באקו

מי קונה כאן ולמה

נתחיל ביושר: לא מצאנו נתון רשמי על ישראלים שקונים דירות בבאקו. אין סקר קונים זרים כמו בטביליסי, ואין מספר של רשות כלשהי. רוב מה שמתפרסם בעברית על "הטרנד" מגיע מאתרים של משווקים.

מה שכן אפשר לבדוק הוא למה ישראלים מסתכלים לכאן:

• יחסים בין המדינות. לפי שגרירות אזרבייג׳ן בישראל, היחסים הדיפלומטיים קיימים מאפריל 1992, לישראל יש שגרירות בבאקו מאז 1993, ואזרבייג׳ן פתחה שגרירות בישראל במרץ 2023.
• תיירות. לפי מועצת התיירות של אזרבייג׳ן, 69,124 תיירים ישראלים ביקרו באזרבייג׳ן ב־2025, לעומת 28,955 ב־2024. זו עלייה של 139%.
• מחיר. מחיר ממוצע של כ־2,934 מאנאט למ״ר הוא בערך 1,700 דולר למ״ר בשער הרשמי. זה החישוב שלנו, וזה ממוצע עירוני שמסתיר פערים גדולים.

ב־2026 חתמה חברת חג׳ג׳ על מזכרי הבנות לשני פרויקטים בבאקו, בכפוף לבדיקת נאותות, לפי ישראל היום. מזכר הבנות הוא עוד לא עסקה, וזה גם לא נתון על קונים.

כמה זה עולה

לפי איגוד השמאים של אזרבייג׳ן (ספטמבר 2026), המחיר הממוצע למ״ר בבאקו הוא 2,934 מאנאט. הפער בין הממוצעים של הרובעים גדול: מ־4,132 מאנאט בממוצע בסבאיל, המרכז ההיסטורי, ועד 1,452 מאנאט בפיראללהי.

שלושה מספרים מאקרו שמשפיעים על החשבון:

• אינפלציה: 5.5% בספטמבר 2026, לפי ועדת הסטטיסטיקה.
• ריבית: 6.5%. הבנק המרכזי השאיר אותה ב־23 בספטמבר 2026.
• מטבע: המאנאט עמד על 1.70 לדולר בכל ימי המסחר באמצע אוקטובר 2026. יציבות כזאת נוחה, אבל היא תוצאה של מדיניות, לא חוק טבע.

האם זר יכול להיות בעלים?

על דירה, כן. על קרקע, לא. לפי סיכום החקיקה של משרד החוץ של אזרבייג׳ן, זרים יכולים לקנות מבנים ודירות, אבל את הקרקע שמתחתם הם יכולים רק לחכור. נכס שזר קיבל בירושה או במתנה וכולל קרקע, צריך להעביר הלאה תוך שנה.

שתי נקודות קריטיות לפי אותו מקור: הבעלות עוברת רק עם הרישום במרשם הממלכתי, וחוזה על נכס שאינו רשום אינו יכול להיות מאושר אצל נוטריון. את הרישום מבצע היום גוף ציבורי בשם "הקדסטר והמרשם הממלכתי של נדל״ן", שפועל תחת שירות המדינה לענייני רכוש במשרד הכלכלה.

אילו מסים משלמים שם?

• בקנייה: לפי PwC (ספטמבר 2026), אין מס העברה ייעודי ואין מס בולים, אבל יש אגרות נוטריון ורישום. המע״מ הוא 18%, ובדירה חדשה הוא בדרך כלל חלק מהמחיר.
• בהחזקה: מס רכוש לפי שטח, רק על מה שמעל 30 מ״ר. בבאקו 0.4 מאנאט למ״ר, עם מקדם של 0.7 עד 1.5 לפי מיקום.
• בהשכרה: לפי PwC, השכרת דירת מגורים מאדם פרטי לאדם פרטי למגורים חייבת ב־10% ניכוי במקור, והשיעור הכללי על דמי שכירות הוא 14%.
• במכירה: הפירוט במדריך המלא, כי שם יש יותר מסלול אחד.

ומה עם מס בישראל?

תושב ישראל חייב לדווח בישראל על הכנסות מחו״ל, כולל שכירות מבאקו. לפי רשות המסים של אזרבייג׳ן, האמנה למניעת כפל מס בין המדינות נחתמה ב־13 בדצמבר 2016, נכנסה לתוקף בסוף דצמבר 2017 וחלה מ־1 בינואר 2018. הפירוט, כולל מסלולי המס על שכירות מחו״ל והזיכוי ממס זר, נמצא במדריך נכס בחו״ל ומס בישראל.

איך נראה תהליך הקנייה?

1. מוציאים נסח עדכני מהמרשם הממלכתי, ובודקים בעלות ושעבודים.
2. בדירה חדשה בודקים אם הבניין כבר רשום. לפי Caspian Legal Center, בבניינים חדשים רבים אין עדיין מסמכי בעלות, והזכות של הקונה נשענת על הסכם עם היזם.
3. עורך דין מקומי עצמאי, לא של המוכר, עובר על החוזה.
4. חותמים אצל נוטריון, בעצמכם או דרך מיופה כוח.
5. מגישים בקשת רישום, משלמים אגרות, ומקבלים נסח שמראה את הבעלות על שמכם.

מדריך מלא: האם ישראלי יכול לקנות דירה בבאקו?

אשרת שהייה ותושבות

לפי שירות ההגירה הממלכתי, יש שני ספים:

• היתר שהייה זמני: בעלות על נדל״ן בשווי של לפחות 100 אלף מאנאט היא עילה לבקשה.
• תושבות קבע: נכס בשווי של לפחות 200 אלף מאנאט. הסף הזה הועלה בתיקון מחודש מאי 2023.

רכישה לא נותנת אזרחות, ואת התנאים העדכניים כדאי לבדוק עם עורך דין מקומי.

סיכונים שכדאי להכיר

• מערכת המשפט: בדירוג Freedom House לשנת 2026 אזרבייג׳ן קיבלה 6 מתוך 100 ומוגדרת "לא חופשית". כשיש סכסוך עם יזם, זה רלוונטי.
• דירה בלי רישום: בנייה חדשה בלי נסח היא התחייבות של יזם, לא בעלות.
• מכירה עתידית: אין לנו נתונים על מהירות המכירה של דירות לזרים. שוק שבו הקונים הזרים מעטים יכול להיות איטי ביציאה.
• גיאופוליטיקה: אזרבייג׳ן גובלת באיראן, ובספטמבר 2026 המטה לביטחון לאומי ציין אותה במפורש בין המדינות שבהן קיים איום מתשתיות טרור איראניות. מול ארמניה, הסכם השלום נחתם בראשי תיבות אבל עוד לא נחתם סופית, נכון לאוקטובר 2026.
• מטבע: השער הרשמי עמד על 1.70 מאנאט לדולר באמצע אוקטובר 2026, אבל אתם חיים בשקלים, והשקל זז מול הדולר.

איך מגיעים

טיסה ישירה מנתב״ג לבאקו נמשכת כשלוש שעות, לפי נתוני מסלול באתר KAYAK (אוקטובר 2026). לפי אותו אתר, בשלושת החודשים האחרונים הפעילה אזרבייג׳ן איירליינס כ־21 טיסות ישירות בשבוע וארקיע כ־3. בחלק מהתוצאות מופיעות גם טיסות של ישראייר. לוחות הזמנים משתנים לפי עונה ולפי המצב הביטחוני, ולכן כדאי לבדוק קרוב למועד.