נכס בחו״ל ומס בישראל: מה מדווחים ומה משלמים

תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסות מכל העולם. לכן שכירות מדירה בחו״ל, או רווח ממכירתה, מדווחים כאן ובדרך כלל גם ממוסים כאן, בניכוי זיכוי על המס ששולם בחו״ל. ויש מקרים שבהם צריך להגיש דוח שנתי גם כשהדירה עומדת ריקה ולא הכניסה שקל.

המדריך הזה מסדר את התמונה מהצד הישראלי. מה קורה במדינה שבה נמצא הנכס, מפורט במדריכי היעדים שלנו: דירה בדובאי, דירה בבודפשט והשקעה בבטומי.

חובת דיווח או חובת תשלום: מה ההבדל?

אלה שתי שאלות נפרדות, וכדאי לא לערבב ביניהן.

חובת דיווח פירושה להגיש דוח שנתי לרשות המסים, גם אם בסוף לא יוצא מס לתשלום. חובת תשלום פירושה שיש הכנסה או רווח שחייבים עליהם מס בישראל.

לפי מדריך רשות המסים לשנת המס 2025, אלה כמה מצבים שמחייבים דוח שנתי, גם בלי הכנסה:

• אתם, בן הזוג והילדים מתחת לגיל 18 החזקתם נכסים בחו״ל בשווי מעל 2,086,000 ש״ח.
• היו לכם חשבונות בבנקים בחו״ל ביום כלשהו בשנה, בסכום כולל מעל 2,086,000 ש״ח.
• החזקתם זכות בחברה תושבת חוץ שאינה נסחרת בבורסה.

הסכום של 2,086,000 ש״ח הוא הסכום שרשות המסים פרסמה לשנת המס 2025. הסכומים מתעדכנים, ולכן בודקים את המדריך של השנה הרלוונטית.

ומה אם יש הכנסה מחו״ל, אבל אין סיבה אחרת להגיש דוח? לפי אותו מדריך, אפשר לשלם מקדמת מס במסלול שנקרא "דיווח מקוצר" ולהיות פטורים מדוח מלא, כל עוד הכנסת החוץ לא עלתה על 375,000 ש״ח בשנת 2025. ליחיד בלי תיק פעיל, המועד לדיווח המקוצר הוא עד 30 באפריל של השנה שאחרי שנת המס.

השכרתי את הדירה בחו״ל. כמה מס אשלם בישראל?

יש שני מסלולים, ובוחרים ביניהם כל שנה בדוח.

מסלול 15%. לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, נכון לאוקטובר 2026, יחיד שמשכיר נכס מחוץ לישראל רשאי לשלם 15% על הכנסת השכירות. המחיר: אסור לנכות הוצאות, חוץ מפחת, ואין זכאות לזיכוי על המס ששילמתם בחו״ל. רשות המסים כותבת את זה במפורש במדריך שלה.

המסלול הרגיל. ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות שלכם וממוסה לפי המדרגות האישיות. מנגד, מותר לנכות הוצאות שהוצאו לייצור ההכנסה, ומקבלים זיכוי על המס ששולם בחו״ל.

מה זה זיכוי ממס זר, ולמה הוא משנה את החשבון?

זיכוי ממס זר הוא הדרך של ישראל לא לגבות מכם פעמיים. לפי סעיף 200 לפקודה, מס זר ששולם על הכנסה שחייבת במס בישראל מותר בזיכוי כנגד המס הישראלי. לפי סעיף 204, הזיכוי מוגבל: הוא לא יעלה על המס הישראלי על אותה הכנסה.

בפועל זה אומר שני דברים:

• אם במדינת הנכס משלמים מס גבוה על שכירות, המסלול הרגיל עם הזיכוי יכול לצמצם מאוד את המס בישראל.
• אם במדינת הנכס משלמים מעט מס או בכלל לא, אין הרבה מה לקזז, והמסלול של 15% עשוי להיות פשוט יותר.

איזה מסלול עדיף? תלוי בהכנסות האחרות שלכם, בהוצאות על הנכס ובמס ששולם בחו״ל. זה חישוב, לא תחושת בטן. את הפרטים של המס הזר מדווחים בנספח ד' לדוח השנתי (טופס 1324), לפי הנחיות רשות המסים.

מכרתי את הדירה. מס שבח בחו״ל, ומה בישראל?

כאן יש בלבול נפוץ. מס שבח בישראל חל על מקרקעין בישראל בלבד: חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "מקרקעין" כקרקע בישראל. מכירה של דירה בחו״ל לא נכנסת אליו.

במקום זה חל מס רווח הון לפי פקודת מס הכנסה. לפי סעיף 91, נכון לאוקטובר 2026, יחיד משלם על רווח הון ריאלי מס בשיעור שלא יעלה על 25%. "ריאלי" כאן אומר שהחלק שנובע מאינפלציה מנוטרל בחישוב.

ושלושה דברים שכדאי לדעת:

• מקדמה תוך 30 יום. לפי לוח המועדים של רשות המסים, מקדמת מס רווח הון בשיעור 25% מהרווח מדווחת ומשולמת בתוך 30 יום מיום מכירת הנכס.
• גם כאן יש זיכוי. מס ששולם במדינת הנכס על המכירה מדווח בנספח ד', עם מסמך שמעיד על התשלום, ויכול להיות מקוזז מהמס הישראלי.
• הדירה בחו״ל לא פוגעת בפטור על הדירה בישראל. הפטור ממס שבח לדירה יחידה, לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, בודק אם זו דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור. דירה בבטומי לא נספרת.

אמנות מס: מה צריך לדעת בלי להיכנס לכל מדינה?

אמנה למניעת כפל מס היא הסכם בין שתי מדינות שקובע למי מותר למסות איזו הכנסה. לפי משרד האוצר, האמנה גוברת על הדין הפנימי כשהיא מקלה, ובדרך כלל המדינה שבה נמצא הנכס מקבלת את זכות המיסוי הראשונה, והמדינה שבה אתם תושבים נותנת זיכוי על המס ששולם שם.

כמה נקודות מעשיות:

• בדקו שהאמנה קיימת. באוסף אמנות המס שמפרסמת רשות המסים מופיעים נוסחי אמנות עם איחוד האמירויות (נחתמה ב־31 במאי 2021), עם הונגריה (נחתמה ב־14 במאי 1991) ועם גאורגיה. את תאריכי הכניסה לתוקף בודקים ברשימה הרשמית של רשות המסים.
• אמנה לא מבטלת דיווח. גם כשיש אמנה, מדווחים בישראל ומבקשים את הזיכוי בדוח.
• אמנה לא מבטיחה מס נמוך. היא מחלקת את זכות המיסוי. כמה תשלמו בסוף תלוי בשיעורי המס בשתי המדינות.

מתי חייבים רואה חשבון?

בתיאוריה, אפשר להגיש דוח לבד. בפועל, שווה לשבת עם רואה חשבון שמכיר מיסוי בינלאומי אם אחד מאלה נכון לגביכם:

• יש לכם הכנסת שכירות מחו״ל ואתם צריכים לבחור בין מסלול 15% למסלול הרגיל.
• מכרתם נכס בחו״ל, או שאתם מתכננים למכור.
• הנכסים שלכם בחו״ל קרובים לרף שמחייב דוח, או עוברים אותו.
• אתם מחזיקים את הנכס דרך חברה, נאמנות או שותפות.
• אתם עולים חדשים או תושבים חוזרים. לפי מדריך רשות המסים לשנת המס 2025, תושב ישראל לראשונה ותושב חוזר ותיק שהגיעו אחרי 1.1.2007 פטורים מהגשת דוח במשך 10 שנים לגבי הכנסות מחו״ל או מנכסים בחו״ל. מדובר בהסדר עם תנאים, ושווה לוודא שהוא חל עליכם בשנה הרלוונטית.

ועוד נקודה שקל לפספס: לפי אותו מדריך, מי שמגיש דוח חייב לכלול בו את כל ההכנסות מכל המקורות. כלומר, גם הכנסה שלבדה לא הייתה מחייבת דוח נכנסת לדוח ברגע שאתם מגישים אחד, למשל בגלל עבודה עצמאית או הכנסה גבוהה.

מה בודקים לפני שקונים, ולא אחרי?

• איך תמוסה השכירות במדינת הנכס, ואם יש שם ניכוי במקור.
• אם יש אמנת מס בין ישראל למדינה, ומה היא אומרת על הכנסה ממקרקעין ועל רווח הון.
• מסמכים לשמור מהיום הראשון: חוזה רכישה, אישורי תשלום מס בחו״ל, הוצאות על הנכס. בלי מסמך אין זיכוי.
• שווי כולל של נכסים בחו״ל, כולל חשבונות בנק, מול הרף שמחייב דוח.
• מבנה הבעלות: פרטית, משותפת או דרך חברה. כל אחד מהם נראה אחרת מול רשות המסים.

ושורה תחתונה כנה: דירה בחו״ל היא לא רק עסקה במדינה אחרת. היא גם שורה בדוח שלכם בישראל, בכל שנה שהיא בבעלותכם. התוכן כאן הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של רואה חשבון או עורך דין למקרה שלכם.