קניית דירה בבוקרשט: התהליך, העלויות והבדיקות

קניית דירה בבוקרשט לא מסובכת במיוחד, אבל היא שונה ממה שמכירים בארץ בשלושה דברים: הקרקע לא נרשמת על שמכם, הנוטריון מנהל את העסקה ולא עורך הדין, ובדירה חדשה המע״מ נוסף למחיר ולא כלול בו.

הנה השלבים לפי הסדר, ומה שווה לבדוק בכל אחד. על השוק עצמו, המחירים והסיכונים, כתבנו בעמוד בוקרשט.

האם בכלל מותר לי לקנות?

את הדירה, כן. את הקרקע, לא. לפי סעיף 6 לחוק 312/2005, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי רוכש קרקע ברומניה רק לפי אמנה בינלאומית על בסיס הדדיות. לפי משרד הנוטריון Notariat Stoica, קנייה של דירה או מבנה בלי הקרקע לא כפופה לתנאים מיוחדים.

הבעיה היא שבבניין משותף, לכל דירה יש חלק בקרקע. מה עושים? עלון הנוטריונים הציבוריים של רומניה פרסם בינואר 2026 ניתוח של מקרה בדיוק כזה: זוג ישראלי חתם על חוזה מקדים לדירה בבוקרשט, וביום החתימה עלתה שאלת הקרקע. המחברים כתבו שלא מצאו אמנה בין רומניה לישראל שמאפשרת לישראלים לרכוש קרקע.

הפתרון שהם מתארים:

• הקונה נרשם כבעלים של הדירה ושל החלקים המשותפים בבניין.
• המוכר נשאר בעלים של הקרקע בבעלות "חשופה" (nudă proprietate).
• הקונה מקבל זכות superficie, כלומר זכות להחזיק את הדירה על קרקע של אחר.
• העברת הקרקע עצמה נרשמת בתנאי מתלה, למשל אם הקונה יקבל בעתיד אזרחות רומנית, ותנאי כזה מוגבל בזמן בפנקס המקרקעין.

בווילה עם חצר זה משמעותי עוד יותר, כי שם רוב השווי הוא בקרקע. מי שמחזיק אזרחות של מדינה באיחוד, למשל דרכון רומני או פולני, נמצא במצב אחר לגמרי, וכדאי להזכיר את זה לעורך הדין כבר בשיחה הראשונה.

שלב 1: מספר מס רומני (NIF)

לפי Notariat Stoica, זר שאין לו מספר זהות רומני וקונה נכס ברומניה צריך לבקש מספר זיהוי לצורכי מס (NIF) מרשות המסים הרומנית, ANAF. המספר משמש את הנוטריון ברישום העסקה, ואחר כך את רשות המסים המקומית שגובה את מס הרכוש. ההמלצה שם: להתחיל בבקשה לפני שקובעים תור לנוטריון.

שלב 2: בדיקת הנכס בפנקס המקרקעין

פנקס המקרקעין (Cartea Funciară) מנוהל בידי רשות הקדסטר, ANCPI. לפי צו התעריפים שלה, נסח לעיון עולה 20 לאו בהזמנה מקוונת ו־25 לאו בדלפק, ותעודת שעבודים עולה 100 לאו. לפי שער BNR מ־21 באוקטובר 2026, 20 לאו הם פחות מ־4 אירו. זו הבדיקה הכי זולה בכל העסקה, ואין סיבה לדלג עליה.

מה מבקשים מעורך הדין לבדוק:

• מי רשום כבעלים, והאם יש משכנתא, עיקול או הערה על הנכס.
• איך רשומה הקרקע, ומה בדיוק יירשם על שמכם.
• בדירה ישנה: דרגת הסיכון הסיסמי של הבניין. לפי Mediafax, עיריית בוקרשט מפרסמת רשימה רשמית. שווה לשאול גם את הבנק ואת חברת הביטוח מה דרגת הסיכון אומרת לגבי מימון וביטוח.
• בדירה חדשה: היתר בנייה, ומה נרשם בפנקס על הפרויקט.

שלב 3: חוזה מקדים

בדירה יד שנייה, החוזה המקדים קובע את המחיר, לוח התשלומים והקנסות. כדאי שייחתם אצל נוטריון, כי חוזה נוטריוני נותן לכם הגנה חזקה יותר.

בדירה על הנייר יש מאז דצמבר 2025 כללים חדשים. לפי avocatnet.ro ונוסח חוק 207/2025:

• קבלן יכול להתחייב למכור דירה עתידית רק אחרי שהיתר הבנייה נרשם בפנקס המקרקעין ונפתחו רישומים לדירות העתידיות.
• החוזה המקדים חייב להיחתם אצל נוטריון, והנוטריון מבקש לרשום אותו בפנקס עוד באותו יום או ביום העבודה הבא.
• הסכם שריון מוגבל ל־60 יום ולמקדמה של עד 5% מהמחיר.
• המקדמות נכנסות לחשבון בנק נפרד של הקבלן, ייעודי לפרויקט. עד 25% מהמחיר אפשר להוציא על השלד, ואחריו עד 20% על המערכות, באישור מפקח הבנייה.
• שימוש במקדמות למטרה אחרת גורר קנס של 1% מהמחזור השנתי של הקבלן.

זה צעד גדול קדימה, אבל זו לא ערבות חוק מכר. אם הקבלן נתקע, אין בנק שמחזיר לכם את הכסף. עורך הדין צריך לבדוק שהחשבון הייעודי באמת קיים ושהחוזה נרשם.

כמה עולה העסקה מעבר למחיר?

• מע״מ, בדירה חדשה מקבלן: 21%. לפי PwC, השיעור המופחת של 9% לדירות בוטל ב־1 באוגוסט 2025. נשאר רק מסלול מעבר מצומצם (דירה אחת, עד 120 מ״ר ועד 600,000 לאו לפני מע״מ, בחוזה מקדים שנחתם עד 1 באוגוסט 2025), ולפי KPMG הוא הוארך בחוק 161/2026 עד 30 בספטמבר 2026, ואז הסתיים. ב־19 באוקטובר 2026 דיווח Forbes România שתוכנית הממשלה החדשה מציעה להאריך את המסלול עד 31 ביולי 2027, לחוזים שנחתמו אצל נוטריון עד 31 בדצמבר 2025. זו הצעה בלבד, לא חוק. קונה חדש היום משלם 21%.
• דמי רישום: לפי ANCPI, 0.15% מהשווי שבחוזה, ולפחות 60 לאו לנכס.
• שכר נוטריון ועורך דין: לא אחידים. מבקשים הצעת מחיר כתובה מראש.
• מס על העסקה: לפי RSM, אין מס העברה על הקונה. המוכר משלם 1% או 3%, לפי משך ההחזקה, על המחיר שבחוזה או על המחיר המינימלי בטבלת הנוטריונים, הגבוה מביניהם.

בחשבון פשוט: על דירה חדשה שמחירה 150,000 אירו לפני מע״מ, המע״מ הוא 31,500 אירו ודמי הרישום כ־225 אירו. כשמשווים מחירים בין פרויקטים, בודקים תמיד אם המחיר כולל מע״מ או לא.

שלב 4: חתימה אצל נוטריון ורישום

חוזה המכר נחתם אצל נוטריון רומני. הנוטריון מוודא את המסמכים, גובה מהמוכר את המס על העסקה, ושולח את התיק לרישום. רק הרישום בפנקס המקרקעין הופך אתכם לבעלים מול כולם.

לא יכולים להגיע? לפי Lawpedia, אפשר לתת ייפוי כוח מיוחד, שמציין את הנכס ואת גבולות ההרשאה, לאדם שיחתום בשמכם. אותו אפשר לחתום אצל נוטריון רומני בקונסוליה, או אצל נוטריון מקומי עם אישור אפוסטיל. שימו לב שהמחיר באירו, אבל חלק מהתשלומים המקומיים בלאו, ולכן כדאי לפתוח מראש חשבון בנק שמאפשר את שניהם.

מה יכול להשתבש?

• רישום שנתקע. לפי Agerpres, מ־14 ביולי 2026 הושבתו כל מערכות רשות הקדסטר אחרי מתקפת סייבר, ונוטריונים לא יכלו להשלים מכירות במשך שבועות. הלקח: לא משחררים את רוב הכסף לפני שברור שהעסקה תירשם.
• מקדמה גבוהה לפני בדיקות. בעיקר בפרויקט שעוד לא עומד בתנאי חוק 207/2025.
• מחיר בלי מע״מ. הפרש של 21% שמתגלה מאוחר.
• בניין עם סיכון סיסמי. בודקים מה זה אומר לביטוח, למימון ולמכירה העתידית.
• שער החליפין. המחיר באירו והכסף שלכם בשקלים. תנודה של כמה אחוזים משנה את העסקה.

מה בודקים לפני שחותמים

• יש לכם NIF, או שהבקשה כבר בטיפול.
• עורך דין מטעמכם, לא מטעם המוכר או המשווק, ראה נסח עדכני ותעודת שעבודים.
• ברור לכם מה נרשם על שמכם בדירה ומה בקרקע.
• בדירה חדשה: היתר הבנייה רשום, החוזה המקדים נוטריוני ויירשם, והמקדמות הולכות לחשבון ייעודי.
• ידוע לכם אם המחיר כולל מע״מ.
• בדירה ישנה: בדקתם את דרגת הסיכון הסיסמי.
• יש לכם הצעות מחיר כתובות מנוטריון ומעורך דין.
• דיברתם עם רואה חשבון בישראל על הדיווח כאן. בין ישראל לרומניה יש אמנה למניעת כפל מס, שחלה מ־1 בינואר 1999 ותוקנה בפרוטוקול שנכנס לתוקף באוקטובר 2023. את התמונה המלאה פירטנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

ואם אתם קונים כדי להשכיר, המסים, הדיווח וכללי ההשכרה לתיירים מחכים לכם במדריך דירה להשכרה בבוקרשט.

המדריך הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין רומני ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.