קניית דירה בטביליסי: התהליך, העלויות והבדיקות

ישראלי יכול לקנות דירה בטביליסי בלי הגבלה מיוחדת. החלק הטכני פשוט ומהיר להפתיע: הרישום ב־NAPR יכול להיגמר באותו יום. החלק שדורש זמן הוא כל מה שקורה לפני: לבדוק את המוכר, את הקרקע, את החוזה, ולהבין מה בדיוק תקבלו במסירה.

המדריך הזה עובר על התהליך לפי הסדר. תמונת שוק כללית, מחירים ונתוני ביקוש נמצאים בעמוד טביליסי.

מה מותר לזר לקנות?

לפי מדריך Chambers לנדל״ן בגאורגיה (2026), זרים יכולים לקנות דירות, נכסים מסחריים וקרקע שאינה חקלאית, בלי דרישת תושבות ובלי דרישת הדדיות.

החריג החשוב הוא קרקע חקלאית. זרים ותאגידים בשליטה זרה מנועים ככלל מלרכוש אותה, למעט שלושה חריגים: ירושה, תוכנית השקעה שהממשלה אישרה, ומוסדות פיננסיים שמממשים בטוחה.

בדירה בבניין זה כמעט אף פעם לא עניין. אבל אם משווקים לכם בית עם חצר, מגרש בפאתי העיר או "חלקה לבנייה", בדקו בנסח מה סיווג הקרקע לפני שמדברים על מחיר.

רישום ב־NAPR: איך זה עובד בפועל?

בגאורגיה הרישום הוא מה שיוצר את הבעלות. Chambers מנסח את זה כך: הרישום, ולא החתימה על חוזה המכר, הוא הפעולה הקובעת. עד שהדירה רשומה על שמכם, יש לכם חוזה עם המוכר.

החתימה נעשית בדרך כלל אצל נוטריון. אפשר גם לחתום בבית השירות הציבורי (Public Service Hall), מול רשם של NAPR. אחר כך מגישים בקשה לרישום ומשלמים אגרה לפי המהירות שבוחרים.

אגרות רישום בעלות, לפי מחירון NAPR (אוקטובר 2026):

• תוך 4 ימי עבודה: 150 לארי.
• תוך יום עבודה אחד: 270 לארי.
• באותו יום: 350 לארי.

נסח רישום (Extract): 20 לארי תוך יום עבודה במשרד, 13 לארי בבקשה דרך האינטרנט, ונסח באנגלית מוסיף 26 לארי. לפי שער הבנק הלאומי מ־21 באוקטובר 2026, דולר שווה 2.5978 לארי.

הנסח הוא המסמך הכי זול בעסקה, והכי חשוב. מוציאים אותו לפני חתימה, ובודקים שלושה דברים: מי הבעלים הרשום, אילו שעבודים ומשכנתאות רשומים על הנכס, ומה הסיווג שלו. מוציאים נסח עדכני גם ביום החתימה עצמו, לא רק בשבוע שלפני.

דירה על הנייר: איפה הסיכון?

חלק גדול מהדירות החדשות שמשווקות לישראלים בטביליסי נמכרות לפני שנבנו. לפי Chambers, מכירות מראש ותשלומים של רוכשים הם מודל המימון המרכזי בבנייה חדשה למגורים בטביליסי ובבטומי, כשמימון בנקאי לבנייה רק משלים אותו. בפשטות: הכסף שלכם בונה את הבניין.

מה זה אומר בפועל:

• אין להניח שיש ערבות בסגנון חוק המכר הישראלי. בקשו מעורך דין גאורגי עצמאי להסביר, בכתב, מה מגן על הכסף שלכם עד המסירה.
• רישום ההתחייבות. במחירון של NAPR מופיע גם רישום של התחייבות הקשורה לזכות בעלות במקרקעין, באותה אגרה של רישום בעלות. שאלו את עורך הדין אם אפשר לרשום כך את החוזה שלכם, ומה זה נותן לכם בפועל.
• תשלומים לפי שלבים. עדיף לוח תשלומים שקשור לשלבי בנייה שאפשר לראות, ולא רק לתאריכים.
• היתר ובעלות על הקרקע. בודקים שיש היתר בנייה בתוקף ושהקרקע רשומה על שם היזם, ובודקים שעבודים עליה.
• סיום הבנייה. לפי Chambers, בניין חדש צריך אישור של הרשות המקומית שהבנייה תואמת להיתר, ורק אחריו נרשמות היחידות ב־NAPR. שאלו מתי צפוי האישור, לא רק מתי "נכנסים".

מסגרת שחורה, לבנה, ירוקה: מה בעצם קונים?

במודעות על דירות חדשות בגאורגיה כמעט תמיד מופיע אחד משלושה מונחים. הם מתארים את מצב הדירה ביום המסירה, לא את שלד הבניין.

• מסגרת שחורה: הבניין עומד, אבל הדירה עצמה כמעט ריקה. בדרך כלל בלי קירות פנימיים, טיח, ריצוף ותשתיות בתוך הדירה.
• מסגרת לבנה: שלב ביניים. לרוב יש קירות פנימיים, טיח, תשתית לרצפה, חלונות ודלת כניסה וחלק מהמערכות. נשארים ריצוף, מטבח, חדרי רחצה ותאורה.
• מסגרת ירוקה: קרובה לדירה גמורה, אבל לא תמיד מוכנה לכניסה.

ההגדרות האלה מבוססות על תיאור של סוכנות נדל״ן מקומית, שמדגישה בעצמה שאין סטנדרט מחייב ושכל יזם קובע במפרט מה כלול. לכן הכלל פשוט: לא מסתפקים בצבע. דורשים שהחוזה יפרט את רשימת העבודות.

וזה משפיע גם על השוואת מחירים. המחיר הממוצע למ״ר שמפרסמת Galt & Taggart לטביליסי הוא, לפי הדוח עצמו, מחיר של דירות במסגרת לבנה בשוק החדש. כשמשווים הצעות, משווים מסגרת לבנה למסגרת לבנה, ומוסיפים לכל הצעה את עלות הגמר ואת הזמן שבו הדירה עוד לא מושכרת.

כמה זה עולה מעבר למחיר הדירה?

• מס העברה: אין מס לפי שווי הנכס, לפי Chambers (2026).
• מע״מ: 18% כשהמוכר רשום למע״מ. בקנייה מקבלן בדקו שהמחיר כולל אותו, או שהוא מופיע בנפרד.
• אגרת רישום ונסח: כמפורט למעלה, מ־150 עד 350 לארי לרישום.
• נוטריון, תרגום וייפוי כוח: אם לא מגיעים בעצמכם.
• עורך דין גאורגי עצמאי: לא זה של המוכר.
• גמר: בדירה במסגרת שחורה או לבנה, זו לעיתים ההוצאה הגדולה אחרי המחיר עצמו.
• מס רכוש: מסוף ספטמבר 2026, משפחה עם הכנסה שנתית עד 100 אלף לארי פטורה, ומעל זה השיעור הוא 0.8% עד 1% משווי השוק. איך מחושבת ההכנסה המשפחתית אצל בעלים שאינו תושב גאורגיה, זו שאלה לרואה חשבון גאורגי.
• מס על שכירות: לפי Andersen Georgia, השכרת דירת מגורים יכולה להתחייב בשיעור של 5%, אם עומדים בתנאים ומדווחים כנדרש.
• מס בישראל: על השכירות ועל רווח במכירה. בין ישראל לגאורגיה יש אמנה למניעת כפל מס, שנחתמה בירושלים ב־12 במאי 2010. הפירוט במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

ומה עם אשרת שהייה?

לפי סוכנות השירותים הציבוריים של גאורגיה, בעלות על נכס שאינו קרקע חקלאית, בשווי שוק מעל 150 אלף דולר, מזכה באשרת שהייה לטווח קצר. השווי נקבע בידי שמאי מוסמך, לא לפי המחיר בחוזה. דירה שעוד לא נרשמה על שמכם לא נחשבת, כי האשרה דורשת מסמך בעלות.

מה בודקים לפני שחותמים

• נסח NAPR עדכני: בעלים, שעבודים, סיווג.
• היתר בנייה בתוקף ובעלות היזם על הקרקע.
• פרויקטים קודמים של היזם: נמסרו? באיחור של כמה?
• רשימת עבודות מפורטת במקום "מסגרת לבנה".
• לוח תשלומים שקשור לשלבי בנייה.
• מה קורה אם הבנייה מתעכבת: פיצוי, ביטול, החזר.
• מטבע החוזה, ואם המע״מ כלול.
• מי עורך הדין שלכם, ומי משלם לו.
• חישוב מס בגאורגיה ובישראל, לפני החתימה ולא אחריה.

מה יכול להשתבש

• היזם מתעכב או לא מסיים, והכסף שלכם כבר בבניין.
• "מסגרת לבנה" מתבררת כפחות ממה שחשבתם, ותקציב הגמר גדל.
• החוזה בדולרים, השכירות בלארי, והחשבון שלכם בשקלים. כל אחד מהם יכול לזוז לכיוון אחר.
• חוסר יציבות פוליטית. Galt & Taggart ציינה שאי היציבות הפוליטית בטביליסי החלישה את המכירות בתחילת 2025.
• מכירה עתידית לוקחת זמן כשבסביבה נבנות הרבה דירות דומות.

אם אתם מתלבטים בין הבירה לעיר החוף, קראו גם את ההשוואה בטומי או טביליסי, ואת המדריך על השקעה בבטומי, שמרחיב על דירות מלון והתחייבויות לתשלום קבוע.