דובאי: מה צריך לדעת לפני שקונים נכס

איפה זר יכול להיות בעלים

בדובאי אין חופש מלא לקנות בכל מקום. לפי DLD, נכסים של מי שאינו אזרח האמירויות נרשמים רק באזורים שקבע שליט דובאי, לפי חוק מס' 7 משנת 2006 על רישום מקרקעין. האזורים האלה נקראים Freehold.

מה זה אומר בפועל: לפני שמתאהבים בהדמיה, בדקו שהפרויקט נמצא באזור כזה, ושהבעלות שתקבלו היא בעלות מלאה ולא זכות שימוש לתקופה.

כמה עולה הרישום

לפי דף השירות של DLD (מעודכן לספטמבר 2026), עמלת העברה בעסקת מכר היא 4% מערך העסקה. בשירות הדיגיטלי של DLD היא מוצגת כ־2% לקונה ו־2% למוכר, אבל בשוק החוזה הוא שקובע מי משלם מה. מעבר לזה:

• אגרות קבועות על הוצאת שטר בעלות ומפת היחידה.
• עמלת נאמן רישום, שתלויה בשווי העסקה.
• עמלת תיווך, אם יש מתווך.

שאלו מראש מה הסכום הכולל שתשלמו מעל מחיר הדירה, בכתב.

דירה על הנייר: חשבון הנאמנות

רוב מה שמשווקים לישראלים בדובאי הוא דירות שעוד לא נבנו. כאן יש הגנה בחוק, וחשוב להכיר אותה.

חוק מס' 8 משנת 2007 על חשבונות נאמנות לפיתוח נדל״ן קובע:

• יזם שמוכר יחידות על הנייר חייב לפתוח חשבון נאמנות לפרויקט, והתשלומים של הרוכשים מופקדים בו (סעיפים 6 ו־7).
• הכסף בחשבון מיועד רק לבניית אותו פרויקט, ונושים של היזם לא יכולים לעקל אותו (סעיף 9).
• אחרי תעודת השלמה, 5% מהחשבון נשארים מעוכבים, ומשתחררים שנה אחרי רישום היחידות על שם הרוכשים (סעיף 14).
• אם הפרויקט לא מושלם, הנאמן אמור לדאוג להשלמה או להחזר לרוכשים (סעיף 15).

DLD ממליץ, במדריך "Know Your Rights", לבדוק לפני חתימה שהפרויקט רשום, שיש לו חשבון נאמנות ומה מספרו, ומה אחוז ההשלמה. חוזה על הנייר צריך להירשם במרשם הזמני (Oqood), אחרת הוא בטל. לפי אותו מדריך, הרישום צריך להיעשות תוך 60 יום מהחתימה.

כלל פשוט: שלמו רק לחשבון הנאמנות של הפרויקט, אף פעם לא לחשבון של משווק או של חברה אחרת.

דמי שירות

בבניין משותף משלמים דמי שירות על תחזוקת השטחים המשותפים. לפי DLD, החלק של כל בעל דירה מחושב לפי שטח היחידה בשטר הבעלות. מערכת בשם Mollak מפקחת על חברות הניהול ועל דמי השירות.

בבניינים עם בריכות, לובי, חדר כושר ושירותי קונסיירז', דמי השירות יכולים להיות הוצאה קבועה משמעותית. בקשו את הסכום של השנה האחרונה בבניין דומה של אותו יזם, וכללו אותו בחישוב לפני שאתם מסתכלים על כל מספר אחר.

ויזת זהב

לפי דף השירות של DLD (ספטמבר 2026), ויזת משקיע לעשר שנים דורשת נכס בשווי של 2 מיליון דירהם לפחות, בבעלות המבקש. נכס ממושכן אפשרי עם מכתב מהבנק שמאשר את הסכום ששולם.

אם הוויזה חשובה לכם, ודאו את התנאים המדויקים מול הרשויות לפני הקנייה, כולל מה קורה בנכס שעוד לא נבנה.

מס: בדובאי ובישראל

באיחוד האמירויות אין מס הכנסה על יחידים. זה נשמע טוב, אבל זה גם אומר שאין מס זר לקזז מול המס בישראל.

תושב ישראל מדווח על השכירות מדובאי בדוח השנתי, בנספח ד' (טופס 1324). יש שתי דרכים:

1. מסלול 15% (סעיף 122א לפקודה): מותר לנכות רק פחת.
2. המסלול הרגיל: מס לפי המדרגות האישיות, עם ניכוי הוצאות.

ישראל ואיחוד האמירויות חתמו על אמנה למניעת כפל מס במאי 2021. גם מכירה עתידית של הנכס חייבת בדיווח בישראל. איזה מסלול עדיף, ומה חל על המכירה, זה חישוב לרואה חשבון ישראלי.

דירות מלון, הכנסה משותפת ותשלום קבוע

בדובאי משווקים לא מעט יחידות בבנייני מלון, או דירות שחברת ניהול משכירה ומחלקת הכנסה.

רשות ניירות ערך פרסמה ב־2022 ממצאים על שני מבנים של נדל״ן בחו״ל: דירות שהרוכשים השכירו חזרה ליזם תמורת תשלום קבוע, ויחידות מלון שההכנסה מהן חולקה לפי רווחי המלון כולו. בשני המקרים הרשות קבעה שמדובר בהצעה של ניירות ערך, אף שהיחידות נרשמו על שם הרוכשים. ההיגיון: התוצאה תלויה ביזם ולא בכם.

אם מציגים לכם מבנה כזה, שאלו אם הוא נבדק מול דיני ניירות ערך בישראל. ותזכרו שהתחייבות לתשלום קבוע שווה בדיוק כמו היכולת של מי שהתחייב לעמוד בה.

מה בודקים

• שהפרויקט באזור Freehold ושהוא רשום ב־DLD.
• מספר חשבון הנאמנות של הפרויקט, ושכל תשלום הולך אליו.
• רישום החוזה ב־Oqood תוך 60 יום.
• כל העלויות מעל המחיר: 4% ל־DLD, אגרות, תיווך.
• דמי שירות צפויים לפי בניינים קיימים של היזם.
• היסטוריית מסירה של היזם.
• מטבע החוזה, ואיך הוא זז מול השקל לאורך השנים.
• מבנה ההשכרה: מי מנהל, איך מחושבת ההכנסה, איך יוצאים.
• דיווח בישראל ותכנון מס מראש עם רואה חשבון.

מה יכול להשתבש

• הפרויקט מתעכב או לא נבנה, וההחזר מחשבון הנאמנות לוקח זמן.
• דמי השירות גבוהים מהצפוי ושוחקים את ההכנסה.
• הרבה פרויקטים דומים נמסרים באותה תקופה, והשכרה או מכירה הופכות לקשות.
• מטבע החוזה נחלש מול השקל, וערך הנכס בשקלים נשחק.
• אירוע ביטחוני משפיע על השוק. באפריל 2026 מעריב דיווח על תקיפות של איראן על איחוד האמירויות, עם ביטולי טיסות ועזיבה של תושבים זרים.
• מבנה של דירת מלון או תשלום קבוע מתברר כלא מגובה, או כלא עומד בדיני ניירות ערך.