קפריסין לישראלים: תושבות, מסים ומה כדאי לדעת

קניית דירה בקפריסין לא הופכת אתכם לתושבי קפריסין, לא בהגירה ולא במס. יש מסלול מיוחד לתושבות קבע למשקיעים, ויש כללים נפרדים לתושבות מס. ובצד הישראלי יש עובדה אחת שמשנה הרבה: אין אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין.

המדריך הזה מסביר את שלושת הצירים: הגירה, מס בקפריסין ומס בישראל. איך קונים את הדירה עצמה, הסברנו במדריך קניית דירה בקפריסין, ונתונים על השוק בכל אחת משלוש הערים מרוכזים בדף קפריסין.

האם קניית דירה נותנת תושבות בקפריסין?

קנייה רגילה לא. מה שקיים הוא מסלול מזורז להיתר הגירה, לפי תקנה 6(2) לתקנות הזרים וההגירה, שנותן תושבות קבע למשקיעים מחוץ לאיחוד האירופי.

לפי הקריטריונים שנכנסו לתוקף ב־2 במאי 2023, כפי שמסכמת KPMG Cyprus:

• השקעה של לפחות 300,000 אירו לפני מע״מ. בנכס, צריך להציג קבלות על מלוא הסכום כבר בהגשת הבקשה, גם אם הדירה עוד לא נמסרה.
• הכנסה שנתית קבועה ומוכחת של לפחות 50,000 אירו, ועוד 15,000 אירו לבן או בת זוג ו־10,000 אירו לכל ילד. ההכנסה מוכחת בדוחות המס של המדינה שבה אתם תושבי מס.
• תעודת יושר מארץ המוצא ומארץ המגורים.

לפי Deloitte, יש ארבעה מסלולי השקעה: נכס למגורים שאינו יד שנייה, עד שתי יחידות; נכסים אחרים כמו משרדים וחנויות; הון של חברה קפריסאית עם לפחות חמישה עובדים; או קרן השקעות קפריסאית. הכסף צריך להגיע מחו״ל, והמבקשים מצהירים שלא יעבדו בקפריסין.

אחרי שמקבלים: לפי Cyprus Mail, צריך לבקר בקפריסין לפחות פעם בשנתיים. כל שנה מוכיחים שההשקעה נשמרה ושיש ביטוח בריאות, אם אינכם במערכת הבריאות הלאומית. כל שלוש שנים מגישים תעודות יושר חדשות. מי שלא מגיש עלול לאבד את ההיתר.

ומה משתנה? ב־24 בספטמבר 2026 אמר סגן השר להגירה, ניקולס יואנידס, בוועדת הביקורת של הפרלמנט, שהמסלול יוחמר לפני כניסת קפריסין לשנגן. לדבריו, בשנתיים האחרונות ניתנו כ־1,500 היתרים כאלה, והרשויות בודקות אם כ־12,000 בעלי היתרים מאז 2013 עדיין עומדים בתנאים. ספים ומועדים חדשים עדיין לא פורסמו.

תושבות הגירה ותושבות מס: מה ההבדל?

אלה שני דברים נפרדים. היתר הגירה קובע אם מותר לכם לגור בקפריסין. תושבות מס קובעת איפה אתם חייבים במס על הכנסות מכל העולם.

לפי KPMG Cyprus, נכון לאפריל 2026, אדם הוא תושב מס בקפריסין אם:

• כלל 183 הימים: שהה בקפריסין יותר מ־183 ימים בשנת המס, או
• כלל 60 הימים: שהה בקפריסין לפחות 60 ימים, מחזיק בה בית קבע בבעלות או בשכירות, עובד, מנהל עסק או מכהן כנושא משרה בחברה קפריסאית, ולא שהה יותר מ־183 ימים במדינה אחרת.

מי שקונה דירת נופש ונשאר לגור בישראל, בדרך כלל לא עומד באף אחד מהם.

מה זה non-dom, ולמי זה רלוונטי?

בקפריסין יש, מלבד מס הכנסה, היטל מיוחד להגנה. לפי KPMG, תושב מס שנחשב בעל דומיסיל בקפריסין משלם עליו 5% על דיבידנדים ו־17% על ריבית. תושב מס שאינו בעל דומיסיל, מה שמכונה non-dom, פטור מההיטל הזה.

שלוש נקודות על המעמד:

• הוא לא לנצח. מי שהיה תושב מס בקפריסין לפחות 17 מתוך 20 השנים האחרונות, נחשב בעל דומיסיל לצורך ההיטל.
• יש הארכה בתשלום. מ־2026 אפשר להאריך את הפטור לעד שתי תקופות של חמש שנים, בתשלום מראש של 250,000 אירו לכל תקופה.
• הוא לא רלוונטי לשכירות. מ־1 בינואר 2026 ההיטל לא חל על הכנסה משכירות בכלל, לא על non-dom ולא על אחרים.

למי שקונה דירה ונשאר תושב ישראל, non-dom הוא לא שיקול. הוא רלוונטי רק למי שעובר לגור בקפריסין.

יש אמנת מס בין ישראל לקפריסין?

לא. נכון לאוקטובר 2026, לא מצאנו את קפריסין באוסף אמנות המס שמפרסמת רשות המסים, וישראל לא מופיעה בטבלת האמנות של משרד האוצר הקפריסאי. כלכליסט כתב במאי 2026 שבין המדינות אין אמנה למניעת כפל מס. אתרים שטוענים אחרת לא מפנים לנוסח אמנה ברשימה רשמית.

מה זה אומר בפועל:

• אין שיעורי מס מופחתים מכוח אמנה. כל מדינה מחילה את הדין הפנימי שלה.
• אין כלל מוסכם לתושבות כפולה. מי שעובר לקפריסין ונשאר עם קשרים בישראל עלול להיחשב תושב בשתיהן, בלי מנגנון שמכריע.
• ההקלה מכפל מס מגיעה מהדין הישראלי. ישראל נותנת זיכוי על מס ששולם בחו״ל, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. ההסבר המלא במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

השכרתי את הדירה. מי ממסה את השכירות?

בקפריסין. לפי PwC, תושבי חוץ ממוסים בקפריסין על סוגים מסוימים של הכנסה ממקורות בקפריסין, ושכירות מנכס בקפריסין היא הכנסה כזו. מס ההכנסה על יחידים, מ־1 בינואר 2026:

• עד 22,000 אירו: 0%.
• 22,001 עד 32,000 אירו: 20%.
• 32,001 עד 42,000 אירו: 25%.
• 42,001 עד 72,000 אירו: 30%.
• מעל 72,000 אירו: 35%.

לפני החישוב מנכים מהשכירות ניכוי רעיוני של 20% למבנים, וגם ריבית על הלוואה לרכישה. לפי Grant Thornton, מ־1 ביולי 2026 תשלומי שכירות על נכס בקפריסין צריכים לעבור בהעברה בנקאית, בכרטיס או באמצעי אלקטרוני מוכר.

בישראל. תושב ישראל ממוסה על הכנסות מכל העולם, ולכן מדווח גם על השכירות הזאת. יש שני מסלולים, ואחד מהם מאפשר לקזז את המס ששילמתם בקפריסין. איזה מסלול עדיף תלוי בהכנסות האחרות שלכם ובכמה מס שולם בקפריסין.

מכרתי. מה המס?

בקפריסין חל מס רווחי הון של 20% על רווח ממכירת נכס שנמצא בקפריסין, לפי PwC. לאדם פרטי יש פטורים לכל החיים, בכפוף לתנאים: עד 150,000 אירו על דירת מגורים עיקרית ועד 30,000 אירו על מכירה אחרת, ובסך הכול לא יותר מ־150,000 אירו.

בישראל מכירה של נכס בחו״ל לא נכנסת למס שבח. היא ממוסה במס רווח הון לפי פקודת מס הכנסה, עם זיכוי על המס ששולם בקפריסין. גם כאן, בלי אמנה, הזיכוי מגיע מהדין הישראלי בלבד.

מה בודקים לפני שמחליטים?

• מה המטרה: דירת נופש, השקעה, או מעבר לגור שם. התשובה קובעת אם תושבות ו־non-dom רלוונטיים בכלל.
• אם תושבות קבע חשובה לכם: האם הנכס עומד בתנאי המסלול, והאם ההחמרה שהוכרזה עלולה לחול עליכם.
• איך תמוסה השכירות בקפריסין ובישראל, ואיזה מסלול ישראלי עדיף.
• מסמכים מהיום הראשון: חוזה, אישורי תשלום מס בקפריסין, הוצאות. בלי אישור על מס ששולם, אין זיכוי.
• אם אתם שוקלים מעבר: בדיקה מוקדמת של ניתוק תושבות המס בישראל, דווקא כי אין אמנה שתכריע.

התוכן כאן הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של רואה חשבון בישראל ושל עורך דין או רואה חשבון בקפריסין.