גולדן ויזה ביוון 2026: מה נדרש ומה השתנה
מאת אבי אוחיוןפורסם נבדק לאחרונה
גילוי נאות: המידע בכתבה אינו מהווה ייעוץ השקעות ואינו מותאם לנתונים שלך. לגילוי המלא בסוף הכתבה
תמונה שנוצרה בבינה מלאכותית
בקצרה
נכון לאוקטובר 2026, הגולדן ויזה היוונית דורשת קנייה של נכס אחד בשווי 800,000 אירו לפחות באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ־3,100 תושבים, או 400,000 אירו בשאר יוון, ואם הנכס בנוי, בשטח עיקרי של 120 מ״ר לפחות (חוק 5100/2024). מסלול של 250,000 אירו נשאר רק להסבת נכס לא למגורים לדירה ולשיקום מבנה לשימור. ההיתר הוא לחמש שנים עם אפשרות חידוש, הוא לא נותן זכות לעבוד ביוון, והנכס אסור בהשכרה קצרת טווח.
גולדן ויזה ביוון היא היתר שהייה למי שקונה נכס בסכום מינימלי. ב־2024 יוון העלתה את הספים בחדות והוסיפה תנאים, וב־2026 נוספה עוד שכבה: הצעה להעלות את מס ההעברה לקונים מחוץ לאיחוד האירופי. מי שקרא על "גולדן ויזה ב־250,000 אירו" קרא על עולם שכבר לא קיים, חוץ משני מקרים מיוחדים.
הנה מה החוק דורש היום, מה ההיתר נותן, ומה הוא לא נותן. כל הסעיפים כאן מבוססים על חוק 5100/2024, שתיקן את סעיף 100 לקוד ההגירה היווני, ועל חוזר הביצוע של משרד ההגירה.
כמה צריך להשקיע, ואיפה?
לפי החוק, נכון לאוקטובר 2026:
- 800,000 אירו במחוז אטיקה (כולל אתונה), ביחידה האזורית של סלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני (תירה) ובכל אי שבו גרים יותר מ־3,100 תושבים לפי המפקד האחרון.
- 400,000 אירו בכל שאר האזורים.
- 250,000 אירו רק בשני מסלולים: נכס שאינו למגורים שהוסב לדירה, או מבנה לשימור שעובר שיקום.
ועוד שלושה תנאים שחלים על המסלולים הרגילים:
- נכס אחד בלבד. אי אפשר לחבר כמה דירות כדי להגיע לסף.
- 120 מ״ר לפחות של שטחים עיקריים, אם הנכס בנוי או שיש לו היתר בנייה. לפי חוזר משרד ההגירה, חניה ומחסן לא נספרים בשטח, אבל אם נקנו באותו חוזה ובאותו בניין, המחיר שלהם נספר בסכום.
- בעלות משותפת מותרת בלי חלוקת הסף רק לבני זוג נשואים או בברית זוגיות. בכל מקרה אחר, החלק של כל שותף צריך לעמוד לבדו בסף.
מה השתנה בין 2024 ל־2026?
2024: הקפיצה הגדולה. לפי חוזר משרד ההגירה, לפני כן היו בתוקף ספים של 250,000 ו־500,000 אירו לפי חוק 5007/2022. חוק 5100/2024 העלה אותם ל־800,000 ו־400,000, קבע נכס אחד ו־120 מ״ר, ואסר השכרה קצרה. לפי ה־IBA, איגוד עורכי הדין הבינלאומי, תקופת המעבר לכללים הישנים כבר נסגרה ברובה, ובקשות חדשות נבחנות לפי הכללים החדשים.
מסלול ההסבה התחדד. לפי החוק והחוזר, ההסבה לדירה צריכה להסתיים לפני הגשת הבקשה, ולהיות אחרי 5 באפריל 2024. נכס שרק "אפשר להסב" לא נחשב. מבנה תעשייה נכנס רק אם לא פעלה בו תעשייה בחמש השנים האחרונות, ונכס שהוסב לא יכול לשמש משרד רשום של חברה.
2026: אסטרטגיית דיור חדשה. לפי ה־IBA, אסטרטגיית הדיור הלאומית 2026 עד 2035 אושרה ביולי 2026 ופורסמה ברשומות ב־17 באוגוסט. היא מציעה מסלול גולדן ויזה חדש דרך כמה נכסים שמושכרים לטווח ארוך. נכון לספטמבר 2026 המסלול הזה עוד לא קיים: הוא דורש חקיקה.
2026: מס העברה של 15%. לפי הצעת חוק שפורסמה להערות הציבור ב־18 באוקטובר 2026, יחיד שהוא תושב מס של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי ישלם 15% מס העברה על רכישת דירה, בחוזים מ־1 ביולי 2027. היום השיעור הוא 3%, ועוד היטל של 3% מסכום המס, לפי רשות המסים היוונית. על נכס של 800,000 אירו, בחישוב שלנו, זה כ־123,600 אירו כולל ההיטל במקום כ־24,720. ההצעה עוד לא אושרה.
האם אפשר להשכיר את הדירה?
לטווח ארוך, כן. לפי סעיף 7א שהוסף בחוק 5100/2024, נכס שנקנה לצורך גולדן ויזה אסור בהשכרה קצרת טווח במסגרת כלכלת השיתוף, וגם בהשכרת משנה. לפי ה־IBA, ההגדרה כוללת שהיות של פחות מ־60 יום.
העונש לא סמלי: שלילת ההיתר וקנס של 50,000 אירו. במסלול מבנה לשימור, מכירה לפני סיום השיקום בטלה, והקנס הוא 150,000 אירו.
מה ההיתר נותן, ומה לא?
מה הוא נותן:
- היתר שהייה לחמש שנים, עם אפשרות חידוש לעוד חמש בכל פעם, כל עוד הנכס בבעלותכם.
- אין חובת שהייה מינימלית. החוק קובע במפורש שהיעדרות מיוון לא מונעת חידוש.
- לפי ה־IBA, גישה לאזור שנגן.
- היתר נלווה לבני משפחה. לפי חוזר משרד ההגירה, כשבני זוג קונים יחד, אחד מקבל היתר משקיע והשני היתר בן משפחה.
מה הוא לא נותן:
- לא זכות לעבוד. סעיף 100(9) קובע שההיתר לא נותן גישה לשום צורה של עבודה.
- לא אזרחות ולא דרכון. זה היתר שהייה. מסלולי אזרחות הם עניין נפרד עם תנאים משלהם.
- לא הקלה במס. ההיתר לא משנה את מס ההעברה, את מס הרכוש השנתי או את המס בישראל.
איך התהליך עובד בפועל?
- קונים את הנכס לפי התהליך הרגיל: מספר מס יווני, עורך דין, בדיקות בקדסטר, מס העברה, נוטריון. את השלבים פירטנו במדריך קניית דירה באתונה מישראל.
- משלמים את מלוא המחיר לפני הגשת הבקשה. לפי החוק, התשלום עובר בהעברה בנקאית, בהמחאה בנקאית או בכרטיס, לחשבון של המוכר במוסד פיננסי שפועל ביוון.
- הנוטריון מנפיק אישור על פרטי העסקה ועל אופן התשלום, וגם אם הנכס כבר שימש בעבר לגולדן ויזה של המוכר.
- מגישים בקשה לרשות האזורית. לפי החוק, ההיתר אמור להינתן בתוך חודשיים מרגע שהתיק מלא.
והמציאות מול החוק: לפי ריכוז של טבלאות משרד ההגירה שערכה חברת השירותים Aegalis, ביולי 2026 עמדו 6,315 בקשות ראשוניות בהמתנה. כדאי לתכנן לפי זמנים ארוכים מחודשיים.
כמה ישראלים כבר שם?
לפי נתוני משרד ההגירה שפרסם Dnews, מספר ההיתרים שבידי משקיעים ישראלים עלה מ־260 בסוף יולי 2024 ל־510 בסוף יולי 2025. לפי To Vima, באוקטובר 2025 החזיקו ישראלים ב־567 היתרי משקיע ראשוניים, כ־3% מהסך הכול. עוד על השוק בעמוד אתונה.
מה בודקים לפני שמתחילים
- איפה הנכס. הסף נקבע לפי האזור, ובאיים לפי מספר התושבים במפקד האחרון. עורך הדין בודק לאיזו קטגוריה הנכס שייך.
- שטח עיקרי בפועל. 120 מ״ר לפי ההיתר והרישום, בלי חניה ומחסן.
- איך עובר הכסף. התשלום המלא, בדרכים שהחוק מכיר, לפני הגשת הבקשה. כדאי לתאם את זה עם הבנק בישראל מראש.
- מועד החתימה. לפני או אחרי 1 ביולי 2027, אם הצעת מס ההעברה תאושר.
- מה תעשו עם הנכס. מגורים, השכרה ארוכה או החזקה. השכרה קצרה לא באה בחשבון.
- מי מגיש. עורך דין שמתמחה בהגירה, עם הצעת מחיר כתובה לכל השלבים.
מה יכול להשתבש?
- הכללים זזים. הספים השתנו פעמיים מאז 2022, ומס ההעברה בדרך לשינוי. בודקים את הנוסח ביום החתימה.
- נכס שלא עומד בתנאים מתגלה רק בבקשה: שטח קטן מ־120 מ״ר, הסבה שלא הושלמה, או תשלום שלא עבר בדרך שהחוק מכיר.
- תוכנית השכרה לתיירים שלא מתאימה לנכס גולדן ויזה.
- מכירה מוקדמת. מכירת הנכס מבטלת את ההיתר. לפי החוק, קונה מחוץ לאיחוד יכול לבקש היתר משלו על אותו נכס.
- מס בישראל. הנכס ביוון נכנס לתמונת המס שלכם כאן. פירטנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.
המדריך הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין יווני שמתמחה בהגירה ושל רואה חשבון ישראלי.
שאלות ותשובות
כמה צריך להשקיע כדי לקבל גולדן ויזה ביוון?
לפי חוק 5100/2024, 800,000 אירו באטיקה, ביחידה האזורית של סלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים עם יותר מ־3,100 תושבים, ו־400,000 אירו בשאר האזורים. ההשקעה צריכה להיות בנכס אחד, ובנכס בנוי נדרש שטח עיקרי של 120 מ״ר לפחות. 250,000 אירו מספיקים רק בהסבת נכס לא למגורים לדירה או בשיקום מבנה לשימור.
אפשר לחבר כמה דירות קטנות כדי להגיע לסף?
לא. החוק קובע שההשקעה נעשית בנכס אחד בלבד, ומשרד ההגירה היווני חוזר על זה בחוזר הביצוע שלו לכל המסלולים. מקום חניה או מחסן שנקנו באותו חוזה ובאותו בניין נספרים במחיר, אבל לא בשטח של 120 המ״ר.
אפשר להשכיר דירה שקיבלתי בזכותה גולדן ויזה?
השכרה לטווח ארוך מותרת. השכרה קצרה במסגרת כלכלת השיתוף, וגם השכרת משנה, אסורות לפי סעיף 7א שהוסף בחוק 5100/2024. העונש הוא שלילת ההיתר וקנס של 50,000 אירו.
האם הגולדן ויזה מאפשרת לעבוד ביוון?
לא. סעיף 100(9) לקוד ההגירה היווני, כפי שתוקן בחוק 5100/2024, קובע שההיתר לא נותן זכות גישה לשום צורה של עבודה. זה היתר שהייה, לא אישור עבודה ולא אזרחות.
חייבים לגור ביוון כדי לחדש את ההיתר?
לפי החוק, תקופות היעדרות מיוון לא מונעות את חידוש ההיתר. החידוש הוא לחמש שנים נוספות כל פעם, כל עוד הנכס נשאר בבעלותכם ושאר התנאים מתקיימים. במסלול שיקום מבנה לשימור, החידוש הראשון מותנה גם בסיום השיקום.
מה ההבדל בין גולדן ויזה לבין קנייה רגילה של דירה ביוון?
קנייה רגילה לא דורשת סף מינימום ולא נותנת היתר שהייה. הגולדן ויזה מוסיפה תנאים: סף לפי אזור, נכס אחד, 120 מ״ר בנכס בנוי, תשלום מלא לפני הבקשה והגבלות על השכרה. את התהליך הבסיסי של הקנייה פירטנו במדריך הקנייה באתונה.
מקורות
- Νόμος 5100/2024, άρθρο 64: αντικατάσταση άρθρου 100 Κώδικα Μετανάστευσης (נפתח בחלון חדש) · משרד ההגירה והמקלט של יוון, אפריל 2024
- Εγκύκλιος 1: άρθρο 100 ν. 5038/2023, μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή (נפתח בחלון חדש) · משרד ההגירה והמקלט של יוון (מסמך שפרסם newmoney.gr), אפריל 2026
- The Greek Golden Visa after the 2024 to 2026 overhaul (נפתח בחלון חדש) · International Bar Association, ספטמבר 2026
- Israeli and Turkish surge in Greece's golden visa while China's share shrinks (נפתח בחלון חדש) · Dnews, לפי משרד ההגירה והמקלט של יוון, ספטמבר 2025
- Israelis Flock to Greek Real Estate Through Golden Visa Program (נפתח בחלון חדש) · To Vima, לפי משרד ההגירה והמקלט של יוון, דצמבר 2025
- Greece's Golden Visa approvals nearly doubled in 2025 as applications fell (נפתח בחלון חדש) · Aegalis דרך Stacker (חברה פרטית, לפי טבלאות משרד ההגירה), אוקטובר 2026
- Το νέο φορολογικό νομοσχέδιο: Τι αλλάζει αναλυτικά (נפתח בחלון חדש) · Taxheaven, אוקטובר 2026
- Real Estate Transfer Tax (נפתח בחלון חדש) · AADE, רשות המסים של יוון, אוקטובר 2026
גילוי נאות
- המרפסת הוא אתר תוכן פרסומי. הפרויקטים שמוצגים בו משווקים על ידי בעלי האתר ומסומנים ״ממומן״, ובעלי האתר עשויים להרוויח מעסקה בהם. כתבה שקשורה לפרויקט כזה מציינת זאת במפורש.
- אתם לא משלמים לנו כלום. אם בעלי האתר מרוויחים מעסקה, הרווח לא מגיע מכם.
- המידע בכתבה אינו תחליף לייעוץ המותאם לנתונים ולצרכים שלך.
