פינוי בינוי ותמ״א 38: מה בעל דירה בודק לפני שחותם

פינוי בינוי הורס בניין אחד או כמה בניינים ובונה במקומם לפי תכנית מפורטת חדשה. תמ״א 38 אפשרה לחזק בניין בודד או להרוס ולבנות אותו מחדש, בהיתר בנייה בלבד. תוקף תמ״א 38 פקע, ובמקומה פועלות תכניות עירוניות ומסלול שמכונה חלופת שקד. ובכל המסלולים, לפני שחותמים, בודקים את אותם דברים: רוב, עורך דין, ערבויות ודרך יציאה.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ״א 38?

פינוי בינוי הוא חוזה שבו בעל הדירה מוכר ליזם את הזכויות בדירה, הבניין נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש לפי תכנית מפורטת (תב״ע) למתחם. לפי מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בתמורה מקבלים בדרך כלל דירה חדשה גדולה יותר, לרוב עם מחסן וחניה, ומימון שכר דירה לתקופת הבנייה.

תמ״א 38 הייתה תכנית מתאר ארצית לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה. לפי דו״ח הרשות לשנת 2024, היא חלה על בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן עד 1980, ועבדה בשני מסלולים:

• חיזוק ועיבוי (38/1): היזם מחזק את הבניין, מוסיף עד שתי קומות וחצי, ועל פי רוב מוסיף ממ״דים לדירות הקיימות.
• הריסה ובנייה (38/2): היזם הורס ובונה בניין חדש במקום, עם תוספת זכויות לפי מספר הקומות הקיימות.

ההבדל המעשי: פינוי בינוי עובר דרך תכנית חדשה ולכן לוקח יותר זמן, אבל יכול לכלול כמה בניינים ושטחי ציבור. תמ״א 38 עבדה ברמת בניין, בהיתר בלבד.

מה המצב של תמ״א 38 היום?

לפי דו״ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024 (שפורסם באפריל 2025), תוקף תמ״א 38 פקע באוקטובר 2023. ביישובים שמקדמים תכנית עירונית מחליפה, התוקף הוארך עד 2026 או עד אישור התכנית, המוקדם מביניהם.

לפי דברי ההסבר לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שמפורסמים באתר הממשלה, במרחבי התכנון שעמדו בתנאים ההארכה הסתיימה ב־18 במאי 2026. בקשות להיתר שהוגשו עד המועד הזה ממשיכות להידון לפי הוראות התמ״א. ממרחבי התכנון שבהם הוארכה התמ״א עד אותו מועד, בשמונה אושרה תכנית מחליפה, וביניהם רעננה, פתח תקווה וכפר סבא.

אז מה קיים היום, נכון לאוקטובר 2026?

• תכנית עירונית להתחדשות בניינית. תכנית שכל עירייה מכינה לעצמה, ובה נקבע איפה ובאיזה נפח מותר לחזק או להרוס ולבנות.
• תכנית לרישוי מהיר, או חלופת שקד. לפי דו״ח הרשות, זה מסלול שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה: תכנית לבניין בודד בסמכות הוועדה המקומית, שבה אפשר להגיש בקשה להיתר כבר בשלב הפקדת התכנית. לפי אותו דיווח מיוני 2026, עד אז טרם הונפק היתר בנייה מכוחו.
• פינוי בינוי, במסלול הרגיל של תכנית מפורטת.

המשמעות לבעל דירה: אם מישהו מציע לכם היום "תמ״א 38", שאלו בדיוק מכוח איזו תכנית הפרויקט יקבל היתר. התשובה צריכה להיות שם של תכנית, לא תחושה.

כמה דיירים צריכים להסכים?

כאן החוק ברור, וכדאי להכיר את המספרים כדי לא להיבהל מלחץ של "כולם כבר חתמו".

בפינוי בינוי, לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), "רוב מיוחס" הוא בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, וגם:

• שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף במקבץ. בבניין של ארבע או חמש דירות: לפחות שלוש דירות, ויותר משני בעלי דירות.
• יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בניין צמוד לדירות שלהם.

בעל דירה שמחזיק יותר מ־30% מהדירות בבניין של שש דירות או יותר נספר לפי נוסחה מופחתת, כדי שבעלים אחד לא יכריע לבד.

בתמ״א 38 ובתכניות שמחליפות אותה, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), בניית דירות חדשות או הריסה ובנייה מחייבות החלטה של כל בעלי הדירות. אבל המפקח על רישום מקרקעין רשאי לאשר את העבודה לפי תביעה של בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. החוק חל לא רק על תמ״א 38 עצמה, אלא גם על תכניות שמתנות בנייה בחיזוק הבניין.

מה קורה לדייר שמסרב?

לפי חוק פינוי ובינוי, אם רוב מיוחס הסכים ובית המשפט מצא שהסירוב בלתי סביר, הוא יכול לחייב את המסרב בפיצוי לשכנים, או לאשר את העסקה ולמנות מי שיחתום בשמו.

אבל החוק מונה גם מצבים שבהם סירוב אינו נחשב בלתי סביר, ובהם:

• העסקה אינה כדאית כלכלית.
• לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה.
• לא הוצעו בטוחות הולמות.
• קשיש, כלומר בן 70 ומעלה שגר בדירה לפחות שנתיים, לא קיבל אחת מהחלופות שהחוק מחייב להציע לו, כמו מעבר לבית הורים, רכישת דירה חלופית או שתי דירות קטנות.

עורך דין מטעם הדיירים: מי משלם ולמה זה חשוב?

היזם מביא עורך דין משלו. זה בסדר גמור, אבל הוא מייצג את היזם.

לפי מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להסכם פינוי בינוי, לפני החתימה צריך עורך דין שבחרו בעלי הדירות, שיבחן את ההסכם ונספחיו, ושבנוכחותו חותמים. לפי המדריך, על פי רוב היזם הוא שמשלם את שכר הטרחה של אנשי המקצוע שבחרו הדיירים: עורך דין, שמאי ומפקח. ההמלצה היא לחתום מול כל אחד מהם על הסכם שכר טרחה נפרד, שהיזם מאשר בחתימתו.

כלל אצבע פשוט: מי שבחר את עורך הדין, אליו הוא מחויב. גם אם היזם משלם.

ערבויות ודירה חלופית: מה דורשים בכתב?

לפי מדריך הרשות, אלה הערבויות שמקובל לדרוש לפני פינוי הדירה:

1. ערבות חוק מכר, בשווי הדירה החדשה, עד אישור האכלוס ומסירת הדירה.
2. ערבות שכירות, שמבטיחה את שכר הדירה גם אם הבנייה מתארכת. מומלץ שתהיה ערבות בנקאית אוטונומית, שאפשר לממש בלי הליך משפטי.
3. ערבות מיסים, במיוחד כשהמתחם לא הוכרז מתחם פינוי בינוי ואין פטור.
4. ערבות רישום, שמבטיחה שהבניין החדש והדירות יירשמו בטאבו.

החוק עצמו דורש שעסקת פינוי בינוי תכלול, בין השאר, התחייבות של היזם להעמיד ערבויות, מועדים מרביים לאישור התכנית, להיתר ולמסירה, ופרטים על מי שיבנה בפועל.

מה זה הסכם ארגון, ולמה לקרוא אותו לאט?

לפעמים לפני היזם מגיע מארגן, שמחתים את הדיירים על "הסכם ארגון". לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), להסכם כזה יש תוקף מוגבל בזמן שמתארך רק אם המארגן עומד ביעדי החתמה, והמארגן חייב לפעול בנאמנות, לגלות אם הוא פועל מטעם יזם ולגלות עניין אישי.

סימני אזהרה בחוזה

• חתימה לפני כינוס. לפי חוק פינוי ובינוי, לפני החתימה הראשונה היזם חייב לכנס את בעלי הדירות ולמסור לכולם "מסמך עיקרי הצעה" לפחות שבועיים מראש. לא קיבלתם? זה סימן.
• אין מועדים. חוזה בלי מועד מרבי לתכנית, להיתר ולמסירה.
• ערבויות "בהמשך". ניסוח עמום בלי סוג הערבות, גובה ומועד.
• ייפוי כוח רחב מדי לעורך הדין של היזם, בלי גבולות ברורים.
• הבטחות בעל פה שלא מופיעות בנספחים.
• לחץ זמן ו"כולם כבר חתמו". מי שחותם זכאי לקבל מהיזם את מסמכי העסקה, וכדאי לבקש מעורך הדין שלכם לבדוק כמה דיירים חתמו בפועל.

ואם הפרויקט נתקע? לפי החוק, אם היזם לא החתים מחצית מהדיירים בתוך שנתיים או שלוש חמישיות בתוך ארבע שנים, או לא הגיש תכנית בתוך ארבע שנים וחצי, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט שאפשר לבטל את העסקאות.

אם אתם שוקלים לקנות דירה בבניין שמיועד להתחדשות, קראו גם מה זה פריסייל ומה בודקים בו: חלק מהשאלות על ערבויות ומועדים חוזרות שם.

התוכן כאן הוא מידע כללי, ואינו מחליף בדיקה של עורך דין שמייצג אתכם.