דירה בחו״ל ב־2026: מה שונה בין 10 היעדים שישראלים בודקים

ההבדל הגדול בין היעדים הוא לא המחיר אלא הכללים. במקומות כמו רומניה, אזרבייג׳ן ותאילנד זר יכול להחזיק בדירה אבל לא בקרקע שמתחתיה, ובקפריסין ובהונגריה ישראלי צריך היתר לפני הקנייה. גם עלות ההעברה משתנה מאוד, וכמעט בכל מקום הבעלות נוצרת רק ברישום, לא בחתימה.

המדריך הזה משווה בין עשרת היעדים שיש להם עמוד באתר. הוא לא בוחר בשבילכם, ולא אומר איפה כדאי. הוא עוזר לשאול את אותן ארבע שאלות על כל יעד, ומפנה לעמוד היעד לפרטים. כל היעדים מרוכזים גם בעמוד נדל״ן בחו״ל.

ארבע שאלות שמשוות בין יעדים

1. מה מותר לזר להחזיק? דירה, קרקע, או רק זכות שימוש.
2. כמה עולה העסקה מעבר למחיר? מס העברה, אגרת רישום ומע״מ על דירה חדשה.
3. מתי הדירה באמת שלכם? ברוב היעדים רק ברישום במרשם.
4. מה תעשו איתה? מגורים, השכרה לטווח ארוך או השכרה קצרה, שבחלק מהערים מוגבלת.

ויש שאלה חמישית, שהתשובה עליה זהה בכל היעדים: מה מדווחים בישראל.

מי רשאי להחזיק מה

• [פורטוגל](/cities/portugal): לפי מדריך של משרד עורכי הדין Morais Leitão, אין הגבלה על בעלות זרים במקרקעין.
• [גאורגיה](/cities/tbilisi), כולל [בטומי](/cities/batumi): לפי Chambers (2026), זרים יכולים לקנות דירות, נכסים מסחריים וקרקע שאינה חקלאית. קרקע חקלאית סגורה, עם חריגים צרים.
• [יוון](/cities/athens): לפי Lex Mundi, קונה מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הסחר החופשי האירופי צריך היתר מראש רק באזורי גבול שנקבעו בחוק 1892/1990. אטיקה אינה ברשימה.
• [קפריסין](/cities/cyprus): לפי מחלקת הקרקעות והמדידות, ישראלי בלי אזרחות אירופית צריך היתר רכישה, שניתן בידי הממונים על המחוזות.
• [הונגריה](/cities/budapest): לפי משרדי הממשלה המחוזיים, אזרח של מדינה שאינה חברה באיחוד צריך היתר של משרד הממשלה כדי לרכוש נכס שאינו קרקע חקלאית.
• [רומניה](/cities/bucharest): לפי חוק 312/2005, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד רוכש קרקע רק מכוח אמנה על בסיס הדדיות. בפועל הדירה נרשמת על שמכם, והקרקע לא.
• [אזרבייג׳ן](/cities/baku): לפי משרד החוץ של אזרבייג׳ן, זר יכול לקנות מבנה או דירה, ואת הקרקע שמתחתם הוא רק חוכר.
• [תאילנד](/cities/thailand): לפי פורטל ממשלת תאילנד, זרים יכולים להחזיק יחד עד 49% משטח היחידות בבניין קונדומיניום. על קרקע ועל חכירה ארוכה הרחבנו במדריך קרקע, חכירה ווילות בתאילנד.
• [דובאי](/cities/dubai): לפי Dubai Land Department, מי שאינו אזרח האמירויות יכול לרשום נכס באזורים שקבע שליט דובאי, מכוח חוק 7 משנת 2006.

כמה עולה העסקה מעבר למחיר

זה המקום שבו ההבדלים הכי גדולים, ולכן שווה לשאול עליו לפני שמתאהבים בדירה:

• יוון: לפי AADE, מס ההעברה הוא 3% מהשווי לצורכי מס, ועוד היטל של 3% מסכום המס עצמו. משלמים אותו לפני חתימת החוזה.
• קפריסין: לפי PwC, אגרת ההעברה מדורגת: 3% עד 85,000 אירו, 5% עד 170,000 אירו ו־8% מעל זה, עם הנחה של 50%. כשהעסקה חייבת במע״מ, האגרה לא נגבית.
• פורטוגל: לפי סעיף 17 לחוק ה־IMT, קונה שאינו תושב מס בפורטוגל משלם 7.5% על דירה למגורים, בלי מדרגות. יש חריגים, למשל מי שהיה בעבר תושב מס שם.
• הונגריה: לפי PwC, מס העברה של 4% משווי השוק, עד שווי של מיליארד פורינט.
• רומניה: לפי צו התעריפים של ANCPI, רישום זכות של אדם פרטי עולה 0.15% מהשווי שבחוזה, ועוד שכר נוטריון.
• גאורגיה: לפי Chambers (2026), אין מס העברה לפי שווי. יש אגרת רישום קבועה.
• אזרבייג׳ן: לפי PwC, אין מס העברה ייעודי ואין מס בולים. יש אגרות נוטריון.
• תאילנד: לפי פורטל ממשלת תאילנד, אגרת ההעברה היא 2% מהשווי השמאי.
• דובאי: לפי PwC, אגרת רישום של 4% משווי השוק, שמשולמת ל־Dubai Land Department.

שימו לב: אלה הסעיפים המרכזיים, לא כל החשבון. בדירה חדשה מקבלן יש ברוב היעדים גם מע״מ, ויש שכר עורך דין, תרגום והעברות כספים. הפירוט המלא נמצא בעמוד של כל יעד.

מתי הדירה באמת שלכם

ברוב היעדים החתימה על החוזה היא עוד לא בעלות. לפי Chambers (2026), בגאורגיה הבעלות נוצרת ברישום אצל המרשם הציבורי. גם באזרבייג׳ן, לפי משרד החוץ שלה, הבעלות עוברת רק עם הרישום במרשם הממלכתי. עד הרישום יש לכם התחייבות של המוכר, לא דירה.

בדירה על הנייר זה עוד יותר חשוב. כדאי לברר מראש מה נרשם על שמכם בכל שלב, ומה מגן על הכסף ששילמתם לפני שהבניין קיים.

השכרה קצרה: איפה יש הגבלות

• אתונה: לפי GTP, הרישום החדש של דירות להשכרה קצרה חסום ברובעים 1, 2 ו־3, וההקפאה הוארכה עד סוף 2027.
• בודפשט: לפי 444.hu, בית המשפט העליון של הונגריה קבע בנובמבר 2025 שאיסור ההשכרה הקצרה ברובע השישי חוקי. הפרטים העדכניים בעמוד היעד.
• פורטוגל: כל עירייה קובעת אזורים שבהם רישום חדש מוגבל. לפי עיריית פורטו, חמש פרגזיות במרכז ההיסטורי הן אזורי הגבלה.

הכלל פשוט: אם התוכנית נשענת על השכרה ללילות, בודקים את הכתובת המדויקת מול העירייה לפני החתימה.

ומה עם המס בישראל?

כאן אין הבדל בין היעדים. לפי PwC, תושב ישראל ממוסה על הכנסותיו מכל העולם, ומס ששולם בחו״ל מקוזז בזיכוי עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. לפי טבלת האמנות של PwC, לישראל יש אמנה למניעת כפל מס עם יוון, פורטוגל, הונגריה, רומניה, גאורגיה, אזרבייג׳ן, תאילנד ואיחוד האמירויות. עם קפריסין אין אמנה.

מה מדווחים, מתי חייבים בדוח שנתי ואיך ממוסה מכירה, הסברנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

מה בודקים לפני שבוחרים יעד

• מה בדיוק יירשם על שמכם: דירה, קרקע או זכות שימוש.
• האם צריך היתר, כמה זמן הוא לוקח, ומה קורה לכסף אם הוא לא ניתן.
• כל העלויות בכתב: מס העברה, רישום, מע״מ, נוטריון ועורך דין.
• מי הקבלן או המוכר, ומה ידוע עליו ממקור שאינו המשווק.
• האם השימוש שתכננתם מותר בכתובת הזאת.
• עורך דין מקומי שאינו מטעם המוכר, ורואה חשבון בישראל לפני הקנייה, לא אחריה.

מה יכול להשתבש

• הכללים משתנים. בפורטוגל, לפי Portal das Finanças, השיעור לקונה שאינו תושב שונה ב־2026. ביוון, לפי Taxheaven, הצעת חוק מעלה את מס ההעברה לקונה פרטי שהוא תושב מס מחוץ לאיחוד, בחוזים מיולי 2027, וההצעה עוד לא אושרה. מה שנכון היום נבדק שוב ביום החתימה.
• מטבע. התשלומים וההכנסות במטבע זר, ושער החליפין משנה את התוצאה בשקלים, לשני הכיוונים.
• מרחק. דירה שאתם לא רואים צריכה מישהו שמנהל אותה, וזה עולה כסף ודורש אמון.
• מכירה. בחלק מהיעדים השוק לזרים קטן, ומכירה יכולה לקחת זמן.

כל זה לא אומר שלא קונים בחו״ל. זה אומר שמשווים את הכללים לפני שמשווים את המחירים.