דירה להשכרה בבוקרשט: מסים, ניהול ומה כדאי לדעת

להשכיר דירה בבוקרשט מישראל זה בעיקר עניין של סדר: מספר מס, חוזה מדווח, דוח שנתי אחד, ומישהו בשטח שעונה לטלפון כשהדוד מתקלקל. המיסוי עצמו פשוט יחסית. מה שדורש תשומת לב הוא השינויים שעברו על רומניה ב־2025 וב־2026, בעיקר בהשכרה לתיירים ובמס הרכוש העירוני.

אם עוד לא קניתם, התחילו מהמדריך קניית דירה בבוקרשט: התהליך, העלויות והבדיקות.

כמה מס משלמים ברומניה על שכירות?

בהשכרה רגילה לטווח ארוך, לפי PwC ו־RSM, נכון ל־2026:

• בסיס המס: ההכנסה השנתית ברוטו לפי החוזה, פחות ניכוי קבוע של 20% כהוצאות. לא צריך קבלות.
• שיעור המס: 10% על הסכום שנשאר.
• בפועל: כ־8% מהשכירות ברוטו.

בחשבון פשוט: דירה שמושכרת ב־750 אירו לחודש מכניסה 9,000 אירו בשנה. מנכים 1,800, ומשלמים 10% על 7,200, כלומר 720 אירו.

ומה עם ישראלי שאינו תושב רומניה? לפי PwC, תושב חוץ ממדינה שיש לה אמנת מס עם רומניה משלם על הכנסה ממקור רומני 10%. תושב של מדינה בלי אמנה, שאינה חברה באיחוד, משלם 16%. לישראל יש אמנה עם רומניה, אבל כדי שהשיעור לפי האמנה יחול, מציגים אישור תושבות לצורכי מס מרשות המסים בישראל.

עוד דבר אחד: לפי PwC, ברומניה חלה גם תרומה לביטוח בריאות כשההכנסה השנתית עוברת סף מסוים, ב־2026 שש משכורות מינימום, 24,300 לאו. איך זה חל על תושב חוץ, בודקים עם רואה החשבון הרומני.

איך מדווחים?

• נרשמים. לפי RSM, תושב חוץ שמשכיר נכס ברומניה חייב להירשם לצורכי מס הכנסה. בפועל, זה מספר הזיהוי לצורכי מס (NIF) שהוצאתם כשקניתם.
• מדווחים על החוזה. לפי RSM, חוזה השכירות צריך להיות מדווח לרשות המסים.
• מגישים דוח שנתי. לפי רשות המסים הרומנית, ההכנסה מוצהרת בטופס 212, "ההצהרה האחידה", ומשלמים עד 25 במאי של השנה שאחרי.
• שוכר שהוא חברה. לפי PwC, אם השוכר הוא חברה או גוף שמנהל ספרים, הוא מנכה את המס במקור ומעביר אותו בעצמו.

הטופס מוגש במערכת המקוונת של רשות המסים הרומנית. רוב הבעלים מחו״ל מעבירים את זה לרואה חשבון מקומי, וזו הוצאה שכדאי לכלול בחשבון מראש.

השכרה לתיירים: מה השתנה ב־2026?

הרבה. לפי מסמך של רשות המסים הרומנית מינואר 2026, שמסכם את חוק 239/2025:

• עד 7 חדרים: מי שמשכיר לתיירים עד 7 חדרים בדירות בבעלותו, בכל מספר דירות, נחשב כמשכיר רגיל.
• הגדרה: השכרה קצרה היא השכרה של חדר לאותו אדם לתקופה של עד 30 יום בשנה קלנדרית.
• המס: ניכוי קבוע של 30% מההכנסה ברוטו, ו־10% על השאר, כלומר כ־7% מהברוטו.
• רישום: ממלאים פנקס הכנסות, ושומרים טופס תפוסה עם תקופות השהייה ופרטי האורחים.
• מעל 7 חדרים: זו כבר פעילות עסקית, עם כללים אחרים.

ומעבר למס, יש רגולציה. לפי Airbnb, מ־8 ביולי 2026 כל מארח ברומניה צריך תעודת סיווג ממשרד הכלכלה, הדיגיטל, היזמות והתיירות, לפי צו 948/2026. יחיד יכול לבקש סיווג לעד 7 חדרים ו־14 מקומות לינה בסך הכול, התעודה מודפסת ונתלית בדירה, ולפי Airbnb אין אגרה על הבקשה.

מה לא מצאנו: הגבלות עירוניות על השכרה קצרה בשכונות מסוימות בבוקרשט, כמו שיש למשל באתונה. זה לא אומר שאין כללים של ועד הבית. לפני שבונים תוכנית על אורחים מתחלפים, שואלים את ועד הבית ואת עורך הדין.

מס רכוש שנתי

כל בעל דירה ברומניה משלם מס בניין שנתי לרשות המקומית. לפי סעיף 457 לקוד המסים:

• השיעור: בין 0.08% ל־0.2% מהשווי לצורכי מס. בבוקרשט קובעת אותו המועצה הכללית של העירייה, ולפי תיקון בחוק השיעור ל־2026 לא יכול להיות נמוך מזה של 2025.
• השווי לצורכי מס: לא מחיר השוק. מחושב לפי השטח הבנוי כפול ערך קבוע למ״ר, ומוכפל במקדם לפי דרגת היישוב והאזור. בבניין בטון או לבנים עם מים, ביוב, חשמל וחימום, הערך ל־2026 הוא 2,677 לאו למ״ר. זה ערך ארצי שקבע חוק 239/2025 בקוד המסים, לא ערך של בוקרשט בלבד.

ההבדל מ־2025 גדול. לפי Ziarul Lumina, הערך למ״ר עלה מ־1,492 לאו ב־2025 ל־2,677 לאו ב־2026, כלומר בכ־80%. לפי Forbes România, המועצה הכללית של בוקרשט אישרה בדצמבר 2025 את רמות המס ל־2026. את השיעור המדויק לדירה שלכם בודקים באתר העירייה או אצל רואה חשבון מקומי. לפי טיוטת ההחלטה, שעליה דיווח Ziarul Lumina, הוצעה גם הנחה של 10% למי שמשלם עד 31 במרץ. את הסכום לדירה שלכם בודקים מול רשות המסים המקומית של הרובע.

ניהול מרחוק: מה מסדרים מראש

• חשבון בנק ברומניה. השכירות נקבעת לרוב באירו, אבל מיסים, אגרות וחשבונות משולמים בלאו. לפי BNR, ב־21 באוקטובר 2026 אירו היה שווה 5.3297 לאו.
• מנהל נכס או איש קשר. מישהו שמראה את הדירה, מטפל בתקלות ומקבל את המפתח בסוף החוזה. מבקשים הסכם כתוב עם פירוט השירותים והעמלה.
• ועד הבית. בבניין משותף יש התאחדות בעלים שגובה דמי תחזוקה. מוודאים שהתשלום עובר בזמן גם כשאתם לא שם.
• ביטוח. כולל ביטוח החובה לאסונות טבע (PAD). לפי כתבה מ־2019 באתר 1asig, אתר מקצועי לענף הביטוח, אז לא ניתן היה לעשות אותו לדירה בבניין שסווג בדרגת הסיכון הסיסמי הגבוהה ביותר. לא בדקנו אם זה עדיין המצב, ולכן בדירה ישנה שואלים את חברת הביטוח.

כמה השוק משלם? לפי Deloitte Property Index 2026, שכר הדירה הממוצע בבוקרשט ב־2025 היה 11.2 אירו למ״ר לחודש. זה ממוצע עירוני: הפער בין שכונות, ובין דירה חדשה לישנה, גדול. מחיר אמיתי לדירה שלכם מקבלים מהשוואה למודעות דומות בבניין ובשכונה.

ומה בישראל?

רשות המסים בישראל מפרסמת את נוסח האמנה למניעת כפל מס עם רומניה. האמנה נחתמה ב־15 ביוני 1997, חלה מ־1 בינואר 1999, ותוקנה בפרוטוקול שנכנס לתוקף באוקטובר 2023. לפי סעיף 6, הכנסה ממקרקעין ברומניה ניתנת למיסוי ברומניה, ולפי סעיף 13 גם רווח ממכירת המקרקעין. תושב ישראל ממשיך לדווח בישראל על ההכנסה. המסלולים, הזיכוי על המס ששולם ברומניה וחובות הדיווח מפורטים במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

וכשתמכרו?

לפי RSM, המוכר משלם ברומניה מס של 3% מהמחיר אם החזיק בנכס עד שלוש שנים, ו־1% אם החזיק יותר, המס מחושב על המחיר שבחוזה או על המחיר המינימלי בטבלת הנוטריונים, הגבוה מביניהם, והנוטריון גובה אותו ביום החתימה. גם המכירה מדווחת בישראל.

מה יכול להשתבש?

• חוזה שלא דווח. חוזה שכירות שלא דווח לרשות המסים הוא בעיה נפרדת, גם אם שילמתם את המס.
• שוכר בלי חוזה כתוב. קשה לגבות, וקשה עוד יותר לפנות.
• השכרה לתיירים בלי תעודת סיווג. לפי Airbnb, היא חובה מאז 8 ביולי 2026.
• מס רכוש שקפץ. הערך למ״ר עלה בכ־80% ב־2026, ושינויי חקיקה נוספים אפשריים.
• הוצאות שלא חושבו מראש. רואה חשבון רומני, מנהל נכס, ועד בית ותקופות בלי שוכר.
• שער החליפין. ההכנסה באירו, המיסים בלאו וההוצאות שלכם בשקלים.

רשימת בדיקה לפני שמשכירים

• יש לכם NIF ורואה חשבון רומני שמגיש את טופס 212.
• חוזה כתוב, ומדווח לרשות המסים.
• אישור תושבות לצורכי מס מישראל, כדי שהשיעור לפי האמנה יחול.
• בהשכרה לתיירים: תעודת סיווג, פנקס הכנסות וטופס תפוסה.
• ידוע לכם כמה מס רכוש תשלמו השנה, ועד מתי.
• יש מישהו בשטח, עם הסכם כתוב.
• רואה החשבון בישראל יודע על הדירה ועל ההכנסה ממנה.

את התמונה הרחבה על השוק, המחירים והסיכונים ריכזנו בעמוד בוקרשט.

המדריך הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה של רואה חשבון רומני ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.