בטומי או טביליסי: מה ההבדל למי שחושב לקנות

בטומי וטביליסי נמצאות באותה מדינה, תחת אותו חוק ואותו רשם מקרקעין. אבל כשקונים דירה, הן מתנהגות כמו שני שווקים שונים. אחת היא בירה שגרים בה כל השנה, השנייה היא עיר נופש שמתמלאת בקיץ.

אין כאן המלצה איפה לקנות. יש כאן השוואה, עם המספרים ועם הסייגים שלהם, כדי שתוכלו לשאול את השאלות הנכונות. העמודים המלאים של כל עיר: טביליסי ובטומי.

מי קונה, ומי שוכר?

טביליסי היא שוק של מקומיים. לפי Colliers Georgia, נרשמו בה ב־2025 כ־42 אלף עסקאות דירות בשווי של כ־3.3 מיליארד דולר. לפי סקר היזמים של Galt & Taggart, גאורגים קנו כ־74% מהדירות בפרויקטים שנסקרו בינואר עד יולי 2026, והישראלים, עם כ־11%, הם הקבוצה הזרה הגדולה. השוכרים הם בעיקר אנשים שגרים ועובדים בעיר, בחוזים חודשיים.

בטומי היא שוק בינלאומי יותר. לפי Colliers Georgia, נרשמו בה ב־2025 כ־17 אלף עסקאות. לפי Galt & Taggart, זרים היו כ־52% מהקונים בפרויקטים שנסקרו באותה שנה, וישראלים כ־13%, בדומה לאירופאים. השוכרים הם במידה רבה תיירים, ולכן Galt & Taggart מודדת שם מחיר ללילה ולא שכר דירה חודשי.

סייג חשוב: נתוני הלאום מבוססים על סקרי יזמים שמכסים בערך מחצית מהשוק החדש בטביליסי ובערך 40% בבטומי. לפי החוקרים, חלק הזרים בסקר עשוי להיות גבוה מאשר בשוק כולו.

עונתיות: שנה שלמה או קיץ ארוך?

בטביליסי הביקוש לשכירות מגיע בעיקר מתושבי העיר, ולכן הוא פחות תלוי בעונה. Galt & Taggart מודדת אותו כשכר דירה חודשי: 10.1 דולר למ״ר לחודש ביולי 2026, לדירה של 50 עד 60 מ״ר.

בבטומי, לפי Galt & Taggart, ביצועי שוק השכירות תלויים בעיקר בעונת הקיץ. ברבעון השני של 2026 המחיר הממוצע ללילה היה 34.6 דולר, ירידה של 4.2% לעומת שנה קודם. מי שקונה שם להשכרה לטווח קצר צריך לשאול איך נראים ינואר ופברואר, לא רק אוגוסט.

גם התיירות מתחלקת אחרת. לפי Geostat, ב־2025 היו כ־3.8 מיליון ביקורים של מבקרים מחו״ל בטביליסי וכ־2.7 מיליון במחוז אג׳ריה, שבטומי היא העיר המרכזית בו.

מחירים: למה אי אפשר להשוות ישר

על הנייר נראה שבטומי יקרה יותר. לפי Galt & Taggart, דירה חדשה מקבלן בבטומי עלתה בממוצע 1,960 דולר למ״ר ביוני 2026, ובטביליסי 1,426 דולר למ״ר ביולי 2026.

אבל אלה לא אותם מוצרים. המחיר בבטומי מתייחס לדירות גמורות (turnkey), והמחיר בטביליסי מתייחס לדירות במסגרת לבנה, בלי גמר. כדי להשוות באמת, צריך להוסיף לטביליסי את עלות הגמר ואת הזמן שבו הדירה עוד לא מושכרת. ובתוך כל עיר הפער בין שכונות גדול: בבטומי, למשל, המחיר הממוצע לדירה גמורה נע בין כ־1,672 דולר למ״ר באזורים הפנימיים לכ־3,239 דולר בבטומי העתיקה.

מה בכל זאת אפשר להשוות? את הכיוון. בבטומי המחיר בשוק החדש עלה ב־9.8% בשנה עד יוני 2026, והמחיר ביד שנייה בבניינים חדשים עלה ב־6.5% בלבד. Galt & Taggart מציינת שהפער הרחב בין השוק החדש ליד שנייה עלול להכביד על המשך העלייה.

היצע: כמה בונים?

בבטומי, לפי דוח הרבעון השני של Galt & Taggart, מלאי הדירות שלא נמכרו נשאר גבוה, מה שמצביע על לחץ של עודף היצע, ויש צבר גדול של פרויקטים בבנייה.

בטביליסי, לפי דוח ינואר 2026 של אותו גוף, השטח שקיבל היתרי בנייה ירד ארבעה חודשים ברציפות, מה שהחוקרים תיארו כהתייצבות אחרי תקופה של היצע גבוה. מאז ההיתרים חזרו לעלות: לפי נתוני Galt & Taggart שפורסמו בספטמבר 2026, בינואר עד יולי 2026 אושרו כמיליון מ״ר למגורים, כמעט כמו באותה תקופה אשתקד.

בשתי הערים השאלה למי שקונה היא אותה שאלה: מי הקונה הבא של הדירה שלי, ומה עוד ייבנה לידה? כשמשווים פרויקטים, כדאי לבקש מהמשווק רשימה של פרויקטים אחרים שנבנים באותו רחוב או באותה שכונה, ולבדוק באתר רשם המקרקעין אם הקרקעות סביבכם כבר שייכות ליזמים. דירה ליד הים או ליד מרכז העיר שווה פחות כשעוד עשרה מגדלים דומים עולים לידה.

תחבורה ונגישות

לשתי הערים יש טיסות ישירות מנתב״ג. לפי רשות שדות התעופה, ב־2025 עברו בקו לטביליסי כ־472 אלף נוסעים ובקו לבטומי כ־435 אלף נוסעים, בשני הכיוונים. בפועל, שתיהן במרחק טיסה קצרה מישראל, ומי שמתכנן לבקר בדירה פעם או פעמיים בשנה ירגיש בעיקר את הפער בתדירות הטיסות מחוץ לעונה.

טבלת השוואה

• תושבים (מפקד 2024, Geostat): טביליסי כ־1.33 מיליון. בטומי כ־236 אלף.
• עסקאות דירות ב־2025 (Colliers): טביליסי כ־42 אלף. בטומי כ־17 אלף.
• חלק הזרים בסקר יזמים (Galt & Taggart): טביליסי כ־26% (ינואר עד יולי 2026). בטומי כ־52% (2025).
• חלק הישראלים בסקר יזמים: טביליסי כ־11% (ינואר עד יולי 2026). בטומי כ־13% (2025).
• מחיר ממוצע למ״ר, דירה חדשה: טביליסי 1,426 דולר, מסגרת לבנה (יולי 2026). בטומי 1,960 דולר, דירה גמורה (יוני 2026).
• איך נמדדת השכירות: טביליסי חודשית: 10.1 דולר למ״ר (יולי 2026). בטומי ללילה: 34.6 דולר (רבעון שני 2026).
• עונתיות: טביליסי ביקוש של תושבים, לאורך השנה. בטומי תלויה בעיקר בקיץ.
• היצע: טביליסי היתרי בנייה ירדו בסוף 2025, ובינואר עד יולי 2026 חזרו לרמה של אשתקד. בטומי מלאי לא מכור גבוה.
• נוסעים בקו מנתב״ג (2025): טביליסי כ־472 אלף. בטומי כ־435 אלף.

השורה של חלק הזרים בטביליסי מחושבת מהנתון של כ־74% גאורגים באותו סקר.

מה זהה בשתי הערים

• החוק: לפי Chambers (2026), זרים יכולים לקנות דירות אבל לא קרקע חקלאית.
• הרישום: הבעלות נוצרת ברישום ב־NAPR, באותן אגרות. הפירוט במדריך קניית דירה בטביליסי.
• מודל הבנייה: לפי Chambers, בשתי הערים בנייה חדשה למגורים ממומנת בעיקר מכספי רוכשים מראש.
• המס: אותם כללים בגאורגיה, ואותם כללי דיווח בישראל.
• המטבע והפוליטיקה: הלארי והסיכון הפוליטי לא עוצרים בגבול העירוני.

איך להחליט, בלי שמישהו יחליט בשבילכם

כמה שאלות שעוזרות לסדר את המחשבה:

1. האם אתם רוצים שוכר לשנה או אורחים לסופי שבוע? זה כמעט מכריע לבד.
2. האם אתם מוכנים לנהל גמר מרחוק, או שאתם צריכים דירה גמורה?
3. מי ינהל את הדירה ביום יום, ומה זה יעלה?
4. מה יקרה אם תרצו למכור בעוד כמה שנים, ומי יהיה הקונה?
5. כמה כסף אתם מוכנים שיהיה תקוע בבניין שעוד לא נגמר?

לפני כל החלטה, קראו גם את המדריך על השקעה בבטומי, שמסביר את הסיכונים של דירות מלון והתחייבויות לתשלום קבוע.