קניית דירה בתאילנד: מה זר יכול לקנות ואיך

תאילנד היא אחד היעדים שהכי הרבה ישראלים מכירים מקרוב, אז לא מפתיע שמגיעות גם מודעות על דירות בפוקט ובבנגקוק. השאלה הראשונה היא לא כמה זה עולה, אלא מה בדיוק מותר לכם לקנות. התשובה צרה יותר ממה שנדמה: דירה בבניין קונדומיניום, על שמכם, בתנאים מסוימים. לא קרקע, ולא וילה על קרקע.

הנה מה שזר יכול לקנות, איך עובר הכסף, ומה קורה ביום הרישום. על השוק עצמו, מי קונה ומה המחירים, כתבנו בעמוד תאילנד.

מה בדיוק זר יכול לקנות?

יחידה בבניין שרשום במשרד הקרקעות כקונדומיניום. זו בעלות מלאה, על שמכם, עם תעודת בעלות על היחידה ועם חלק יחסי ברכוש המשותף. אפשר למכור אותה, להוריש אותה ולהשכיר אותה לפי החוק המקומי.

מה לא: קרקע, בית צמוד קרקע ווילה שיושבת על קרקע. לפי חוק הקרקעות התאילנדי זר לא יכול להחזיק קרקע. החריג המרכזי ליחידים הוא השקעה של 40 מיליון באט לפחות, ויש עוד כמה מסלולים צרים, כמו חברה עם קידום ואישור של רשות ההשקעות (BOI), אזורי תעשייה או ירושה של יורש על פי דין. כל מבנה שנבנה כדי לעקוף את זה הוא סיפור אחר, ומסוכן. כתבנו עליו במדריך וילה בתאילנד: חכירה, חברה תאילנדית ומה אסור לעשות.

מה זו המכסה של 49% ואיך בודקים אותה?

לפי סעיף 19 bis לחוק הקונדומיניום, כל הזרים בבניין יחד יכולים להחזיק עד 49% משטח כל היחידות. החישוב הוא לפי שטח ולא לפי מספר דירות. כשהמכסה מתמלאת, אי אפשר לרשום עוד זר כבעלים, גם אם המוכר מסכים וגם אם שילמתם.

איך בודקים? מבקשים מהישות המשפטית של הבניין, הגוף שמנהל את הקונדומיניום, אישור בכתב על שיעור הבעלות הזרה. לפי רשימת המסמכים של משרד הקרקעות, אישור כזה נדרש ממילא ביום ההעברה. ההבדל הוא שאתם רוצים אותו לפני המקדמה, לא אחריה.

ומה עם הדיבורים על 75%? לפי Pattaya Mail מאוקטובר 2026, משרד הפנים בוחן העלאה של המכסה ל־75% עם זכויות הצבעה של זרים שנשארות ב־49%. זו הצעה בבדיקה בלבד, והיא לא אושרה בממשלה או בפרלמנט. קונים לפי החוק של היום.

איך מעבירים את הכסף?

זה השלב שהכי קל לפספס. לפי פורטל הממשלה התאילנדי, קונה זר צריך להביא את הכסף מחו״ל במטבע זר, ולהמיר אותו לבאט בבנק בתאילנד. בהוראת ההעברה בבנק בישראל כותבים את מטרת ההעברה באנגלית: רכישת יחידה בקונדומיניום, שם הבניין, מספר היחידה ושם הקונה המלא.

בהעברה של 50 אלף דולר או יותר הבנק בתאילנד מנפיק טופס FET, אישור על עסקת מטבע חוץ. בסכום נמוך יותר מבקשים מהבנק אישור משלו. בלי האישורים האלה משרד הקרקעות לא ירשום אתכם כבעלים. מי שמשלם בכמה תשלומים, למשל בפרויקט בבנייה, צריך אישור לכל העברה.

בדיקת היזם והבניין

בדירה חדשה מיזם, ההגנה העיקרית שלכם היא הבדיקה לפני שמשלמים. הנה מה שמבקשים מעורך הדין:

• רישום הבניין: שהבניין רשום כקונדומיניום, או מתוכנן להירשם כך, ושהיזם מחזיק בקרקע.
• שעבודים: אם יש משכנתא על הקרקע או על הפרויקט, ומה קורה לה במסירה.
• החברה היזמית: מי הבעלים, ואם יש הליכים משפטיים נגדה.
• חוזה: לוח תשלומים, מועד מסירה, מה קורה באיחור ומי נושא בעלויות ההעברה.
• בבניין קיים: שאין חובות לישות המשפטית של הבניין. בלי אישור על כך ההעברה לא תירשם.

ועורך הדין? בוחרים עורך דין תאילנדי מטעמכם, בעל רישיון של מועצת עורכי הדין של תאילנד, ולא את מי שהיזם או המשווק הציעו. גם אם המשווק דובר עברית ונחמד מאוד, האינטרס שלו הוא שהעסקה תיסגר. האינטרס של עורך הדין שלכם צריך להיות שתדעו בדיוק מה אתם קונים, גם אם התשובה היא לא לקנות.

ובפרויקט שעוד לא נבנה, שאלו גם מה קורה למקדמות שלכם אם היזם לא מסיים, ומה כתוב על זה בחוזה.

יום ההעברה במשרד הקרקעות

ההעברה נעשית במשרד הקרקעות של האזור. לפי פורטל הממשלה, הקונה הזר מביא דרכון, אישורי העברת כסף מחו״ל, אישור של הישות המשפטית שאין חובות ואישור שהבעלות הזרה בבניין לא עוברת את 49%. אם פועלים דרך מיופה כוח, מצרפים ייפוי כוח. הפקיד בודק, גובה את האגרות והמסים, ומוסר תעודת בעלות על היחידה.

כמה עולה ומי משלם?

לפי פורטל הממשלה ומשרד עורכי הדין ThaiLawOnline, נכון לאוקטובר 2026:

• אגרת העברה: 2% מהשווי השמאי של משרד הקרקעות. ההנחה ל־0.01%, שבתוקף עד 30 ביוני 2027, חלה רק על קונה תאילנדי.
• מס עסקים מיוחד: 3.3% מהגבוה מבין המחיר לשווי השמאי, כשהמוכר מחזיק בנכס פחות מחמש שנים.
• מס בולים: 0.5%, רק כשמס העסקים לא חל.
• מס במקור: על הכנסת המוכר. אצל חברה 1%, אצל יחיד לפי חישוב מדורג של משרד הקרקעות.

מי משלם? מה שכתוב בחוזה. אם החוזה שותק, סעיף 457 לחוק האזרחי מחלק את העלויות שווה בשווה. בשוק היד השנייה מקובל שהקונה והמוכר מתחלקים באגרת ההעברה והמוכר משלם את השאר. יזמים דורשים לא פעם שהקונה ישלם את כל האגרה.

דוגמה: אם השווי השמאי של הדירה הוא 4 מיליון באט, אגרת ההעברה היא 80 אלף באט. לזה מוסיפים שכר טרחה של עורך דין ועמלות העברה בנקאית.

אחרי הקנייה

• דמי ניהול לישות המשפטית של הבניין, שממנה גם מגיע האישור שאין חובות כשתמכרו.
• מס קרקע ומבנים שנתי, שנגבה בנפרד מהעסקה.
• שמירת כל אישורי הבנק וההעברה יחד עם תעודת הבעלות, כדי שיהיה לכם תיעוד מלא של מקור הכסף.
• דיווח בישראל. לפי צו מס הכנסה, האמנה עם תאילנד בתוקף בישראל משנת המס 1997. פירטנו את החובות במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

מה יכול להשתבש?

• מכסה שנגמרה אחרי ששילמתם מקדמה.
• כסף שהגיע בצורה הלא נכונה, בבאט מקומי או בלי מטרת העברה, ואז אין רישום.
• פרויקט בבנייה שמתעכב או יזם שנתקע, כשהכסף כבר אצלו.
• "בעלות" שהיא בעצם חכירה. קראו בחוזה מה אתם קונים.
• שער חליפין: תנודה של כמה אחוזים בבאט משנה את המחיר בשקלים.
• עורך דין שעובד בשביל הצד השני.

מה בודקים לפני שחותמים

• יש לכם אישור בכתב ובתאריך על המכסה הפנויה לזרים.
• הבניין רשום כקונדומיניום, או שיש לכם מסמך שמראה שהוא ירשם כך.
• עורך דין מטעמכם בדק את היזם, השעבודים והחוזה.
• הוראת ההעברה מחו״ל מוכנה, עם מטרה מפורטת ושם מלא.
• ברור בחוזה מי משלם כל אגרה ומס.
• דיברתם עם רואה חשבון בישראל על הדיווח.

המדריך הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין תאילנדי ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.