טביליסי

מי קונה כאן ולמה

טביליסי היא קודם כל שוק של מקומיים. לפי סקר היזמים של בית ההשקעות הגאורגי Galt & Taggart, אזרחי גאורגיה קנו כ־74% מהדירות בפרויקטים שנסקרו בינואר עד יולי 2026, לעומת כ־85% ב־2023. הישראלים הם הקבוצה הזרה הגדולה, עם כ־11%. שימו לב לסייג: הסקר מכסה בערך מחצית מהשוק החדש, ולפי החוקרים עצמם חלק הזרים בו עשוי להיות מעט גבוה מאשר בשוק כולו.

נתון נוסף שמסתובב בעיתונות: כ־2,000 ישראלים קנו נדל״ן בגאורגיה ב־2025, כמחצית מהקונים הזרים. המספר הופיע במעריב באוקטובר 2026, מפי מייסד של חברת פיתוח גאורגית. זו הערכה של מי שמוכר דירות, לא סטטיסטיקה רשמית, וכדאי לקרוא אותה ככה.

ולמה דווקא כאן? הטיסה קצרה, והקשר התיירותי חזק. לפי רשות שדות התעופה, בקו לטביליסי עברו ב־2025 כ־472 אלף נוסעים, בשני הכיוונים.

כמה זה עולה

לפי Galt & Taggart, המחיר הממוצע של דירה חדשה מקבלן בטביליסי היה כ־1,426 דולר למ״ר ביולי 2026. המחיר הזה הוא לדירה במסגרת לבנה, כלומר בלי ריצוף, מטבח וחדרי רחצה גמורים, ולכן צריך להוסיף עליו עלות גמר.

מדד מחירי הדירות של הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה, שמודד דירות חדשות בטביליסי לפי מחירי היצע, עלה ב־4.9% ברבעון השני של 2026 לעומת שנה קודם. מאז ממוצע 2020 הוא עלה ב־63.8%.

שכר הדירה הממוצע לדירה של 50 עד 60 מ״ר היה 10.1 דולר למ״ר לחודש ביולי 2026. הפער בין שכונות גדול: מ־15.1 דולר בווקה ועד 8.5 דולר בסמגורי.

ועוד שני מספרים שמשפיעים על החשבון: האינפלציה השנתית בגאורגיה הייתה 5.6% בספטמבר 2026, והבנק הלאומי השאיר את הריבית על 8.25% ב־21 באוקטובר 2026. שער הדולר הרשמי באותו יום: 2.5978 לארי.

האם זר יכול להיות בעלים?

כן. לפי Chambers (2026), זרים יכולים לקנות דירות, נכסים מסחריים וקרקע שאינה חקלאית, בלי דרישת תושבות. קרקע חקלאית סגורה בפני זרים, למעט חריגים כמו ירושה או תוכנית השקעה שהממשלה אישרה.

הנקודה הקריטית: בגאורגיה הבעלות נוצרת ברישום אצל NAPR, ולא בחתימה על החוזה. עד הרישום יש לכם התחייבות של המוכר, לא דירה.

אילו מסים משלמים שם?

• בקנייה: אין מס העברה לפי שווי. יש אגרת רישום קבועה ב־NAPR (150 לארי במסלול הרגיל), שכר נוטריון אם משתמשים בו, ומע״מ של 18% כשהמוכר רשום למע״מ.
• בהחזקה: מס רכוש על יחידים תלוי בהכנסה המשפחתית. מסוף ספטמבר 2026, משפחה עם הכנסה שנתית עד 100 אלף לארי פטורה, ומעל זה השיעור הוא 0.8% עד 1% משווי השוק. איך מחושבת ההכנסה המשפחתית אצל בעלים שאינו תושב, זו שאלה לרואה חשבון גאורגי.
• בהשכרה: לפי Andersen Georgia, השכרת דירת מגורים יכולה להתחייב בשיעור מס של 5%, בתנאים שקבועים בחוק ובדיווח נכון.

ומה עם מס בישראל?

תושב ישראל חייב בדיווח ובמס בישראל על הכנסות מחו״ל, כולל שכירות מטביליסי. באוסף אמנות המס של רשות המסים מופיעה אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לגאורגיה, שנחתמה בירושלים ב־12 במאי 2010. הפירוט המלא, כולל מסלול 15% והזיכוי ממס זר, נמצא במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

איך נראה תהליך הקנייה?

1. מוציאים נסח עדכני מ־NAPR ובודקים בעלות, שעבודים וסיווג.
2. בדירה על הנייר בודקים היתר בנייה, בעלות היזם על הקרקע ופרויקטים קודמים שלו.
3. עורך דין גאורגי עצמאי, לא של המוכר, עובר על החוזה ועל מפרט הגמר.
4. חותמים אצל נוטריון, או בבית השירות הציבורי (Public Service Hall) מול רשם.
5. מגישים לרישום ב־NAPR ומשלמים אגרה לפי המהירות שבחרתם.
6. מקבלים נסח שמראה את הבעלות על שמכם. זה הרגע שבו הדירה שלכם.

מדריך מלא, עם העלויות ורשימת הבדיקות: קניית דירה בטביליסי.

אשרת שהייה ותושבות

לישראלים יש כניסה לגאורגיה בלי ויזה לשנה מלאה, לפי שגרירות גאורגיה בישראל. לפי סוכנות השירותים הציבוריים, בעלות על נכס שאינו קרקע חקלאית בשווי שוק מעל 150 אלף דולר מזכה באשרת שהייה לטווח קצר, לבעלים, לבן או בת הזוג ולילדים. השווי נקבע בידי שמאי מוסמך. אגרת הבקשה היא 300 עד 600 לארי, לפי מהירות הטיפול.

סיכונים שכדאי להכיר

• דירה על הנייר: לפי Chambers, מכירות מראש ותשלומים של רוכשים הם מודל המימון המרכזי בבנייה למגורים. הכסף שלכם מממן את הבנייה.
• מסגרת לבנה: מחיר למ״ר בלי גמר נראה נמוך. תקציב הגמר והזמן עד שאפשר להשכיר הם חלק מהעסקה.
• מטבע: מחירים רבים נקובים בדולרים, השכירות המקומית מושפעת מהלארי, ואתם חיים בשקלים. שלושה מטבעות, שלושה כיווני תנועה.
• פוליטיקה: אחרי הבחירות באוקטובר 2024, שהאופוזיציה טוענת שזויפו, הודיעה הממשלה על השהיית תהליך ההצטרפות לאיחוד האירופי עד 2028, וההחלטה עוררה הפגנות ממושכות. ב־21 באוקטובר 2026 נפתח דיון בבית המשפט החוקתי בבקשת מפלגת השלטון לאסור חמש מפלגות אופוזיציה. הממשלה טוענת שהיא מגינה על הסדר החוקתי, והאיחוד האירופי מתאר נסיגה דמוקרטית. Galt & Taggart ציינה שאי היציבות הפוליטית החלישה את המכירות בתחילת 2025.
• מכירה עתידית: כשנבנות הרבה דירות דומות באותו אזור, היציאה יכולה לקחת זמן.

איך מגיעים

טיסה ישירה מנתב״ג לטביליסי נמשכת כשעתיים וחצי, לפי נתוני מסלול באתר KAYAK (אוקטובר 2026). באותו אתר מופיעות טיסות ישירות של אל על, ארקיע וישראייר. לפי רשות שדות התעופה, גאורגיה הייתה ב־2025 היעד השביעי בגודלו מנתב״ג, עם כ־909 אלף נוסעים, מתוכם כ־472 אלף בקו לטביליסי.