לקנות דירה בבודפשט מישראל: מסים, עלויות וסיכונים

קודם כל: מי צריך היתר

בהונגריה אזרחי האיחוד האירופי קונים דירה כמו מקומיים. ישראלי בלי דרכון אירופי צריך היתר רכישה ממשרד הממשלה המחוזי (Kormányhivatal) שבאזור הנכס.

מה חשוב לדעת על ההיתר, לפי דף המידע הרשמי (נכון למרץ 2026):

• הבדיקה המרכזית היא שהרכישה לא פוגעת באינטרס ציבורי או עירוני.
• מגישים דרכון, מסמך שמראה את כוונת העברת הבעלות ואישור תשלום אגרה.
• האגרה היא 65,000 פורינט לכל נכס.
• פרק הזמן להחלטה הוא 45 יום.
• אין ערעור מנהלי. אפשר לפנות לבית משפט בתוך 30 יום.

בפועל, ההיתר הוא שלב שצריך לתכנן בלוח הזמנים ובחוזה. כדאי שהחוזה יקבע מה קורה אם ההיתר מתעכב או לא ניתן.

איך נראית העסקה

חוזה המכר בהונגריה חייב להיות חתום ומאושר על ידי עורך דין (ellenjegyzés), ואז הוא מוגש לרישום המקרקעין. סדר ההגשה חשוב: בקשה שהוגשה קודם נרשמת לפני בקשות מאוחרות על אותו נכס. לכן עורך דין טוב מגיש מהר.

המוכר יכול לבקש שהבעלות שלכם תירשם רק אחרי שהתשלום המלא הגיע. זה מקובל, ובלבד שמנגנון התשלום ברור ומוגן גם עבורכם.

הנקודה הישראלית: עורך הדין בהונגריה מייצג אתכם מול הרשויות שם. הוא לא מכיר את תיק המס שלכם בישראל. שני אנשי המקצוע צריכים לדבר זה עם זה.

כמה זה עולה מעבר למחיר

• מס רכישה (vagyonszerzési illeték): 4% משווי השוק. מעל מיליארד פורינט השיעור על החלק העודף הוא 2%, עם תקרה של 200 מיליון פורינט. רשות המסים ההונגרית (NAV) קובעת את השווי בעצמה, והוא יכול להיות שונה מהמחיר בחוזה. ההודעה מגיעה שבועות או חודשים אחרי הרישום, ויש 30 יום לשלם.
• היתר רכישה: אגרה של 65,000 פורינט.
• עורך דין: שכר טרחה שנקבע בהסכם. בקשו הצעה כתובה מראש.
• דירה חדשה מקבלן: בדקו מה שיעור המע"מ שחל עליה ומי נושא בו.
• עלויות שוטפות: דמי ניהול לבית המשותף, ביטוח, ניהול השכירות ותיקונים.

מס בהונגריה על הכנסה משכירות

לפי סיכום המס של PwC (נכון ליולי 2026), הכנסה משכירות של יחיד חייבת במס הכנסה בשיעור 15%. אפשר לנכות הוצאות לפי חשבוניות, כולל פחת, או לבחור בניכוי קבוע של 10% מההכנסה בלי מסמכים.

מי שמפעיל לינה לטווח קצר כמקום לינה פרטי יכול לשלם מס קבוע לכל חדר. מאז 1 בינואר 2025 הסכום הוא 150,000 פורינט לשנה לחדר ביישובים עם יותר משני מיליון לינות בשנה, ו־38,400 פורינט ביישובים אחרים.

מה מדווחים בישראל

תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו גם מחוץ לישראל. השכירות מדווחת בדוח השנתי, בנספח ד' (טופס 1324) שמיועד להכנסות מחו"ל ולמס ששולם עליהן.

יש שתי דרכים עיקריות:

1. מסלול 15% (סעיף 122א לפקודה): מס של 15% על ההכנסה. מותר לנכות רק פחת. אין קיזוז, ואין זיכוי על המס ששולם בהונגריה. רשות המסים כותבת זאת במפורש בטופס.
2. המסלול הרגיל: מס לפי המדרגות האישיות, עם ניכוי הוצאות. כאן אמנת המס בין ישראל להונגריה נכנסת לתמונה: הונגריה רשאית למסות את ההכנסה מהנכס, וישראל מנכה מהמס את המס ששולם בהונגריה, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.

מה עדיף? תלוי בהכנסות האחרות שלכם, בהוצאות ובמס ששילמתם בהונגריה. זה חישוב לרואה חשבון, לא לתחושת בטן. גם מכירה עתידית של הדירה תחויב במס, ולפי האמנה הונגריה רשאית למסות רווח הון ממקרקעין שנמצאים בה.

השכרה לטווח קצר: מה השתנה

אם התוכנית היא Airbnb, זה הסעיף הכי חשוב במדריך.

• הקפאה בכל בודפשט: עד 31 בדצמבר 2026 לא נרשמים בבודפשט מקומות לינה פרטיים חדשים. לפי עלון של עיריית רובע 1 מאוגוסט 2026, מ־1 בינואר 2027 אפשר יהיה לרשום שוב, והרבעים רשאים לקבוע מגבלות משלהם.
• רובע 6 (Terézváros): תושבי הרובע הצביעו במשאל על איסור, והאיסור בתוקף מ־1 בינואר 2026. בית המשפט העליון (Kúria) קבע בנובמבר 2025 שהתקנה לא מנוגדת לחוק.
• רבעים אחרים: רובע 5 הגביל השכרה פרטית ל־5% מהדירות בכל בניין, ורובע 7 הקשה מאוד על רישיונות חדשים. הרבעים רשאים גם לדרוש הסכמה של הבית המשותף ולהגביל את מספר הימים בשנה.

השורה התחתונה: דירה שנקנית היום עם תוכנית השכרה קצרה תלויה ברובע, בבניין ובכללים שייקבעו אחרי 2026. השכרה לטווח ארוך היא תרחיש אחר לגמרי, עם הכנסה אחרת וסיכונים אחרים.

מטבע ומימון

הונגריה לא בגוש היורו. המחיר, השכירות והמס ההונגרי נקובים בפורינט (HUF), ואתם חיים בשקלים. כלומר יש שני שערים שזזים: פורינט מול יורו ויורו מול שקל. ירידה בפורינט יכולה לשחוק את ערך הנכס ואת השכירות בשקלים, גם כשבבודפשט עצמה הכל יציב.

לגבי מימון: לפני שמניחים משכנתה הונגרית, שאלו בנק הונגרי אם הוא מלווה לתושב חוץ ובאילו תנאים. חלק מהישראלים בודקים מימון כנגד נכס בישראל. זה משנה את הסיכון: ההלוואה בשקלים והנכס בפורינט.

סדר פעולות הגיוני

1. מגדירים מטרה: השכרה ארוכה, השכרה קצרה או שימוש אישי. כל אחת מובילה לרובע ולבניין אחרים.
2. מדברים עם רואה חשבון ישראלי לפני שמחפשים דירה, כדי להבין מה יקרה במס.
3. בוחרים עורך דין הונגרי עצמאי, שלא מקבל עמלה מהמוכר או מהמתווך.
4. בודקים את הדירה ואת הבניין, ורק אז חותמים.
5. מגישים בקשה להיתר רכישה ומתכננים את התשלומים סביב לוח הזמנים שלו.
6. אחרי הרישום, משלמים את מס הרכישה בזמן ובודקים עם רואה חשבון הונגרי איך מדווחים שם על השכירות.

מה בודקים

• נסח רישום מקרקעין עדכני: בעלות, שעבודים, הערות.
• תקנון הבית המשותף (társasház) והפרוטוקולים האחרונים.
• גובה דמי הניהול (közös költség), חובות של הבניין ותיקונים גדולים שאושרו.
• מצב הבניין: גג, מעלית, צנרת וחזית. בבניינים ישנים זה קריטי.
• אם יש תוכנית השכרה קצרה: מה כללי הרובע, והאם הבניין מאשר.
• לוח זמנים להיתר רכישה ומה החוזה קובע אם הוא מתעכב.
• הערכת עלות מס רכישה לפי שווי שוק, לא לפי מחיר החוזה.
• חישוב מס בישראל בשני המסלולים לפני שמחליטים.

מה יכול להשתבש

• הרגולציה משתנה: הכללים על השכרה קצרה השתנו כמה פעמים בשנתיים האחרונות, ויכולים להשתנות שוב.
• מס רכישה גבוה מהצפוי: אם NAV מעריכה שווי גבוה מהמחיר בחוזה.
• שחיקת מטבע: ירידה בפורינט פוגעת בשווי בשקלים.
• ניהול מרחוק: שוכרים, תקלות וחשבונות מנוהלים ממדינה אחרת. מנהל נכס עולה כסף, וצריך לסמוך עליו.
• בניין ישן: החלטה של הבית המשותף על שיפוץ יכולה להוסיף הוצאה גדולה.
• נזילות: מכירת דירה בחו"ל לוקחת זמן, ובשוק חלש אפילו יותר.
• מס כפול בפועל: בחירה לא נכונה של מסלול בישראל יכולה להשאיר אתכם בלי זיכוי על המס ששילמתם בהונגריה.