה מחדש.
• מחירים אחרי עליות. בנק יוון מראה עליות של שנים ברציפות, וקצב העלייה ב־2026 נמוך מזה של 2025.
• תורים בגולדן ויזה. לפי ריכוז של טבלאות משרד ההגירה שערכה חברת השירותים Aegalis, ביולי 2026 עמדו 6,315 בקשות ראשוניות בהמתנה.
• שינויי חקיקה תכופים. ספי הגולדן ויזה הועלו פעמיים, בחוק 5007/2022 ובחוק 5100/2024. בודקים את המצב ביום החתימה, לא ביום שקראתם כתבה.

איך מגיעים

לפי KAYAK, טיסה ישירה מנתב״ג לאתונה נמשכת כשעתיים ורבע. בשלושת החודשים האחרונים פעלו בקו בין השאר Aegean, אל על וארקיע, וגם חברות נוספות. את הלו״ז העדכני בודקים מול חברות התעופה.

המידע כאן כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין יווני ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.