קניית דירה בפורטוגל: ליסבון, פורטו והתהליך מישראל

ישראלי יכול לקנות דירה בליסבון או בפורטו בלי אישור מיוחד, והתהליך עצמו מסודר למדי. הוא רק שונה ממה שמכירים בארץ: צריך מספר מס פורטוגלי עוד לפני שמתחילים, המס משולם לפני החתימה הסופית, ומ־2026 יש לתושבי חוץ מס כניסה גבוה בהרבה מזה של המקומיים.

הנה השלבים לפי הסדר, ומה שווה לבדוק בכל אחד. על השוק עצמו, מי קונה ומה המחירים עושים, כתבנו בעמוד פורטוגל.

האם בכלל מותר לי לקנות?

כן. לפי מדריך של משרד עורכי הדין הפורטוגלי Morais Leitão, אין בפורטוגל הגבלה על בעלות במקרקעין בידי זרים או מי שאינם תושבים. אין צורך בהיתר רכישה, וגם לא באשרת שהייה.

מה שכן מוגבל הוא השימוש. השכרה לתיירים נקבעת בכל עירייה בנפרד, ובמרכז ליסבון ופורטו רישום חדש חסום או מוגבל מאוד. אם התוכנית שלכם נשענת על השכרה קצרה, זו הבדיקה הראשונה. הרחבנו על זה במדריך פורטוגל 2026: מה נשאר מהגולדן ויזה.

שלב 1: מספר מס (NIF) ונציג מס

NIF הוא מספר הזיהוי לצורכי מס בפורטוגל, ובלעדיו העסקה לא זזה. לפי רשות המסים של פורטוגל, זר יכול לבקש אותו במשרד מס או דרך נציג משפטי באתר הרשות, עם ייפוי כוח, צילום דרכון ומסמך שמראה את הכתובת בחו״ל. הוא מקבל את המספר כתושב חוץ.

שימו לב לסעיף שקל לפספס: מי שגר מחוץ לאיחוד האירופי ומחזיק נכס בפורטוגל צריך, בתוך 15 יום, למנות נציג מס עם כתובת בפורטוגל או להצטרף לאחד מערוצי ההודעות האלקטרוניים של הרשות. אחרת מכתבים מהרשות עלולים להגיע למקום שאיש לא קורא.

שלב 2: חשבון בנק ומימון

חשבון בנק פורטוגלי מקל על תשלום המסים והחשבונות השוטפים. את דרישות הבנק, כולל הוכחת מקור הכספים, בודקים מראש מול הבנק עצמו.

ואם רוצים משכנתא: לפי ההמלצה של הבנק המרכזי של פורטוגל, הלוואה לדירה שאינה דירת המגורים הקבועה של הלווה לא תעלה על 80% מהשווי. לפי ECO, הכלל הזה נשאר גם אחרי העדכון שנכנס לתוקף ב־1 באוגוסט 2026. בנקים יכולים לתת פחות, ולכן מבקשים אישור עקרוני לפני שמתחייבים.

שלב 3: עורך דין ובדיקות על הנכס

בפורטוגל עורך הדין שלכם הוא זה שבודק את העסקה. את הבדיקות האלה מבקשים ממנו בכתב:

• תעודת רישום עדכנית מרשם המקרקעין, שמראה מי הבעלים ואם יש משכנתאות, עיקולים או שעבודים. לפי משרד המשפטים, אפשר להזמין אותה באינטרנט ב־15 אירו, והגישה אליה תקפה שישה חודשים.
• כרטסת המס של הנכס ברשות המסים, ושהמוכר שילם את מס הרכוש השנתי.
• היתר שימוש לבניין שנבנה אחרי אוגוסט 1951, תעודת אנרגיה, ולבניין חדש יחסית גם תיק טכני. אלה מסמכים שפורטל הממשלה מונה כנדרשים לחתימה.
• התאמה בין המציאות לרישום, למשל שטח, מרפסת סגורה או קומה שנוספה.

שכר הטרחה לא קבוע בחוק. מבקשים הצעת מחיר כתובה עם פירוט של מה כלול בה.

שלב 4: חוזה מקדים (CPCV) ומקדמה

לפי פורטל הממשלה, החוזה המקדים אינו חובה אבל נפוץ מאוד. הוא כולל את פרטי הצדדים והנכס, שעבודים קיימים, המחיר ואופן התשלום, סכום המקדמה והמועד האחרון לחתימה הסופית.

המקדמה כאן היא לא סתם תשלום ראשון. לפי סעיף 442 לחוק האזרחי, כפי שבתי המשפט מפרשים אותו, קונה שמפר את החוזה באופן סופי מפסיד אותה, ומוכר שמפר מחזיר אותה כפול. הצדדים יכולים לקבוע הסדר אחר בחוזה, ולכן קוראים את סעיף ההפרה לפני שמעבירים כסף.

שלב 5: מס העברה ומס בולים, לפני החתימה

כאן ההבדל הגדול מ־2026. לפי סעיף 17 לחוק ה־IMT, מ־25 במאי 2026 קונה שאינו תושב מס בפורטוגל משלם על דירה מס העברה קבוע של 7.5%, מהיורו הראשון, בלי מדרגות ובלי פטורים. מעליו יש מס בולים של 0.8% מאותו בסיס, ועוד 0.6% על הלוואה אם יש משכנתא.

בחשבון פשוט, על דירה של 300,000 אירו מדובר ב־22,500 אירו מס העברה ו־2,400 אירו מס בולים. בחישוב שלנו לפי טבלת סעיף 17, תושב מס שקונה דירה שנייה באותו מחיר משלם כ־11,600 אירו מס העברה.

יש שלושה חריגים:

• מי שהיה בעבר תושב מס בפורטוגל משלם לפי המדרגות הרגילות.
• מי שנעשה תושב מס בתוך שנתיים מהרכישה יכול לבקש החזר של ההפרש.
• מי שמשכיר את הדירה למגורים בתוך שישה חודשים, בשכר דירה מתון (עד 2,300 אירו בחודש ב־2026), ולפחות 36 חודשים בחמש השנים הראשונות, יכול גם הוא לבקש החזר.

את בקשת ההחזר מגישים בתוך שישה חודשים מהמועד שבו התנאי התקיים. לפי הנחיה של רשות המסים מ־4 בספטמבר 2026, בזוג נשוי בשיתוף נכסים השיעור הקבוע חל רק אם שני בני הזוג אינם תושבים ואף אחד מהם לא היה תושב בעבר. בבעלות משותפת שאינה זוגית, כל קונה נבדק בנפרד.

שלב 6: החתימה הסופית

לפי פורטל הממשלה, את העסקה אפשר לחתום אצל נוטריון, אצל עורך דין במסמך מאומת, או בדלפק Casa Pronta של רשם המקרקעין, שמרכז במקום אחד חתימה, תשלום מסים ורישום. לפי משרד המשפטים, בדלפק Casa Pronta העלות היא 375 אירו לפעולת רישום אחת ו־700 אירו כשיש כמה, למשל קנייה עם משכנתא.

שלב 7: רישום, ומה קורה אחרי

הרישום ברשם המקרקעין הוא מה שהופך אתכם לבעלים מול כולם. ואחרי הקנייה:

• מס רכוש שנתי (IMI): בין 0.3% ל־0.45% מהשווי לצורכי מס, לפי החלטת העירייה.
• השכרה למגורים: לפי סעיף 72 לחוק מס ההכנסה הפורטוגלי, השיעור הכללי על הכנסה כזו הוא 25%, עם הפחתות לחוזים ארוכים. לפי Decreto-Lei 97/2026 מ־20 במאי 2026, על הכנסה מחוזה שכירות ארוך למגורים בשכר דירה של עד 2,300 אירו בחודש ב־2026 חל שיעור של 10%. השיעור חל מ־1 בינואר 2026 על הכנסות עד 31 בדצמבר 2029.
• ישראל: לפי רשות המסים בישראל, בין המדינות יש אמנה למניעת כפל מס שנכנסה לתוקף ב־18 בפברואר 2008, והוראותיה חלות מ־1 בינואר 2008. פורטוגל רשאית למסות שכירות ורווח ממכירה, וישראל נותנת זיכוי. את התמונה המלאה פירטנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

מה יכול להשתבש?

• מקדמה לפני בדיקות. משלמים רק אחרי שעורך הדין ראה את תעודת הרישום.
• חריגות בנייה שלא מופיעות ברישום, ומתגלות כשמנסים למכור או לקחת משכנתא.
• הנחה שאפשר להשכיר לתיירים בכתובת שבה הרישום חסום.
• טעות בתושבות המס. דרכון פורטוגלי לא הופך אתכם לתושבי מס, והשיעור של 7.5% נקבע לפי תושבות.
• שער החליפין. המחיר באירו, והכסף בשקלים.

מה בודקים לפני שחותמים

• יש לכם NIF, ומיניתם נציג מס או נרשמתם להודעות אלקטרוניות.
• עורך דין משלכם בדק בעלות, שעבודים, היתר שימוש ותעודת אנרגיה.
• ברור לכם איזה שיעור מס העברה חל עליכם, ואם יש חריג שמתאים לכם.
• יש לכם הצעות מחיר כתובות מעורך הדין, מהנוטריון או מ־Casa Pronta.
• בדקתם מה מותר לעשות בדירה, כולל השכרה קצרה.
• דיברתם עם רואה חשבון בישראל על הדיווח כאן.

המדריך הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין פורטוגלי ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.