האם ישראלי יכול לקנות דירה בבאקו? כללים, מסים וסיכונים

בקצרה: מה מותר ומה אסור

ישראלי יכול לקנות דירה בבאקו, וגם בית או נכס מסחרי. מה שהוא לא יכול לקנות הוא קרקע. לפי סיכום החקיקה של משרד החוץ של אזרבייג׳ן, זרים יכולים לרכוש קרקע רק בזכות חכירה, ומבנה שזר קונה עומד על קרקע שהוא חוכר.

בדירה בבניין משותף זה כמעט לא מורגש. בבית פרטי עם מגרש, או בווילה שמשווקת "כולל הקרקע", זה כל הסיפור. לפי אותו מקור, נכס עם קרקע שזר קיבל בירושה או במתנה צריך לעבור לאחר תוך שנה, אחרת הרשויות רשאיות לקנות אותו.

אין צורך בשותף מקומי, ולפי Caspian Legal Center, משרד עורכי דין בבאקו, זר יכול למכור את הנכס ולהעביר את הכסף החוצה באותם תנאים כמו תושב מקומי.

מתי הדירה באמת שלכם?

ברגע הרישום, לא ברגע החתימה. לפי משרד החוץ של אזרבייג׳ן, זכות הבעלות עוברת לקונה כשהיא נרשמת במרשם הממלכתי, נוטריון מאשר את חוזה המכר, וחוזה על נכס שאינו רשום אינו יכול להיות מאושר ואינו תקף.

את הרישום מבצע גוף ציבורי בשם "הקדסטר והמרשם הממלכתי של נדל״ן", שפועל תחת שירות המדינה לענייני רכוש במשרד הכלכלה. לפי הודעה של השירות, אפשר להגיש בקשות במרכזי השירות הממשלתיים ASAN. התוצר הוא נסח מהמרשם, שבשפה המקומית נקרא çıxarış. זה המסמך שצריך לראות על שמכם בסוף.

הבעיה של בניין חדש

כאן נמצא רוב הסיכון. לפי Caspian Legal Center, בבניינים חדשים רבים אין עדיין מסמכי בעלות בזמן המכירה, והזכות של הקונה נשענת על הסכם פנימי עם היזם. נכס כזה לא מופיע במרשם, ולכן גם שעבודים או זכויות של צד שלישי עליו לא רשומים שם.

מה זה אומר בפועל? עד שהבניין נרשם ואתם מקבלים נסח, יש לכם התחייבות של יזם. אם משהו משתבש, אתם תלויים בחוזה ובבית משפט מקומי. ובגלל זה הסעיף על מערכת המשפט, בהמשך, חשוב.

איך נראה התהליך, שלב אחרי שלב

1. בודקים את הנכס במרשם. עורך דין מקומי מוציא נסח עדכני ובודק בעלות, שעבודים ומגבלות.
2. בדירה חדשה בודקים את הבניין. האם הוא רשום? אם לא, מתי צפוי רישום ומה קורה לכסף עד אז.
3. עורך דין עצמאי. לא של המוכר ולא של המשווק. הוא עובר על החוזה, על לוח התשלומים ועל מה שכלול במחיר.
4. חתימה אצל נוטריון. אפשר בעצמכם או דרך מיופה כוח עם ייפוי כוח נוטריוני.
5. תשלום בהעברה בנקאית. זה גם תנאי להחזר המע״מ שמוסבר בהמשך.
6. רישום וקבלת נסח. רק כשהנסח על שמכם, הדירה שלכם.

אילו מסים משלמים באזרבייג׳ן?

בקנייה

לפי PwC (נבדק ב־28 בספטמבר 2026), אין באזרבייג׳ן מס העברה ייעודי על נדל״ן ואין מס בולים. יש אגרות נוטריון ואגרות רישום. שיעור המע״מ הוא 18%, ובדירה מקבלן הוא בדרך כלל חלק מהמחיר.

יש גם החזר חלקי. לפי AmCham Azerbaijan, מאז החלטה נשיאותית מ־25 במאי 2022, אדם פרטי שקונה דירה חדשה בשטח של עד 500 מ״ר ומשלם את כל המחיר בהעברה בנקאית יכול לקבל החזר של 30% מהמע״מ ששילם. ההחזר לא חל על חברות. לפי Caspian Legal Center, ההחזר חל גם על זרים, אבל המקורות הרשמיים לא מתייחסים לכך במפורש. בקשו מהיזם חשבונית מסודרת ובדקו את הזכאות מראש.

בהחזקה

לפי PwC, מס הרכוש על מבנים של אנשים פרטיים מחושב לפי שטח, ובדירת מגורים רק על השטח שמעל 30 מ״ר. בבאקו השיעור הוא 0.4 מאנאט למ״ר, עם מקדם של 0.7 עד 1.5 לפי מיקום. בדירה של 100 מ״ר, לפי החישוב שלנו, זה בערך 20 עד 42 מאנאט בשנה: 70 מ״ר חייבים כפול 0.4 כפול המקדם.

בהשכרה

לפי PwC, דמי שכירות על נכס חייבים בניכוי במקור של 14%. כשאדם פרטי משכיר דירת מגורים לאדם פרטי למגורים, השיעור הוא 10%, ובתי מלון ויחידות בסגנון מלון לא נכללים. לפי Global Property Guide, אתר מידע מסחרי, המס מחושב על השכירות ברוטו, בלי לנכות הוצאות.

במכירה

לפי מדריך המס של AZPROMO, סוכנות קידום ההשקעות של אזרבייג׳ן, ולפי Global Property Guide (ספטמבר 2026), מכירה של דירת מגורים בידי אדם פרטי ממוסה בשיטה מפושטת: לפי השטח ולפי מקדם אזור, עם בסיס של 15 מאנאט למ״ר, ולא לפי הרווח. לפי אותם מקורות, יש פטור למי שרשום כגר בדירה לפחות חמש שנים. רואה חשבון מקומי יגיד לכם איך זה חל על בעלים זר.

ומה קורה בישראל?

תושב ישראל חייב לדווח על הכנסה מחו״ל, כולל שכירות מבאקו ורווח ממכירת הדירה. לפי רשות המסים של אזרבייג׳ן, האמנה למניעת כפל מס בין המדינות נחתמה ב־13 בדצמבר 2016, נכנסה לתוקף בסוף דצמבר 2017 וחלה מ־1 בינואר 2018.

לפי נוסח האמנה, לאזרבייג׳ן יש זכות למסות הכנסה מנדל״ן שנמצא בה ורווח ממכירתו. ישראל, מצידה, מתחשבת במס ששולם באזרבייג׳ן לפי הכללים שלה לזיכוי ממס זר. איך זה מתורגם לדוח השנתי, ואיזה מסלול מס מתאים לשכירות מחו״ל, מוסבר במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל. כדאי לסגור את זה עם רואה חשבון לפני הקנייה, לא אחריה.

מטבע: מאנאט, דולר ושקל

המטבע המקומי הוא המאנאט. השער הרשמי עמד על 1.70 מאנאט לדולר בכל ימי המסחר בין 12 ל־16 באוקטובר 2026, לפי נתוני הבנק המרכזי שפרסם Trend. חוזים מול זרים נקובים לפעמים בדולרים, השכירות המקומית במאנאט, ואתם בשקלים. סכמו בכתב באיזה מטבע משלמים ולאיזה חשבון.

מה יכול להשתבש

• מערכת המשפט. בדירוג Freedom House לשנת 2026 אזרבייג׳ן קיבלה 6 מתוך 100 ומוגדרת "לא חופשית". אם תצטרכו לאכוף חוזה מול יזם, זה ההקשר.
• דירה לא רשומה. כל עוד אין נסח, יש לכם חוזה, לא דירה.
• נזילות ומכירה חוזרת. לא מצאנו נתונים רשמיים על כמה זמן לוקח למכור דירה בבאקו, וגם לא על היקף הקונים הזרים. כשקהל הקונים הפוטנציאלי לדירה שלכם קטן, היציאה יכולה להיות איטית.
• גיאופוליטיקה. אזרבייג׳ן גובלת באיראן ובספטמבר 2026 המטה לביטחון לאומי ציין אותה במפורש בין המדינות שבהן קיים איום מתשתיות טרור איראניות. מול ארמניה, הסכם השלום נחתם בראשי תיבות באוגוסט 2025 ועדיין לא נחתם סופית, נכון לאוקטובר 2026.
• שיווק בעברית. חלק גדול מהתוכן בעברית על באקו מגיע ממשווקים. כשמישהו מציג תחזיות מספריות, בקשו מקור.

מה בודקים לפני שמעבירים כסף

• נסח עדכני מהמרשם, שעורך הדין שלכם הוציא בעצמו
• האם הבניין רשום, ואם לא, מה החוזה אומר על רישום ועל החזר כספים
• שאין בעסקה קרקע שזר לא יכול להחזיק
• מה כלול במחיר: מע״מ, גמר, חניה, דמי ניהול
• זכאות להחזר מע״מ ותנאי התשלום בהעברה בנקאית
• איך תדווחו בישראל, לפני החתימה

עוד על השוק עצמו, המחירים והטיסות: עמוד היעד באקו. ואם אתם משווים יעדים, כדאי לקרוא גם על השקעה בבטומי.

התוכן כאן הוא מידע כללי. הוא אינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי.