פורטוגל 2026: מה נשאר מהגולדן ויזה ומה זה אומר לרוכשי דירות

עד אוקטובר 2023, דירה בפורטוגל הייתה גם כרטיס כניסה: קונים נכס במחיר מסוים ומקבלים היתר שהייה. זה נגמר. אבל השאלה עדיין עולה כמעט בכל שיחה על פורטוגל, וגם השאלות שמסביבה: מה עם הטבות המס המפורסמות, מה עם אזרחות, ואפשר בכלל להשכיר לתיירים.

הנה מה שנכון לאוקטובר 2026, לפי החוק והגופים הרשמיים. על השוק עצמו ועל המחירים כתבנו בעמוד פורטוגל.

האם קניית דירה עדיין נותנת גולדן ויזה?

לא. חוק 56/2023, שנכנס לתוקף באוקטובר 2023, ביטל את מסלולי הנדל״ן בגולדן ויזה. בנוסח העדכני של חוק הזרים נכתב במפורש שמסלולי ההשקעה שנשארו "לא יכולים להיות מופנים, במישרין או בעקיפין, להשקעה בנדל״ן". כלומר, גם קרן שמשקיעה בנדל״ן לא עוזרת.

אפשר עדיין לקנות דירה בפורטוגל, כמובן. היא פשוט לא נספרת בחישוב.

אילו מסלולים נשארו ב־2026?

לפי סעיף 3 לחוק הזרים, המסלולים לגולדן ויזה (בפורטוגזית ARI) הם השקעה לחמש שנים לפחות באחד מאלה:

• קרן השקעות: 500,000 אירו לפחות ביחידות של קרן לפי הדין הפורטוגלי שאינה קרן נדל״ן, עם משך של חמש שנים לפחות, ש־60% לפחות מהשקעותיה בחברות שמושבן בפורטוגל.
• מחקר: 500,000 אירו לפחות למוסדות מחקר מוכרים.
• תרבות ומורשת: 250,000 אירו לפחות לתמיכה ביצירה או בשימור מורשת, דרך גופים ציבוריים או מוכרים.
• חברה ומקומות עבודה: 500,000 אירו להקמת חברה או להגדלת הון של חברה פורטוגלית, עם חמישה מקומות עבודה קבועים לפחות.
• מקומות עבודה בלבד: יצירה של עשרה מקומות עבודה לפחות.

במסלולי המחקר, התרבות ומקומות העבודה, הסכום או הדרישה יכולים לרדת ב־20% באזורים בצפיפות אוכלוסין נמוכה.

שימו לב שקרן, מחקר ותרומה הם מוצרים שונים לגמרי. תרומה לא חוזרת, וקרן היא השקעה עם סיכון משלה. את תנאי הקרן בודקים עם עורך דין שאינו מקבל עמלה ממנה.

מה זה דורש בפועל?

• מי זכאי: לפי סעיף 90א לחוק הזרים, המסלול מיועד לאזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד האירופי. מי שמחזיק אזרחות פורטוגלית או אזרחות של מדינה באיחוד לא צריך אותו.
• ימי שהייה: לפי התקנות לחוק, שבעה ימים בשנה הראשונה, ואחר כך שהייה מינימלית של 14 ימים בכל תקופה, לפי AIMA. את הכללים המדויקים בודקים עם עורך דין להגירה.
• חידוש: ההיתר הראשון תקף לשנתיים, וכל חידוש הוא לתקופה של שלוש שנים, לפי סעיף 75 לחוק הזרים, כל עוד ההשקעה נשמרת.
• תושבות קבע: לפי פורטל הממשלה, אחרי חמש שנים של תושבות זמנית אפשר לבקש היתר קבע.
• מי מטפל: סוכנות ההגירה AIMA, שהחליפה את SEF ב־29 באוקטובר 2023, לפי פורטל הממשלה.

ומה עם אזרחות? החוק החדש ממאי 2026

לפי משרד המשפטים של פורטוגל, חוק האזרחות החדש נכנס לתוקף ב־19 במאי 2026. מאז נדרשות עשר שנות תושבות חוקית לאזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ולקהילת המדינות דוברות הפורטוגזית, ושבע שנים לאזרחי האיחוד ולמדינות הקהילה. קודם לכן נדרשו חמש.

עוד שינוי שרלוונטי לישראלים: החוק ביטל את המסלול המיוחד לצאצאי יהודים ספרדים. בקשות שכבר הוגשו לפני 19 במאי 2026 ממשיכות להיבדק לפי הנוסח הקודם. משרד המשפטים ציין שחלק מהכללים תלויים בעדכון התקנות, ולכן מי שנמצא באמצע תהליך בודק את מצבו מול עורך דין.

מה נשאר מ־NHR?

NHR, משטר המס לתושבים חדשים שהיה מפורסם מאוד, בוטל מ־1 בינואר 2024, לפי רשות המסים של פורטוגל. מי שכבר היה רשום בו נשאר בו עד סוף עשר השנים שלו, והיו גם מסלולי מעבר מוגבלים בחוק התקציב לשנת 2024.

במקומו נוצר IFICI, תמריץ מס למחקר וחדשנות. לפי רשות המסים, הוא נותן שיעור מס של 20% על הכנסה מעבודה או מעסק בתחומים מוגדרים, למשך עשר שנים, למי שלא היה תושב מס בפורטוגל בחמש השנים הקודמות. הרשימה כוללת למשל מחקר והוראה אקדמית, משרות מוגדרות בחברות שמייצאות או בסטארט־אפים מוכרים. מי שנהנה בעבר מ־NHR לא יכול להצטרף, ואת הבקשה מגישים עד 15 בינואר של השנה שאחרי שנעשים תושבים.

השורה התחתונה לרוכשי דירות: IFICI קשור לעבודה בפורטוגל, לא לקניית נכס. קנייה לבדה לא מזכה בו.

איפה מותר להשכיר לתיירים?

ההשכרה הקצרה בפורטוגל נקראת Alojamento Local. מאז 1 בנובמבר 2024, עם כניסת Decreto-Lei 76/2024 לתוקף, כל עירייה רשאית לקבוע לעצמה כללים ואזורי הגבלה. לפי רשות התיירות, לעירייה יש 60 יום להתנגד לרישום חדש, ו־90 יום באזור הגבלה. גם אסיפת בעלי הדירות בבניין יכולה לפנות לעירייה בהחלטה של בעלי יותר ממחצית מהבניין, אם יש הפרעות חוזרות ומוכחות.

• ליסבון: לפי התקנון העירוני שפורסם בדצמבר 2025, אזור שבו היחס בין דירות להשכרה קצרה לדירות מגורים מגיע ל־10% סגור כמעט לגמרי לרישומים חדשים, ובין 5% ל־10% נדרש אישור מיוחד. בפברואר 2026, לפי עיריית ליסבון, שש פרגזיות היו באזורי הגבלה: סנטה מריה מאיור, מיזריקורדיה, סנטו אנטוניו, סאו ויסנטה, ארויוש ואשטרלה.
• פורטו: לפי העירייה, חמש פרגזיות במרכז ההיסטורי, שבהן היחס הוא 15% ומעלה, סגורות לרישומים חדשים למעט חריגים: ויטוריה, סאו ניקולאו, סה, סנטו אילדפונסו ומיראגאיה.
• בשאר הארץ: לפי ECO, עיריות עם יותר מ־1,000 רישומים בסוף 2025 צריכות להחליט עד 31 בדצמבר 2026 אם לקבוע תקנון, ויכולות להאריך הקפאה של רישומים חדשים עד אז.

ובצד המס: לפי סעיף 72 לחוק מס ההכנסה הפורטוגלי, השיעור הכללי על השכרה למגורים הוא 25%, עם הפחתות לחוזים ארוכים. לפי Decreto-Lei 97/2026 מ־20 במאי 2026, על הכנסה מחוזה שכירות ארוך למגורים בשכר דירה של עד 2,300 אירו בחודש ב־2026 חל שיעור של 10%, מ־1 בינואר 2026 ועד הכנסות של 31 בדצמבר 2029. על השכרה לתיירים חלים כללים אחרים, ובודקים אותם עם רואה חשבון מקומי.

ומה זה אומר על מס ההעברה?

כאן יש קשר ישיר בין תושבות לקנייה. לפי סעיף 17 לחוק ה־IMT, מ־25 במאי 2026 קונה שאינו תושב מס משלם על דירה מס העברה קבוע של 7.5%. מי שנעשה תושב מס בפורטוגל בתוך שנתיים מהרכישה יכול לבקש החזר של ההפרש לעומת המדרגות הרגילות. את כל הפרטים פירטנו במדריך קניית דירה בפורטוגל מישראל, ועל הצד הישראלי במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

מה יכול להשתבש?

• הצעה שמחברת דירה לגולדן ויזה. לפי החוק, הקשר הזה לא קיים מאז 2023.
• קרן שמוצגת כמתאימה לגולדן ויזה בלי בדיקה עצמאית של התנאים, כולל האיסור על חשיפה לנדל״ן.
• חישוב אזרחות לפי הכללים הישנים. מי שתכנן לפי חמש שנים צריך לחשב מחדש.
• השכרה לתיירים בכתובת חסומה. בודקים את הפרגזיה והבניין לפני החתימה.
• שינוי חקיקה נוסף. בשלוש השנים האחרונות השתנו בפורטוגל הגולדן ויזה, משטר המס, חוק האזרחות ומס ההעברה.

המדריך הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין פורטוגלי לענייני הגירה ורואה חשבון למקרה שלכם.