קפריסין

מי קונה כאן ולמה

הדף הזה עוסק ברפובליקה של קפריסין, בשלוש ערי החוף שבהן מתרכזים רוב הקונים הישראלים. הנתונים הרשמיים סופרים נכסים ולא קונים, וכוללים גם מגרשים ושדות. רכישות דרך חברות קפריסאיות עם בעלים זרים לא נספרות בכלל כרכישות של זרים, כפי שציין דוח מבקר המדינה הקפריסאי, לפי Cyprus Mail.

לרנקה. העיר הקרובה ביותר לישראל ושדה התעופה הראשי של האי. בין ספטמבר 2024 לספטמבר 2025 ישראלים היו הקבוצה הזרה הגדולה ביותר במחוז, עם 850 נכסים, לפני לבנונים (723) ובריטים (302). בספטמבר 2026 הופקדו בה 393 חוזי מכירה, לעומת 305 בספטמבר 2025.

לימסול. השוק הגדול ביותר בכסף. לפי נתוני ינואר עד ספטמבר 2026, שווי ההעברות בה הגיע ל־1.44 מיליארד אירו, 38.7% מכלל השווי בקפריסין. בין הקונים הזרים בה מובילים הרוסים (846 נכסים בשנה שהסתיימה בספטמבר 2025), ואחריהם הישראלים (571).

פאפוס. המחוז שתלוי יותר מכולם בקונים מחו״ל: בינואר עד יולי 2026 זרים חתמו על 69.8% מהחוזים בו. הבריטים מובילים (890 נכסים בשנה שהסתיימה בספטמבר 2025), והישראלים שניים (683).

כמה זה עולה

אין מקור רשמי שמפרסם מחיר ממוצע למ״ר לפי עיר. הבנק המרכזי מפרסם מדד, ולפיו ברבעון השני של 2026 המחירים עלו בשנה ב־9.8% בלרנקה, ב־9.6% בפאפוס וב־7.8% בלימסול. מחירי הדירות בפאפוס לבדם עלו ב־18.5%.

כדי לקבל תחושה של היקף השוק, אלה נתוני ההעברות בינואר עד ספטמבר 2026, לפי מחלקת הקרקעות והמדידות כפי שפורסמו ב־Cyprus Mail:

• לרנקה: 2,876 העברות בשווי 525.1 מיליון אירו.
• לימסול: 3,808 העברות בשווי 1.44 מיליארד אירו.
• פאפוס: 2,699 העברות בשווי 755.5 מיליון אירו.

הנתונים כוללים את כל סוגי הנכסים, כולל קרקעות ומסחר, ולכן אי אפשר לגזור מהם מחיר של דירה. המטבע הוא אירו, כך שגם שער החליפין הוא חלק מהמחיר.

האם זר יכול להיות בעלים?

כן, ברפובליקה. ישראלי שאין לו אזרחות של מדינה באיחוד האירופי צריך היתר לפי חוק רכישת מקרקעין בידי זרים. לפי מחלקת הקרקעות והמדידות, ההיתר ניתן מכוח סמכות של מועצת השרים שהואצלה לממונים על המחוזות. ככלל הקרקע מוגבלת ל־2,676 מ״ר, ולבית שישמש למגורי הקונה אפשר לקבל עד 4,014 מ״ר. מי שמחזיק גם בדרכון אירופי נבחן אחרת, וזה נבדק מול עורך דין.

אילו מסים משלמים שם?

• מע״מ: בדירה חדשה חל מע״מ של 19%. שיעור מופחת של 5% חל רק על דירה שתשמש מגורים עיקריים במשך עשר שנים, ורק על 130 המ״ר הראשונים ועד שווי של 350,000 אירו, ובתנאי שהעסקה כולה לא עולה על 475,000 אירו ו־190 מ״ר.
• אגרת העברה: 3% עד 85,000 אירו, 5% עד 170,000 אירו ו־8% מעל זה, עם הנחה של 50%. כשמשולם מע״מ על העסקה, האגרה לא נגבית.
• מס בולים: בוטל מ־1 בינואר 2026, לפי PwC.
• מס רכוש שנתי: בוטל ב־2017.
• שכירות: ממוסה במס הכנסה לפי מדרגות, כשעד 22,000 אירו בשנה השיעור הוא 0%, ומותר ניכוי רעיוני של 20%. היטל ההגנה המיוחד על שכירות בוטל מ־2026.
• מכירה: מס רווחי הון של 20% על רווח ממכירת נכס בקפריסין.

ומה עם מס בישראל?

תושב ישראל ממוסה על הכנסות מכל העולם, ולכן שכירות ומכירה בקפריסין מדווחות גם כאן. נכון לאוקטובר 2026 אין אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין: לא מצאנו את קפריסין באוסף האמנות של רשות המסים, וישראל לא מופיעה בטבלת האמנות של משרד האוצר הקפריסאי. את מה שכן חל, ובעיקר הזיכוי על מס ששולם בחו״ל, הסברנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

איך נראה תהליך הקנייה?

1. בוחרים נכס ובודקים שיש לו שטר נפרד, או מבינים למה אין.
2. שוכרים עורך דין מקומי שאינו קשור למוכר.
3. מבקשים תעודת חיפוש עדכנית מרשם המקרקעין: משעבודים, הערות ועיקולים.
4. חותמים על חוזה. בחוזים מאז דצמבר 2023, המוכר חייב לצרף תעודת חיפוש שהונפקה עד חמישה ימי עבודה לפני החתימה.
5. מפקידים את החוזה ברשם המקרקעין בתוך שישה חודשים.
6. מגישים בקשה להיתר רכישה כזר.
7. משלמים, ובסוף רושמים את הנכס על שמכם ומשלמים את אגרת ההעברה.

ההסבר המלא נמצא במדריך קניית דירה בקפריסין.

אשרת שהייה ותושבות

קנייה רגילה לא נותנת תושבות. יש מסלול מזורז לתושבות קבע למשקיעים, שבו משקיעים לפחות 300,000 אירו לפני מע״מ ומראים הכנסה שנתית קבועה ומוכחת של לפחות 50,000 אירו. ב־24 בספטמבר 2026 אמר סגן השר להגירה בוועדה בפרלמנט שהמסלול יוחמר לפני כניסת קפריסין לשנגן. הפרטים במדריך תושבות ומסים לישראלים.

סיכונים שכדאי להכיר

שטרי טאבו. במשך שנים קונים שילמו ולא קיבלו שטר, לרוב בגלל משכנתא של היזם על הקרקע או חריגות בנייה. אחרי פסיקה מיוני 2024 הוקפאו 9,497 בקשות של קונים כאלה, וחוק מ־2025 מטפל רק בחלק מהן.

רגולציה בתנועה. בפרלמנט נדונות כמה הצעות חוק שיגבילו רכישות של אזרחים מחוץ לאיחוד: איסור על קרקע חקלאית ועל קרקע ליד קו הפסקת האש ותשתיות קריטיות, ומגבלות על שטח המגרש והבית. בספטמבר 2026 שר הפנים אמר שהממשלה מוכנה לשלב חלק מההצעות בחוק מעודכן, ובאוקטובר הוועדה אמורה לדון ברכישות דרך חברות. הנושא עלה לדיון ציבורי ביוני 2025, כשמפלגת אקל העלתה טענות נגד רכישות של ישראלים, ושגריר ישראל הגיב שמדובר ברטוריקה אנטישמית. אקל השיבה שהביקורת אינה ממניעים כאלה. אנחנו מציגים את העובדות, לא צד.

צפון קפריסין. זו לא אפשרות שאנחנו מציגים. בצפון יש נכסים רבים שבעליהם הרשומים, לפי הרפובליקה, הם קפריסאים יוונים מלפני 1974. סעיף 303A לחוק העונשין של הרפובליקה מגדיר עסקה בנכס של אחר בלי הסכמתו כפשע שדינו עד שבע שנות מאסר, והוא חל גם על מי שמפרסם או קונה. ב־24 באוקטובר 2025 גזר בית המשפט בניקוסיה חמש שנות מאסר על יזם בעל אזרחות ישראלית, טורקית ופורטוגלית, שהודה ב־40 אישומים על בנייה ומכירה בצפון. במאי 2025 נגזר מאסר גם על שתי אזרחיות הונגריה שפרסמו נכסים כאלה. פסקי דין אזרחיים נגד רוכשים ניתנים לאכיפה במדינות האיחוד, כפי שקבע בית הדין של האיחוד בפרשת Orams.

איך מגיעים

הטיסה הישירה מנתב״ג ללרנקה נמשכת כשעה לפי לוח הזמנים. Cyprus Airways חידשה באפריל 2026 קו יומי ללרנקה, וסאן דור מקבוצת אל על מפעילה בחורף 2026 טיסות ללרנקה ולפאפוס. לוחות הזמנים משתנים, ובמצבי חירום ביטחוניים טיסות מבוטלות, כך ששווה לבדוק סמוך לנסיעה.