וילה בתאילנד: חכירה, חברה תאילנדית ומה אסור לעשות

וילה עם בריכה בפוקט או בקוסמוי, במחיר שנשמע נמוך מאוד ביחס לישראל. זה נשמע מצוין, ולכן שווה לעצור על השאלה הכי משעממת בעסקה: מה בדיוק קניתם? בתאילנד התשובה כמעט אף פעם לא ״קרקע״. היא חכירה, או חברה, או משהו שנמצא עכשיו על השולחן של רשויות האכיפה.

הנה מה החוק מאפשר, מה הוא לא מאפשר, ומה השתנה ב־2026. אם אתם שוקלים דירה בבניין ולא וילה, עברו למדריך קניית דירה בתאילנד.

למה זר לא יכול להיות בעלים של וילה?

כי וילה יושבת על קרקע, וחוק הקרקעות התאילנדי לא מאפשר לזר להחזיק קרקע. החריג המרכזי ליחידים הוא השקעה של 40 מיליון באט לפחות באפיקים שהחוק מגדיר, עם שורת אישורים, לפי פורטל הממשלה התאילנדי. יש גם מסלולים צרים אחרים: חברה שקיבלה קידום ואישור מרשות ההשקעות (BOI), קרקע באזור תעשייה או ירושה של יורש על פי דין. לרוב הקונים מישראל אף אחד מהם לא רלוונטי.

הבעלות שמותרת לזר היא על יחידה בבניין קונדומיניום, במסגרת מכסה של 49% לזרים. על השוק ועל הכללים הכלליים כתבנו בעמוד תאילנד.

חכירה רשומה ל־30 שנה: מה היא נותנת?

זו הדרך החוקית הנפוצה. לפי משרד עורכי הדין ThaiLawOnline, שמסתמך על החוק האזרחי והמסחרי:

• סעיף 538: חכירה של יותר משלוש שנים חייבת להיות בכתב ולהירשם במשרד הקרקעות. בלי רישום אפשר לאכוף אותה רק לשלוש שנים.
• סעיף 540: התקופה המקסימלית היא 30 שנה.
• רישום מגן עליכם גם אם הקרקע נמכרת לבעלים חדש באמצע התקופה.
• על הבית עצמו אפשר להחזיק דרך זכות נפרדת על המבנה שנבנה על הקרקע.

אבל חשוב לקרוא את זה נכון: חכירה היא זכות להשתמש בקרקע של מישהו אחר לתקופה מוגבלת. היא לא בעלות, ובסוף התקופה הקרקע חוזרת לבעליה. זה גם משנה את החשבון: חכירה ששילמתם עליה מראש מאבדת מערכה כל שנה, וכשתרצו למכור, הקונה יקבל רק את השנים שנשארו.

ומה עם ״30+30+30״?

כאן נמצא אחד הפערים הגדולים בין השיווק לחוק. חוזים רבים כוללים התחייבות להאריך את החכירה פעמיים, ומוצגים כאילו נקניתה זכות ל־90 שנה.

לפי ThaiLawOnline ומשרד עורכי הדין TMI, בית המשפט העליון בתאילנד קבע בפסק דין 4655/2566 שכאשר הבטחות ההארכה ניתנו ביום החכירה והתשלום על כל התקופות שולם מראש, מדובר בניסיון לעקוף את תקרת 30 השנה, וההבטחות בטלות. רק 30 השנים הראשונות עומדות.

גם הבטחת הארכה ״רגילה״ היא חוזית בלבד. לפי ThaiLawOnline, היא מחייבת את בעל הקרקע שנתן אותה, ובדרך כלל את יורשיו, אבל לא מי שיקנה את הקרקע בעתיד. כל הארכה דורשת חוזה חדש ורישום חדש כשהתקופה נגמרת. במילים פשוטות: על השנה ה־31 אף אחד לא יכול להבטיח לכם כלום היום.

חברה תאילנדית: למה זה לא פתרון

המבנה המוכר: מקימים חברה תאילנדית, הזר מחזיק עד 49% מהמניות, ובעלי מניות תאילנדים מחזיקים ברוב, רק על הנייר. החברה קונה את הקרקע.

לפי סעיף 36 לחוק העסקים הזרים, כפי שמפרט פורטל הממשלה התאילנדי, תאילנדי שמחזיק מניות עבור זר כדי לעקוף את החוק צפוי לעד שלוש שנות מאסר, קנס של עד מיליון באט או שניהם, ובית המשפט מורה להפסיק את ההחזקה. לפי משרד עורכי הדין J&A, אותו סעיף חל גם על הזר שהסכים.

והסיכון הכספי גדול עוד יותר. לפי J&A, בית המשפט העליון קבע בפסק דין 5457/2560 שחוזה שנועד להסתיר החזקה כזו בטל, ושהכסף ששולם לפיו לא ניתן להשבה. כלומר, לא רק שהנכס בסכנה, גם אין ממי לתבוע.

לפי J&A, ברישום חברות בודקים היום דפי בנק של שלושה חודשים של בעלי המניות התאילנדים, כדי לראות אם שילמו על המניות מכספם.

מה קורה עכשיו בשטח?

ב־19 באוקטובר 2026 פתח ראש ממשלת תאילנד מבצע ארצי בשם LAND ACTION. לפי מחלקת יחסי הציבור של הממשלה, משרד הקרקעות זיהה 1,397 מקרים חשודים של החזקת קרקע עבור זרים, ב־2,360 חלקות בשווי של כ־14.01 מיליארד באט. ראש הממשלה הורה לסיים את חקירות המקרים בסיכון גבוה עד דצמבר 2026 ולאכוף מכירה כפויה של קרקע שמוחזקת שלא כדין.

ב־21 באוקטובר, לפי Bangkok Post, פשטה המשטרה על 12 חברות חשודות, 11 בתי מגורים ו־16 חלקות בבאנג למונג שבמחוז צ׳ונבורי, באזור פטאיה. פקיד במשרד הקרקעות אמר שאם תוכח בעלות לא חוקית, הנכסים יימכרו בכפייה בתוך 180 יום.

בדיקות הרקע לקונים, שהוזכרו גם בדיווחים על המבצע, לא חדשות. הן נקבעו בהנחיה של משרד הקרקעות ממאי עד יוני 2026: מי שמשלם במזומן 2 מיליון באט או יותר, בכל רכישה, או קונה נכס ששוויו השמאי הרשמי 5 מיליון באט ומעלה, עובר בדיקת רקע.

הנושא נוגע גם לישראלים. לפי דיווח במעריב מספטמבר 2026, בין הזרים שנגדם הוצאו צווי מעצר במבצע שנפתח באוגוסט היו גם ישראלים. מי שמחזיק נכס דרך חברה תאילנדית, כדאי לבדוק עם עורך דין מקומי ועצמאי שהמבנה עומד בחוק.

ומה עם 99 שנה?

לפי Pattaya Mail מאוקטובר 2026, משרד הפנים בוחן שני שינויים: הארכה של זכות שימוש לפי חוק מ־2019 מ־30 ל־99 שנה, והעלאת מכסת הזרים בבנייני קונדומיניום ל־75%. שניהם בשלב בדיקה ושיתוף ציבור, בלי אישור ממשלה או פרלמנט. עסקה שמתבססת על חוק שעוד לא קיים היא הימור, לא תוכנית.

אז מה כן אפשר?

• דירה בקונדומיניום על שמכם, במסגרת המכסה.
• חכירה רשומה של עד 30 שנה, כשאתם מתמחרים אותה כ־30 שנה ולא יותר.
• החריג של 40 מיליון באט, למי שזה רלוונטי לו, באישור הרשויות.

מה בודקים לפני שחותמים על וילה

• מה בדיוק רשום על שמכם במשרד הקרקעות: בעלות, חכירה או מניות בחברה.
• שהחכירה רשומה במשרד הקרקעות, ולא רק חתומה בין הצדדים.
• מי הבעלים של הקרקע, ואם יש עליה שעבודים.
• אם מוצעת לכם חברה: מי השקיע בפועל את הכסף של בעלי המניות התאילנדים.
• מה כתוב על הארכות, ומה קורה אם הקרקע נמכרת או שבעליה נפטר.
• שעורך הדין שלכם עצמאי, ולא קיבל את התיק מהמשווק.

מה יכול להשתבש?

• מכירה כפויה של קרקע שהוחזקה דרך אנשי קש.
• הליך פלילי נגדכם ונגד מי שהחזיק את המניות.
• אובדן הכסף בלי זכות תביעה, כשהחוזה בטל.
• הארכה שלא מגיעה אחרי 30 שנה, ושווי שיורד ככל שהתקופה מתקצרת.
• קושי למכור: קונה זהיר יבדוק את אותן שאלות.

ואם יש לכם הכנסה מהנכס, יש גם צד ישראלי. פירטנו אותו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

המדריך הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין תאילנדי עצמאי ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.