קניית דירה באתונה מישראל: התהליך צעד אחר צעד

ישראלי יכול לקנות דירה באתונה בלי אישור מיוחד, וזה גם לא תהליך מסובך במיוחד. הוא פשוט שונה ממה שמכירים בארץ: יש נוטריון במקום עורך דין שמנהל הכול, יש מספר מס יווני שצריך להוציא מראש, והמס משולם לפני החתימה ולא אחריה.

הנה השלבים לפי הסדר, ומה שווה לבדוק בכל אחד. על השוק עצמו, מי קונה ומה המחירים עושים, כתבנו בעמוד אתונה.

האם בכלל מותר לי לקנות?

כן. לפי מדריך Lex Mundi להגבלות על השקעות זרות, קונים מחוץ לאיחוד האירופי צריכים היתר מראש רק באזורי גבול שמפורטים בחוק 1892/1990, כמו איי הדודקנס, אברוס, לסבוס וסאמוס. אטיקה, המחוז של אתונה, לא ברשימה.

כן כדאי לדעת מראש שיש הגבלות על השימוש. ברובעים 1, 2 ו־3 של אתונה חסום רישום חדש של דירות להשכרה קצרת טווח, לפי ממשלת יוון, וההגבלה הוארכה ל־2027. אם התוכנית שלכם נשענת על השכרה לתיירים, זו הבדיקה הראשונה.

שלב 1: מספר מס יווני (AFM)

AFM הוא מספר זיהוי לצורכי מס ביוון, בן תשע ספרות. לפי רשות המסים היוונית (AADE), הוא נדרש כדי להגיש את הצהרת מס ההעברה ולשלם את המס. כלומר, בלי AFM העסקה לא זזה.

לפי gov.gr, אפשר להגיש בקשה מקוונת ולהזדהות מול פקיד בשיחת וידאו, או להגיע למשרד מס. בפועל, הרבה קונים מישראל מבקשים מעורך הדין היווני לטפל בזה בשמם, בייפוי כוח.

שלב 2: עורך דין יווני, שעובד בשבילכם

הנוטריון ביוון הוא גורם ניטרלי שעורך את החוזה. הוא לא מייצג אתכם. לכן קונים זרים שוכרים עורך דין משלהם, שתפקידו לבדוק את הנכס ואת המוכר לפני שמשלמים שקל.

מה מבקשים ממנו בפועל:

• לבדוק בקדסטר מי רשום כבעלים ואם יש משכנתא, עיקול או תביעה על הנכס.
• לבדוק שאין חריגות בנייה, בעזרת מהנדס.
• לבדוק שהמוכר שילם את מס הרכוש השנתי (ENFIA) והגיש את ההצהרות הנדרשות.
• לנהל את המשא ומתן על חוזה מקדים, אם יש כזה.

שכר הטרחה לא קבוע בחוק. מבקשים הצעת מחיר כתובה עם פירוט של מה כלול בה.

שלב 3: בדיקת הבעלות בקדסטר

הקדסטר (Ktimatologio) הוא המרשם הלאומי של זכויות במקרקעין ביוון. לפי אתר הקדסטר, אפשר להזמין ממנו באופן מקוון, בין השאר, העתק של הדף הקדסטרי של הנכס, תעודת רישומים על זכות בנכס ותעודת שעבודים. התעודות מגיעות כקובץ PDF אחרי תשלום.

שני דברים שכדאי לדעת:

• צריך פרטי גישה של רשות המסים היוונית (Taxisnet) כדי להזמין תעודות. זו עוד סיבה להוציא AFM מוקדם.
• לא כל האזורים עברו לקדסטר באותו קצב. באזורים מסוימים הזכויות עדיין במערכת הישנה של רשמי העברות ומשכנתאות. אתר הקדסטר מפנה למפת כיסוי, ועורך הדין יודע לאיזה מרשם לפנות.

שלב 4: מס העברה, לפני החתימה

כאן ההבדל הגדול מישראל. לפי AADE, הקונה והמוכר מגישים הצהרה משותפת, והקונה משלם את מס ההעברה בתוך שלושה ימי עבודה. כל זה קורה לפני שהחוזה נחתם.

השיעור, נכון לאוקטובר 2026: 3% מהשווי לצורכי מס, ועוד היטל של 3% מסכום המס לטובת הרשויות המקומיות. ביחד כ־3.09%. לפי משרד עורכי הדין KRC, השווי לצורכי מס הוא הגבוה מבין המחיר בחוזה והשווי האובייקטיבי שקובעת המדינה.

ודירה חדשה? בעקרון, מכירה של מבנה חדש בידי קבלן חייבת במע״מ. לפי KPMG, יוון מאפשרת לקבלנים לבקש השעיה של המע״מ, ובמקומו משולם מס העברה. ההשעיה הוארכה עד 31 בדצמבר 2026, והצעת החוק החדשה מאריכה אותה ב־2027. בדירה חדשה שואלים את הקבלן אם הנכס בהשעיה, ומבקשים את זה בכתב.

מה משתנה ב־1 ביולי 2027?

לפי הצעת חוק של משרד האוצר היווני שפורסמה להערות הציבור ב־18 באוקטובר 2026, יחיד שהוא תושב מס של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי ישלם 15% מס העברה על רכישת דירה, בחוזים שייחתמו מ־1 ביולי 2027. ישראל היא מדינה כזו.

בחשבון פשוט, על דירה של 300,000 אירו מדובר בכ־46,350 אירו כולל ההיטל, במקום כ־9,270 היום. נקודות חשובות:

• זו עדיין הצעה. תקופת ההערות נמשכת עד 1 בנובמבר 2026, והפרטים יכולים להשתנות לפני ההצבעה.
• ההגדרה חשובה. בהודעת הממשלה מספטמבר דובר על אזרחי מדינות שלישיות, ובנוסח ההצעה, לפי Taxheaven, הקריטריון הוא תושבות לצורכי מס. ישראלי שהוא תושב מס ביוון, או אזרח של מדינה באיחוד, עשוי להיות במצב אחר. את זה בודקים מול עורך הדין לפי הנוסח הסופי.
• מדובר בדירות בלבד. לפי KRC, הנכסים המסחריים והמגרשים לא כלולים בהעלאה.

שלב 5: נוטריון, חתימה ורישום

אחרי ששולם המס, חותמים על חוזה המכר אצל נוטריון. אפשר לחתום בעצמכם או דרך עורך הדין בייפוי כוח. אחרי החתימה רושמים את העסקה בקדסטר, ורק הרישום הופך אתכם לבעלים מול כולם.

את שכר הנוטריון ודמי הרישום מבקשים מראש בהצעה כתובה. הם לא סכום אחיד, והם נוספים למס ההעברה.

שלב 6: אחרי הקנייה

• טופס E9. לפי AADE, מגישים הצהרה על הנכסים עד 31 בינואר של השנה שאחרי הרכישה.
• ENFIA. מס רכוש שנתי שבעלי נכסים ביוון משלמים.
• ישראל. תושב ישראל מדווח כאן על הכנסה משכירות או ממכירה בחו״ל, ולפעמים גם על עצם ההחזקה בנכסים. בין ישראל ליוון יש אמנה למניעת כפל מס, שבתוקף מ־1 בינואר 1999 לפי הנוסח שמפרסמת רשות המסים. את התמונה המלאה פירטנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

מה יכול להשתבש?

• מס שמשתנה באמצע. מי שמתחיל תהליך עכשיו וסוגר אחרי יולי 2027 עלול לשלם מס גבוה פי חמישה, אם החוק יאושר.
• חריגות בנייה שלא נבדקו, ומתגלות רק כשמנסים למכור.
• הסתמכות על השכרה לתיירים באזור שבו הרישום חסום.
• מקדמה לפני בדיקות. משלמים מקדמה רק אחרי שעורך הדין ראה את תעודות הקדסטר.
• החלפת שער. המחיר באירו, והכסף שלכם בשקלים. תנודה של כמה אחוזים בשער משנה את העסקה.

מה בודקים לפני שחותמים

• הוצאתם AFM ויש לכם גישה לשירותים המקוונים של רשות המסים היוונית.
• עורך דין משלכם בדק בעלות, שעבודים וחריגות בנייה.
• יש לכם הצעות מחיר כתובות מנוטריון, מעורך דין וממתווך, אם יש.
• ברור לכם אם הנכס חדש, ואם הוא בהשעיית מע״מ.
• בדקתם מה מותר לעשות בנכס, כולל השכרה קצרה.
• ידוע לכם מועד החתימה מול מועד 1 ביולי 2027.
• דיברתם עם רואה חשבון בישראל על הדיווח כאן.

ואם אתם שוקלים לקנות גם בשביל אשרת שהייה, התנאים שונים לגמרי: סף של 800,000 אירו באטיקה ונכס של 120 מ״ר לפחות. פירטנו את זה במדריך גולדן ויזה ביוון 2026.

המדריך הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין יווני ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.