תאילנד

מי קונה כאן ולמה

הקונים הזרים בתאילנד הם קודם כול סינים. לפי מרכז המידע לנדל״ן (REIC), שפועל בבנק הדיור הממשלתי ומסתמך על רישומי משרד הקרקעות, במחצית הראשונה של 2026 נרשמו על שם זרים 6,533 דירות, ירידה של 8.8% לעומת השנה הקודמת. אחרי סין מופיעות ברשימה רוסיה, מיאנמר וארה״ב. זרים היו 11.7% מהדירות שהועברו ו־21.7% מהשווי.

וישראלים? הם מגיעים בהמוניהם כתיירים: 410,125 כניסות ב־2025, לפי משרד התיירות התאילנדי. יש גם שיווק ממוקד לקהל הישראלי. אבל ברשימת עשרת הלאומים המובילים ב־REIC ישראל לא מופיעה, ונתון מאומת על מספר הישראלים שקנו בפועל לא מצאנו. אז כאן אנחנו לא מדברים על מגמה ישראלית מוכחת, אלא על יעד שהרבה ישראלים מכירים מהחופשה.

שלושה אזורים עולים שוב ושוב:

• בנגקוק. העיר הגדולה, עם 5.42 מיליון תושבים רשומים לפי רשות ההשקעות. לפי The Nation, קונים ממיאנמר ומסין מתרכזים בעיקר בה. זה שוק עירוני של דירות קטנות לשכירות ולמגורים.
• פוקט. אי התיירות הגדול, עם טיסות ישירות מנתב״ג. לפי The Nation, הקנייה של רוסים, הקבוצה שצמחה הכי מהר ב־2026, מתרכזת בפוקט ובמחוז צ׳ונבורי. בפוקט יש גם הרבה וילות, וזה בדיוק המקום שבו שאלת הקרקע הופכת חשובה.
• קוסמוי. אי קטן יותר במחוז סוראט תאני. גם כאן מי שמסתכל על וילה צריך להתחיל משאלת הקרקע, שעליה בהמשך.

כמה זה עולה

מדד מחיר למטר רשמי לפי עיר לא מצאנו בפרסום פתוח. הנתון הקרוב ביותר הוא של REIC: במחצית הראשונה של 2026 דירה שנרשמה על שם זר הייתה שווה בממוצע 4.3 מיליון באט, בשטח ממוצע של 43.9 מ״ר. כלומר, הזרים קונים בעיקר דירות קטנות. אצל קונים מארה״ב הממוצע היה 6.6 מיליון באט ליחידה.

המחירים באתרי מודעות ובמצגות שיווק הם מחירים מבוקשים. מה שקובע את המס הוא השווי השמאי של משרד הקרקעות, ולכן שווה לבקש מעורך הדין את הנתון הזה לפני שסוגרים מחיר.

האם זר יכול להיות בעלים?

על דירה כן, על קרקע לא. לפי חוק הקונדומיניום, זרים יכולים להחזיק יחד עד 49% משטח היחידות בכל בניין רשום כקונדומיניום. כשהמכסה בבניין מתמלאת, זר נוסף לא יכול להירשם כבעלים. התנאי השני הוא הכסף: לפי פורטל הממשלה, הוא צריך להגיע מחו״ל במטבע זר ולהיות מומר לבאט בבנק בתאילנד, עם תיעוד של הבנק.

קרקע, בית צמוד קרקע או וילה זר לא יכול להחזיק על שמו. החריג המרכזי ליחידים הוא השקעה של 40 מיליון באט לפחות, ויש עוד כמה מסלולים צרים, כמו חברה עם קידום ואישור של רשות ההשקעות, אזורי תעשייה או ירושה של יורש על פי דין. מה שמותר הוא חכירה רשומה של עד 30 שנה. יש גם הצעות להעלות את המכסה ל־75% ולהאריך זכויות שימוש ל־99 שנה. לפי Pattaya Mail, אלה הצעות שמשרד הפנים בוחן, והן לא אושרו בממשלה או בפרלמנט. נכון לאוקטובר 2026 החוק לא השתנה.

אילו מסים משלמים שם?

• אגרת העברה: 2% מהשווי השמאי, לפי פורטל הממשלה. ההנחה הזמנית ל־0.01% שבתוקף עד 30 ביוני 2027 חלה רק על קונה תאילנדי, לפי משרד עורכי הדין ThaiLawOnline.
• מס עסקים מיוחד: 3.3% מהגבוה מבין המחיר לשווי השמאי, כשהמוכר מחזיק בנכס פחות מחמש שנים. אחרת משלמים מס בולים של 0.5%. לא שניהם.
• מס במקור: מנוכה מהמוכר ומחושב במשרד הקרקעות.
• מי משלם: לפי החוזה. אם החוזה שותק, החוק האזרחי מחלק את עלויות המכירה שווה בשווה.

ומה עם מס בישראל?

לפי צו מס הכנסה (מניעת מסי כפל) (תאילנד), ההסכם בין ישראל לתאילנד נחתם ב־22 בינואר 1996 ויש לו תוקף בישראל משנת המס 1997. לפי הנוסח שמפרסמת רשות המסים, הכנסה ממקרקעין ורווח ממכירתם ניתנים למיסוי במדינה שבה הנכס נמצא, וישראל מתירה זיכוי על המס התאילנדי עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. על חובות הדיווח והמסלולים פירטנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

איך נראה תהליך הקנייה?

1. בוחרים עורך דין תאילנדי מטעמכם, לא של היזם.
2. מבקשים מהנהלת הבניין (הישות המשפטית של הקונדומיניום) אישור בכתב על המכסה הפנויה לזרים.
3. בודקים את היזם, את רישום הבניין ואת החוזה.
4. מעבירים את הכסף מחו״ל במטבע זר, עם ציון מטרת ההעברה, ומקבלים מהבנק בתאילנד אישור המרה.
5. אוספים מהמוכר אישור שאין חובות לבניין ואישור על שיעור הבעלות הזרה.
6. רושמים את ההעברה במשרד הקרקעות ומשלמים שם את האגרות והמסים.

את הפירוט המלא כתבנו במדריך קניית דירה בתאילנד.

אשרת שהייה ותושבות

מ־15 בספטמבר 2026 ישראלים נכנסים לתאילנד בלי ויזה לתיירות לעד 30 יום, במקום 60 יום קודם, לפי רשות התיירות. קניית דירה לא משנה את זה.

שני מסלולים ארוכים רלוונטיים: ויזת LTR של רשות ההשקעות, לעשר שנים, דורשת במסלול העשירים נכסים של מיליון דולר לפחות והשקעה של 500 אלף דולר בתאילנד, שיכולה לכלול נדל״ן על שמכם, וכל התנאים צריכים להישמר לאורך כל תקופת הוויזה. ו־Thailand Privilege, מסלול חברות בתשלום, שעולה בין 650 אלף באט לחמש שנים ל־5 מיליון באט לעשרים שנה, ואינו קשור לרכישת נכס. לפי דיווחים, המסלול הזול ביותר ייסגר למצטרפים חדשים בסוף 2026, אז את המחירים והמסלולים הפתוחים בודקים באתר הרשמי thailandprivilege.co.th.

סיכונים שכדאי להכיר

• אכיפה נגד אנשי קש. ב־19 באוקטובר 2026 פתח ראש הממשלה מבצע ארצי, ולפי מחלקת יחסי הציבור של הממשלה זוהו 1,397 מקרים חשודים של החזקת קרקע עבור זרים, ב־2,360 חלקות. מי שקנה וילה דרך חברה תאילנדית, כדאי לבדוק את המבנה עם עורך דין עצמאי.
• מכסה שמתמלאת. בבניין מבוקש הדירה יכולה להיות פנויה, אבל המכסה לא.
• חכירה שמשווקת כ־90 שנה. רק 30 השנים הראשונות רשומות ואכיפות.
• שער חליפין. המחיר בבאט, והכסף שלכם בשקלים.
• מזג אוויר. ב־26 בספטמבר 2026 הוכרזו כל 50 המחוזות של בנגקוק אזור אסון בעקבות שיטפונות, לפי דיווחים בתקשורת הבינלאומית.

איך מגיעים

לפי KAYAK, טיסה ישירה מנתב״ג לבנגקוק נמשכת כ־11 שעות ורבע, ובשלושת החודשים האחרונים (יולי עד אוקטובר 2026) פעלו בקו אל על וארקיע. לפוקט יש קו ישיר של אותן שתי חברות, גם הוא כ־11 שעות ורבע. לקוסמוי לא בדקנו קו ישיר. את הלו״ז העדכני בודקים מול חברות התעופה.

המידע כאן כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין תאילנדי ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.