קניית דירה בקפריסין: לרנקה, לימסול ופאפוס

ישראלי יכול לקנות דירה ברפובליקה של קפריסין, בתנאי שהוא מקבל היתר רכישה כזר. מעבר למחיר יש מע״מ או אגרת העברה, ויש בדיקה אחת שחשובה יותר מכל השאר: שהנכס רשום, ששטר נפרד קיים או יכול להיות מונפק, ושאין עליו שעבוד שיתקע אתכם.

המדריך עוסק רק ברפובליקה של קפריסין. נכסים בצפון האי הם סיפור משפטי אחר, ואנחנו לא מציגים אותם כאפשרות. ההסבר המלא למה, וגם נתונים על כל אחת משלוש הערים, נמצאים בדף קפריסין שלנו.

לרנקה, לימסול או פאפוס: מה ההבדל?

שלוש הערים שונות זו מזו, והבחירה ביניהן תלויה במה שאתם מחפשים.

• לרנקה קרובה לשדה התעופה הראשי. לפי נתונים שמשרד הפנים מסר לפרלמנט, בין ספטמבר 2024 לספטמבר 2025 ישראלים היו הקונים הזרים הגדולים במחוז, עם 850 נכסים. לפי הבנק המרכזי, המחירים בה עלו ב־9.8% בשנה עד הרבעון השני של 2026.
• לימסול היא השוק הגדול והיקר ביותר. בינואר עד ספטמבר 2026 נרשמו בה העברות בשווי 1.44 מיליארד אירו, יותר משליש מכלל השוק.
• פאפוס תלויה מאוד בקונים זרים, שחתמו בה על 69.8% מהחוזים בינואר עד יולי 2026. מחירי הדירות בה עלו ב־18.5% בשנה עד הרבעון השני של 2026, לפי הבנק המרכזי.

עלייה בעבר לא אומרת שום דבר על העתיד. היא כן אומרת שאתם קונים בשוק שהתייקר מהר.

ישראלי צריך אישור כדי לקנות?

כן. לפי מחלקת הקרקעות והמדידות, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי צריך היתר. הסמכות לתת אותו שייכת למועצת השרים, והיא הואצלה לממונים על המחוזות.

ההיתר מוגבל בשטח:

• ככלל, הקרקע מוגבלת למה שנדרש לבית או לעסק, עד 2,676 מ״ר.
• לבית שישמש למגורי הקונה עצמו אפשר לקבל עד 4,014 מ״ר.

אם יש לכם גם דרכון של מדינה באיחוד, הכללים שונים, ושווה לבדוק עם עורך הדין באיזו אזרחות לקנות לפני החתימה.

ומה עם הצעות החוק? בפרלמנט נדונות מאז 2025 כמה הצעות שיגבילו קונים מחוץ לאיחוד. לפי Cyprus Mail, הנוסח הממשלתי שהוצג בספטמבר 2026 כולל איסור על קרקע מחוץ לגבולות הפיתוח ועל קרקע ליד קו הפסקת האש ותשתיות קריטיות, ומגבלות על גודל המגרש והבית. נכון לאוקטובר 2026 שום הצעה לא אושרה.

איך נראה התהליך, צעד אחרי צעד?

1. בוחרים נכס ומבררים את מצב הרישום. האם יש שטר נפרד ליחידה? אם לא, למה?
2. שוכרים עורך דין מקומי שעובד בשבילכם ולא בשביל המוכר או המשווק.
3. בודקים את הנכס ברשם. מבקשים תעודת חיפוש. לפי מחלקת הקרקעות והמדידות, היא מראה אם הנכס רשום, אם הוא באמת שייך למוכר, ואם יש עליו משכנתא, חוזה מכירה אחר שהופקד או צו של בית משפט.
4. חותמים על חוזה. מאז 12 בדצמבר 2023 המוכר חייב לצרף לחוזה תעודת חיפוש שהונפקה עד חמישה ימי עבודה לפני החתימה.
5. מפקידים את החוזה ברשם בתוך שישה חודשים. ההפקדה עולה 50 אירו ויוצרת רישום לטובתכם על הנכס.
6. מגישים בקשה להיתר רכישה כזר לממונה על המחוז.
7. משלמים לפי לוח התשלומים. מחלקת הקרקעות והמדידות ממליצה לא לשלם את מלוא המחיר לפני שהנכס עובר על שמכם.
8. רושמים את הנכס על שמכם ומשלמים את אגרת ההעברה, אם היא חלה.

אם יש משכנתא של היזם על הקרקע, מחלקת הקרקעות והמדידות מפרסמת טופס שבו הבנק, המוכר והקונה מסכימים מראש על סכום שתשלומו לחשבון של המוכר משחרר את הנכס מהשעבוד. בלי הסדר כזה, תשלום ליזם לא מבטיח שחרור.

כמה עולה הקנייה מעבר למחיר?

דירה חדשה מיזם. חל מע״מ של 19%. מע״מ מופחת של 5% חל רק על דירה שתשמש מגורים עיקריים וקבועים במשך עשר שנים, על 130 המ״ר הראשונים ועד שווי של 350,000 אירו, ורק אם העסקה כולה לא עולה על 475,000 אירו ו־190 מ״ר, לפי PwC. כשמשולם מע״מ, לא נגבית אגרת העברה.

דירה יד שנייה. אין מע״מ, ומשלמים אגרת העברה לפי מדרגות: 3% עד 85,000 אירו, 5% מ־85,001 עד 170,000 אירו ו־8% מעל זה. על הסכום הזה ניתנת הנחה של 50%.

דוגמה לדירה יד שנייה ב־200,000 אירו:

• 3% על 85,000 אירו: 2,550 אירו.
• 5% על 85,000 אירו: 4,250 אירו.
• 8% על 30,000 אירו: 2,400 אירו.
• סך הכול 9,200 אירו, ואחרי הנחה של 50%: 4,600 אירו.

ועוד כמה שורות:

• מס בולים: בוטל מ־1 בינואר 2026, לפי PwC.
• הפקדת החוזה: 50 אירו.
• שכר טרחה של עורך דין: משתנה ממשרד למשרד, וסוגרים אותו מראש בכתב.
• מס רכוש שנתי: בוטל ב־2017.

מה זו בעיית שטרי הטאבו, ולמה היא חשובה?

שטר בקפריסין הוא תעודת הרישום של הנכס ברשם המקרקעין. בשנים שבהן יזמים מכרו דירות לפני שהונפקו שטרים נפרדים, הרבה קונים שילמו את מלוא המחיר ונשארו בלי שטר, לרוב כי היזם שעבד את הקרקע לבנק.

חוק מ־2015 אפשר לרשם להעביר שטר לקונים כאלה גם בלי הסכמת הבנק. ב־20 ביוני 2024 קבע בית המשפט לערעורים שהסעיפים המרכזיים בחוק אינם חוקתיים, ו־9,497 בקשות הוקפאו. לפי Cyprus Mail, ב־5,417 מהן אין שטר בכלל. חוק מ־2025 מאפשר להתקדם בהסכמת הבנק או בצו של בית משפט, אבל הוא חל רק על חוזים שהופקדו עד 31 בדצמבר 2014, או שבקשה להפקדתם הוגשה לבית המשפט עד 31 בדצמבר 2024.

השורה התחתונה לקונה של היום: חוזה ששולם הוא לא בעלות. את השאלה "מה עומד ביני לבין השטר" שואלים לפני החתימה, לא אחריה.

מה עוד עלול להשתבש?

• שינוי חקיקה. הצעות החוק עדיין פתוחות, וכללי המעבר לא פורסמו.
• מכירה על הנייר. ביחידה בבנייה הסיכון העיקרי הוא בתקופה שבין התשלום למסירה ולרישום.
• שער החליפין. המחיר באירו, וההכנסה שלכם כנראה בשקלים.
• מס בשתי מדינות. אין אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין. מה זה אומר על השכירות ועל המכירה, הסברנו במדריך תושבות ומסים בקפריסין לישראלים, ובמדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.
• צפון האי. נכסים שבעליהם הרשומים הם קפריסאים יוונים מלפני 1974 עלולים לחשוף קונה להליכים פליליים ואזרחיים ברפובליקה. לא מתקרבים.

מה בודקים לפני שחותמים?

• תעודת חיפוש עדכנית: בעלות, משכנתאות, הערות ועיקולים.
• האם יש שטר נפרד ליחידה, ואם לא, מה חסר כדי להנפיק אותו.
• אם יש משכנתא של היזם: הסדר שחרור חתום עם הבנק לפני כל תשלום.
• היתרי בנייה ותעודת גמר, גם בדירה יד שנייה.
• מי מגיש את בקשת ההיתר כזר, ומה קורה לעסקה אם היא לא מאושרת.
• מע״מ או אגרת העברה: מה חל, ובכמה בדיוק.
• הפקדת החוזה ברשם בתוך שישה חודשים.
• המצב העדכני של הצעות החוק ביום החתימה.

התוכן כאן הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין בקפריסין ושל רואה חשבון בישראל.