בוקרשט

מי קונה כאן ולמה

הקונים בבוקרשט הם קודם כול רומנים. זה נשמע מובן מאליו, אבל זה חשוב: מי שיקנה מכם את הדירה ביום שתמכרו היא כנראה משפחה מקומית, לא משקיע מתל אביב.

לגבי ישראלים, התמונה פחות מדויקת ממה שהכותרות מרמזות. לא מצאנו נתון רשמי על מספר הקונים מישראל. בדצמבר 2025 פרסם וואלה טור אורח של עו״ד אילן ליבוביץ, שתיאר את בוקרשט כעיר "שמחכה לישראלים". זה טור דעה, הוא לא מביא נתונים על קונים ישראלים, וכדאי לקרוא אותו ככזה. סדרת כתבות של ynet מנובמבר 2025 תיארה עניין ישראלי גובר, אבל רוב הציטוטים בה הגיעו מיזמים ומשווקים שמוכרים לישראלים.

העדות הכי עניינית שמצאנו היא מקצועית: עלון הנוטריונים הציבוריים של רומניה פרסם בינואר 2026 ניתוח של מקרה אמיתי, זוג ישראלי שחתם על חוזה מקדים לדירה בבוקרשט ונתקע בשאלת הקרקע. נחזור לזה מיד.

כמה זה עולה

לפי Deloitte Property Index 2026, שפורסם באוקטובר דרך סוכנות הידיעות Agerpres, המחיר הממוצע למ״ר דיור בבוקרשט היה 2,026 אירו ב־2025, עלייה של 15.3% בשנה. באותו מחקר, שכר הדירה הממוצע בבוקרשט עמד על 11.2 אירו למ״ר לחודש, הגבוה ברומניה.

העלייה נמשכה גם ב־2026. לפי Eurostat, מחירי הדיור ברומניה כולה עלו ב־12.1% ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון המקביל, ו־4.4% ברבעון אחד בלבד.

ובמקביל, פחות עסקאות. לפי רשות הקדסטר (ANCPI), ברבעון השלישי של 2026 נמכרו ברומניה 108,437 נכסים, לעומת 174,706 באותה תקופה ב־2025. הירידה חופפת למתקפת סייבר על הרשות, שעליה בהמשך.

האם זר יכול להיות בעלים?

על הדירה, כן. על הקרקע, לא. לפי חוק 312/2005 וסעיף 44 לחוקה הרומנית, אזרח של מדינה מחוץ לאיחוד האירופי רוכש קרקע רק לפי אמנה בינלאומית על בסיס הדדיות. במאמר בעלון הנוטריונים מינואר 2026 כתבו המחברים שלא מצאו אמנה כזו בין רומניה לישראל.

איך זה נראה בפועל? לפי אותו ניתוח, הקונה הישראלי נרשם כבעלים של הדירה ושל החלקים המשותפים בבניין, והמוכר נשאר בעלים של הקרקע בבעלות "חשופה". הקונה מקבל זכות superficie, זכות להחזיק מבנה על קרקע של אחר. בדירה בבניין משותף זה נשמע טכני, אבל זה משפיע על נוסח החוזה, ולכן כדאי שעורך הדין יסביר לכם בדיוק מה נרשם על שמכם.

אילו מסים משלמים שם?

• מע״מ על דירה חדשה מקבלן: 21%. לפי PwC, השיעור הזה חל כמעט על כל הקונים מ־1 באוגוסט 2025. מסלול המעבר של 9% (דירה אחת, עד 120 מ״ר ועד 600,000 לאו לפני מע״מ, בחוזה מקדים שנחתם עד 1 באוגוסט 2025) הוארך בחוק 161/2026 עד 30 בספטמבר 2026, והסתיים.
• רישום: לפי צו התעריפים של ANCPI, רישום זכות של אדם פרטי עולה 0.15% מהשווי שבחוזה, ולפחות 60 לאו לנכס.
• מס על המוכר, לא על הקונה: לפי RSM, אין מס העברה על הקונה. המוכר משלם 3% אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו־1% אם יותר, על המחיר שבחוזה או על המחיר המינימלי בטבלת הנוטריונים, הגבוה מביניהם.
• שכירות: לפי PwC ו־RSM, 10% על ההכנסה אחרי ניכוי קבוע של 20%.
• מס רכוש שנתי: לפי סעיף 457 לקוד המסים, בין 0.08% ל־0.2% מהשווי לצורכי מס, לפי החלטת המועצה המקומית.

את כל פרטי השכירות והמס השנתי ריכזנו במדריך דירה להשכרה בבוקרשט: מסים, ניהול ומה כדאי לדעת.

ומה עם מס בישראל?

רשות המסים בישראל מפרסמת את נוסח האמנה למניעת כפל מס עם רומניה. האמנה נחתמה ב־15 ביוני 1997, חלה מ־1 בינואר 1999, ותוקנה בפרוטוקול שנכנס לתוקף באוקטובר 2023. לפי סעיף 6, הכנסה ממקרקעין ברומניה ניתנת למיסוי ברומניה, ולפי סעיף 13 גם רווח ממכירתם. תושב ישראל עדיין מדווח כאן על ההכנסה. איך מחשבים, ומה עושים עם המס ששולם ברומניה, פירטנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

איך נראה תהליך הקנייה?

1. מוציאים מספר זיהוי לצורכי מס (NIF) מרשות המסים הרומנית, ANAF. לפי משרד נוטריון רומני, הוא נדרש מכל זר שאין לו מספר זהות רומני.
2. מזמינים נסח מפנקס המקרקעין. לפי ANCPI, נסח לעיון עולה 20 לאו בהזמנה מקוונת.
3. עורך דין מטעמכם בודק בעלות, שעבודים, היתר בנייה ומבנה הזכויות בקרקע.
4. חותמים על חוזה מקדים. בדירה על הנייר, לפי חוק 207/2025, החוזה חייב להיות אצל נוטריון ונרשם בפנקס המקרקעין.
5. חותמים על חוזה המכר אצל נוטריון רומני, בעצמכם או בייפוי כוח.
6. העסקה נרשמת בפנקס המקרקעין, ורק אז הדירה שלכם מול כולם.

כל שלב, ומה בודקים בו, פירטנו במדריך קניית דירה בבוקרשט: התהליך, העלויות והבדיקות.

סיכונים שכדאי להכיר

• הקרקע לא שלכם. מבנה superficie מחייב חוזה מנוסח היטב, וכדאי להבין מה יקרה כשתרצו למכור.
• מתקפת סייבר על רשות הקדסטר. לפי Agerpres, מ־14 ביולי 2026 כל מערכות ANCPI הושבתו, כולל מערכת הרישום e-Terra, ועסקאות נתקעו לשבועות. זה הסתדר, אבל זו תזכורת לא לשלם סכומים גדולים לפני רישום.
• מטבע מקומי. המחירים באירו, אבל המיסים, האגרות ולפעמים השכירות בלאו. לפי BNR, הריבית המוניטרית עומדת על 6.5% מאוגוסט 2024, והאינפלציה בספטמבר 2026 הייתה 6.6% לפי INS.
• סיכון רעידות אדמה. לפי Mediafax, עיריית בוקרשט מפרסמת רשימה של בניינים מסווגים לפי סיכון סיסמי. בדירה ישנה זו בדיקה ראשונה, ושווה לשאול גם את הבנק ואת חברת הביטוח מה דרגת הסיכון אומרת לגבי מימון וביטוח.
• מסים שזזים מהר. ב־2025 ו־2026 השתנו המע״מ על דירות, המיסוי על השכרה קצרה ומס הרכוש העירוני. בודקים את המצב ביום החתימה.

איך מגיעים

לפי KAYAK, טיסה ישירה מנתב״ג לנמל התעופה Otopeni בבוקרשט נמשכת בממוצע כשעתיים ו־47 דקות. בשלושת החודשים האחרונים טסו בקו בין השאר אל על ו־Wizz Air, כ־14 טיסות בשבוע כל אחת, וגם HiSky ו־TAROM. את הלו״ז העדכני בודקים מול חברות התעופה.

המידע כאן כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין רומני ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.