פורטוגל

מי קונה כאן ולמה

ישראלים מתעניינים בפורטוגל כבר שנים, ובעיקר בשתי ערים. ליסבון היא הבירה והשוק היקר במדינה. פורטו, בצפון, קטנה יותר וזולה יותר, ובעיתונות הישראלית היא מופיעה הרבה כיעד של קונים מישראל.

את גודל הביקוש הישראלי קשה למדוד. INE, הלשכה הסטטיסטית של פורטוגל, מפרסמת נתונים לפי מקום מושב המס של הקונה ולפי מקום הלידה, אבל בפרסומים שבדקנו ישראל לא מופיעה בנפרד. טור דעה שפורסם ב־ynet בספטמבר 2025 ייחס לחברות הנדל״ן הבינלאומיות CBRE ו־Knight Frank עלייה במספר העסקאות של ישראלים ביוון ובפורטוגל, בלי לציין דוח. חיפשנו את הנתון ולא מצאנו אותו, ולכן אנחנו לא מביאים אותו.

התמונה הכללית של קונים מחו״ל ברורה יותר. לפי INE, ב־2025 נקנו 8,471 יחידות דיור בידי קונים שכתובת המס שלהם מחוץ לפורטוגל, ירידה של 13.3% לעומת 2024 ושנה שלישית ברציפות של ירידה. הם משלמים יותר: בליסבון, בשנה שהסתיימה במרץ 2026, המחיר החציוני של קונים מחו״ל היה 6,325 אירו למ״ר, לעומת 5,000 אירו לקונים מקומיים.

כמה זה עולה

INE מפרסמת מחירי עסקאות בפועל, לא מחירים מבוקשים. ברבעון הראשון של 2026 המחיר החציוני בעיריית ליסבון היה 5,292 אירו למ״ר, הגבוה במדינה. בעיריית פורטו, בשנה שהסתיימה במרץ 2026, הוא עמד על 3,510 אירו למ״ר. בחישוב שלנו, דירה של 70 מ״ר במחיר החציוני של ליסבון עולה כ־370 אלף אירו לפני מסים.

הקצב מהיר. מדד מחירי הדיור של INE עלה ב־16.5% ברבעון השני של 2026 לעומת שנה קודם, אחרי 17.8% ברבעון הראשון. מספר העסקאות באותו רבעון ירד ב־6.4% לעומת שנה קודם.

גם השכירות עולה. לפי INE, בשנה שהסתיימה ביוני 2026 שכר הדירה החציוני בחוזים חדשים היה 17.43 אירו למ״ר לחודש בליסבון ו־14.48 בפורטו.

האם זר יכול להיות בעלים?

כן. לפי מדריך של משרד עורכי הדין Morais Leitão, אין בפורטוגל הגבלה על בעלות במקרקעין בידי זרים או מי שאינם תושבים. התנאי המעשי הוא מספר מס פורטוגלי (NIF). לפי רשות המסים של פורטוגל, זר יכול לבקש אותו דרך נציג משפטי באתר הרשות, ומי שגר מחוץ לאיחוד האירופי ומחזיק נכס בפורטוגל צריך למנות נציג מס או להצטרף לערוץ הודעות אלקטרוני בתוך 15 יום.

ההגבלה האמיתית היא על השימוש. מאז 1 בנובמבר 2024, עם כניסת Decreto-Lei 76/2024 לתוקף, כל עירייה קובעת אזורים שבהם אסור או מוגבל לרשום דירה חדשה להשכרה קצרה. בליסבון, לפי עיריית ליסבון, שש פרגזיות במרכז היו באזורי הגבלה בפברואר 2026. בפורטו חמש פרגזיות במרכז ההיסטורי סגורות לרישומים חדשים, למעט חריגים.

אילו מסים משלמים שם?

• מס העברה (IMT): מקביל למס הרכישה בישראל. מ־25 במאי 2026, קונה שאינו תושב מס בפורטוגל משלם על דירה 7.5% מהיורו הראשון, בלי מדרגות ובלי פטורים, לפי סעיף 17 לחוק ה־IMT. מי שהיה בעבר תושב מס בפורטוגל משלם לפי המדרגות הרגילות, ובזוג נשוי בשיתוף נכסים השיעור הקבוע חל רק אם שני בני הזוג מעולם לא היו תושבים, לפי הנחיה של רשות המסים מ־4 בספטמבר 2026.
• מס בולים: 0.8% מאותו בסיס, ועוד 0.6% על הלוואה אם לוקחים משכנתא, לפי פורטל הממשלה.
• מס רכוש שנתי (IMI): בין 0.3% ל־0.45% מהשווי לצורכי מס, לפי החלטת העירייה.

על דירה של 300,000 אירו, מס ההעברה לקונה שאינו תושב הוא 22,500 אירו, ועוד 2,400 אירו מס בולים. בחישוב שלנו לפי טבלת סעיף 17, תושב מס שקונה דירה שנייה באותו מחיר משלם כ־11,600 אירו מס העברה.

ומה עם מס בישראל?

לפי רשות המסים בישראל, אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לפורטוגל נחתמה בליסבון ב־26 בספטמבר 2006, נכנסה לתוקף ב־18 בפברואר 2008, והוראותיה חלות מ־1 בינואר 2008. לפי נוסח האמנה, פורטוגל רשאית למסות שכירות ורווח ממכירה של נכס שנמצא בה, וישראל נותנת זיכוי על המס ששולם שם. על הצד הישראלי, כולל דיווח, כתבנו במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

איך נראה תהליך הקנייה?

1. מוציאים מספר מס פורטוגלי (NIF), בדרך כלל דרך עורך דין בייפוי כוח.
2. שוכרים עורך דין פורטוגלי שבודק את הנכס ברשם המקרקעין, ברשות המסים ובעירייה.
3. חותמים על חוזה מקדים (CPCV) ומשלמים מקדמה. לפי החוק האזרחי, קונה שמפר מפסיד אותה, ומוכר שמפר מחזיר אותה כפול.
4. משלמים מס העברה ומס בולים לפני החתימה הסופית.
5. חותמים על העסקה אצל נוטריון, אצל עורך דין במסמך מאומת, או בדלפק Casa Pronta של רשם המקרקעין.
6. רושמים את הבעלות ברשם המקרקעין.

את כל השלבים, כולל מה בודקים בכל אחד, פירטנו במדריך קניית דירה בפורטוגל מישראל.

אשרת שהייה ותושבות

קניית דירה כבר לא מקנה גולדן ויזה. לפי חוק הזרים הפורטוגלי, מסלולי ההשקעה שנשארו לא יכולים להיות מופנים להשקעה בנדל״ן, במישרין או בעקיפין. נשארו בעיקר קרן השקעות שאינה קרן נדל״ן (500,000 אירו), מחקר (500,000 אירו), תרבות (250,000 אירו) והקמת חברה עם מקומות עבודה. ומי שמחזיק אזרחות פורטוגלית לא צריך את המסלול הזה בכלל. הפירוט המלא במדריך פורטוגל 2026: מה נשאר מהגולדן ויזה.

סיכונים שכדאי להכיר

• מס כניסה גבוה לתושבי חוץ. 7.5% מהיורו הראשון. על דירה של 300,000 אירו זה 22,500 אירו, לעומת כ־11,600 שתושב משלם על דירה שנייה.
• הגבלות על השכרה לתיירים. תוכנית שנשענת על השכרה קצרה במרכז ליסבון או פורטו צריכה בדיקה לפי כתובת.
• מחירים אחרי עליות חדות. המדד עולה בקצב דו ספרתי, ומספר העסקאות כבר יורד.
• ריבית שעולה. לפי הבנק המרכזי של פורטוגל, הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות הגיעה ל־3.00% באוגוסט 2026.
• שינויי חקיקה תכופים. הגולדן ויזה ב־2023, מס ההעברה וחוק האזרחות ב־2026. בודקים את הדין ביום החתימה.
• שער חליפין. המחיר באירו, והכסף שלכם בשקלים.

איך מגיעים

לפי KAYAK, טיסה ישירה מנתב״ג לליסבון נמשכת בממוצע כשש שעות, ובשלושת החודשים האחרונים טסו בקו אל על וארקיע. לפורטו יש טיסה ישירה של אל על, בממוצע כשש שעות ועשר דקות, יומיים בשבוע. את הלו״ז העדכני בודקים מול חברות התעופה.

המידע כאן כללי ואינו מחליף בדיקה של עורך דין פורטוגלי ורואה חשבון ישראלי למקרה שלכם.