בטומי: מה צריך לדעת לפני שמשקיעים

מה מותר לזרים בגאורגיה

הכלל פשוט יחסית. חוקת גאורגיה (סעיף 19(4)) קובעת שקרקע חקלאית יכולה להיות בבעלות המדינה, רשות מקומית, אזרח גאורגי או התאגדות של אזרחים גאורגים. החוק על קרקע חקלאית מ־2019 קבע חריגים מצומצמים: ירושה, תוכנית השקעה שהממשלה אישרה, ומוסדות פיננסיים שמממשים בטוחה.

כל השאר פתוח. לפי מדריך Chambers (מאי 2026), זרים יכולים לקנות דירות, נכסים מסחריים וקרקע שאינה חקלאית, בלי דרישת תושבות ובלי דרישת הדדיות.

מה זה אומר בבטומי? דירה בבניין מגורים היא לא הבעיה. אבל אם משווקים לכם מגרש, וילה עם שטח או "חלקה ליד הים", בדקו בנסח הרישום מה סיווג הקרקע.

רישום ב־NAPR: הרגע שבו הדירה באמת שלכם

בגאורגיה הבעלות במקרקעין נוצרת ועוברת רק עם הרישום אצל רשם המקרקעין הלאומי (NAPR), גוף ציבורי תחת משרד המשפטים. עד הרישום, יש לכם חוזה ולא בעלות.

איך זה עובד בפועל:

• את החוזה אפשר לחתום אצל נוטריון, או במשרד של NAPR מול פקיד מוסמך. הבקשות מוגשות בבתי השירות הציבורי (Public Service Hall).
• אגרת הרישום קבועה, ותלויה במהירות השירות שבוחרים.
• זר מציג דרכון. מי שלא מגיע בעצמו צריך ייפוי כוח.
• לפני חתימה מוציאים נסח עדכני מ־NAPR, ובודקים בעלות, שעבודים וסיווג.

לפי Chambers, אין בגאורגיה מס העברה לפי שווי הנכס. העלויות העיקריות הן אגרת הרישום ושכר הנוטריון, אם בוחרים בו. כשהמוכר הוא עוסק רשום למע"מ, חל מע"מ של 18%. בדקו אם הוא כלול במחיר.

מס בגאורגיה על הכנסה משכירות

גאורגיה ממסה תושבי חוץ רק על הכנסות שמקורן בגאורגיה. שיעור מס ההכנסה הכללי ליחיד הוא 20% (לפי PwC, נכון לספטמבר 2026).

על השכרת דירת מגורים יש הקלה. לפי Andersen Georgia (מאי 2026), תושב חוץ יכול ליהנות משיעור של 5%, אם עומדים בתנאים ומדווחים כנדרש. כשהשוכר הוא חברה, היא מנכה את המס במקור. כשהשוכר הוא אדם פרטי, אתם מדווחים בעצמכם, בדרך כלל עד 31 במרץ.

שימו לב: השכרה לטווח קצר דרך מפעיל, או במסגרת מלון, יכולה להיראות אחרת מבחינת מס. שאלו רואה חשבון גאורגי איך בדיוק תמוסה ההכנסה במבנה שמשווקים לכם.

מה מדווחים בישראל

תושב ישראל מדווח על השכירות מגאורגיה בדוח השנתי, בנספח ד' (טופס 1324). יש שתי דרכים:

1. מסלול 15% (סעיף 122א לפקודה): מותר לנכות רק פחת. אין זיכוי על המס ששולם בגאורגיה, ורשות המסים כותבת זאת במפורש בטופס.
2. המסלול הרגיל: מס לפי המדרגות האישיות, עם ניכוי הוצאות וזיכוי על המס הגאורגי לפי אמנת המס בין ישראל לגאורגיה, שנחתמה ב־2010.

איזה מסלול עדיף תלוי בהכנסות האחרות שלכם ובמבנה העסקה. זה חישוב לרואה חשבון ישראלי.

דירה על הנייר: הסיכון של הקבלן

חלק גדול מהדירות שמשווקות בבטומי נמכרות לפני שנבנו. Chambers מתאר את המודל המרכזי בבנייה למגורים בגאורגיה כמימון בשלבים מכספי רוכשים מראש. כלומר, הכסף שלכם מממן את הבנייה.

מה זה אומר:

• אם הקבלן נתקע, הכסף תקוע איתו.
• אל תניחו שיש הגנה דומה לערבות חוק המכר בישראל. בקשו מעורך דין גאורגי עצמאי להסביר מה בדיוק מגן על הכספים.
• בדקו היתר בנייה בתוקף, בעלות על הקרקע ושעבודים עליה.
• בדקו פרויקטים קודמים של היזם: האם נמסרו, ובאיזה איחור.
• קשרו תשלומים לשלבי בנייה שאפשר לאמת, לא ללוח זמנים בלבד.

דירות מלון, הכנסה משותפת והבטחות של סכום קבוע

זה הנושא הכי רגיש. בבטומי משווקים לא מעט דירות בבנייני מלון, שבהם חברת ניהול משכירה את כל היחידות ומחלקת הכנסות, או שהיזם מתחייב לשלם לרוכש סכום קבוע.

רשות ניירות ערך פרסמה בפברואר 2022 ממצאי ביקורת על שני מקרים של נדל"ן בחו"ל שהוצע לישראלים:

• דירות שנרשמו על שם הרוכשים, אבל הרוכשים התחייבו להשכיר אותן חזרה ליזם תמורת תשלום קבוע שלא תלוי בהכנסה מהדירה.
• יחידות נופש במלון שנרשמו על שם הרוכשים, אבל ההכנסה חולקה לפי רווחי המלון כולו ולא לפי היחידה.

הרשות קבעה ששני המבנים הם הצעה של ניירות ערך, למרות הרישום על שם הרוכש. ההיגיון: זו השקעה פיננסית פסיבית, שהתוצאה שלה תלויה ביזם ולא בכם. הצעה כזו לציבור בישראל כפופה לחוק ניירות ערך, עם כל הדרישות שבו.

למה זה חשוב לכם? מבנה כזה הופך את הקבלן או המפעיל לנקודת הכשל המרכזית. התחייבות לתשלום קבוע שווה בדיוק כמו היכולת של מי שהבטיח לעמוד בה.

מטבע, עונתיות ויציאה

• מטבע: המטבע המקומי הוא לארי (GEL). בדקו באיזה מטבע נקוב החוזה ובאיזה מטבע תתקבל השכירות. אתם יכולים להיות חשופים גם לדולר מול השקל וגם ללארי.
• עונתיות: בטומי היא עיר נופש על חוף הים השחור. הביקוש לתיירים לא מתפזר שווה על פני השנה, וחודשי החורף נראים אחרת לגמרי מהקיץ.
• יציאה: כשהרבה דירות דומות נבנות באותו אזור, מכירה עתידית יכולה לקחת זמן ולהיעשות במחיר נמוך מהצפוי. בדקו מי הקונה הטבעי של הדירה שלכם בעוד כמה שנים.

שלוש שאלות לשאול את המשווק

לפני כל פגישה או שיחת זום, כדאי להגיע עם שאלות פשוטות. התשובות יגידו לכם הרבה גם כשהן מתחמקות.

1. על שם מי רשומה הקרקע היום, ואפשר לקבל נסח NAPR עכשיו? תשובה כמו "נשלח אחרי החתימה" היא סימן לעצור.
2. מי משלם לי את השכירות, ומה קורה אם הוא מפסיק? בקשו לראות את החוזה עם חברת הניהול, לא רק מצגת.
3. האם המבנה הזה נבדק מול דיני ניירות ערך בישראל? אם יש תשלום קבוע או חלוקת הכנסה משותפת, זו שאלה לגיטימית לגמרי.

מה בודקים

• נסח NAPR עדכני: בעלות, שעבודים, סיווג קרקע.
• היתר בנייה ובעלות הקבלן על הקרקע.
• היסטוריית מסירה של היזם.
• מנגנון ההגנה על הכספים עד המסירה.
• חוזה הניהול: מי מחליט, איך מחושבת ההכנסה, איך יוצאים ממנו.
• האם יש הבטחה לתשלום קבוע, ומי עומד מאחוריה.
• מטבע החוזה ומטבע ההכנסה.
• חישוב מס בגאורגיה ובישראל, בשני המסלולים הישראליים.

מה יכול להשתבש

• הקבלן לא משלים את הבנייה, או מוסר באיחור ארוך.
• חברת הניהול מפסיקה לשלם, או מחשבת הכנסה בדרך שאינכם יכולים לבדוק.
• התחייבות לתשלום קבוע מתבררת כלא מגובה.
• ירידה בלארי או בדולר מול השקל שוחקת את הערך בשקלים.
• עונה חלשה, או ירידה בתיירות מסיבות שאינן בשליטתכם.
• קושי למכור כשיש היצע גדול של דירות דומות.
• מבנה העסקה לא עומד בדיני ניירות ערך, ואתם מגלים זאת רק כשמשהו משתבש.