מס על הכנסה משכירות: שלושת המסלולים בפשטות

מי שמשכיר דירה למגורים בישראל בוחר לכל דירה אחד משלושה מסלולים: פטור ממס, מס קבוע של 10% מכל שכר הדירה, או מס לפי מדרגות המס עם ניכוי הוצאות. בשנת 2026 הפטור המלא חל כשכלל שכר הדירה שלכם לא עובר 5,654 ₪ בחודש (לפי כל זכות, נכון לאוקטובר 2026). רוב המשכירים של דירה אחת רגילה נופלים באחד משני המסלולים הראשונים, והשאלה היא בעיקר איזה מהם זול יותר אצלכם.

בואו נעשה סדר, בלי טבלאות מפחידות.

מה התנאים בכלל להקלות במס?

לפני שבוחרים מסלול, צריך לעמוד בתנאי הבסיס. לפי רשות המסים, הפטור חל רק כשכל אלה מתקיימים:

• הדירה מיועדת למגורים, והשוכר באמת גר בה. כדאי שזה יהיה כתוב בחוזה, או שתהיה בידיכם הצהרה בכתב מהשוכר.
• המשכיר הוא יחיד, לא חברה, והדירה לא רשומה בספרי העסק שלו.
• השוכר הוא יחיד (או גוף ציבורי מסוים שרשות המסים אישרה).

גם מסלול 10% מיועד ליחיד שמשכיר דירת מגורים בישראל, כל עוד ההשכרה אינה עסק. לפי כל זכות, מי שמשכיר עשר דירות ומעלה ייחשב בדרך כלל כמי שמנהל עסק, ואז ההקלות לא חלות.

מסלול ראשון: פטור ממס. מתי הוא מתאים?

זה המסלול של רוב המשכירים הקטנים. אם סך שכר הדירה החודשי שלכם, מכל דירות המגורים יחד, לא עובר את תקרת הפטור, לא משלמים מס בכלל.

תקרת הפטור בשנת 2026: 5,654 ₪ לחודש. כך לפי כל זכות, נכון לאוקטובר 2026. רשות המסים מציינת את אותו סכום לשנים 2024 ו־2025, ובהערה לנוסח חוק הפטור באתר ויקיטקסט מצוין שהסכום נשאר זהה לשנים 2024 עד 2027.

שימו לב לשני פרטים קטנים שעושים הבדל גדול:

1. מחברים את כל הדירות. הסכום כולל את שכר הדירה מכל דירות המגורים שמשכירים אתם, בן או בת הזוג שגרים איתכם, וילדיכם עד גיל 18.
2. הבדיקה חודשית. אם בחודש מסוים עברתם את התקרה, הפטור באותו חודש קטן.

ומה זה פטור חלקי?

כששכר הדירה בין 5,654 ₪ ל־11,308 ₪ בחודש (כפל התקרה), הפטור לא נעלם, הוא מתכווץ. רשות המסים נותנת דוגמה: שכר דירה של 6,000 ₪. העודף מעל התקרה הוא 346 ₪. מורידים את העודף הזה מהתקרה ומקבלים פטור של 5,308 ₪. מה שנשאר, 692 ₪, חייב במס לפי מדרגות המס.

כלומר, כל שקל מעל התקרה "אוכל" שקל מהפטור. מעל 11,308 ₪ בחודש אין פטור בכלל. בפטור חלקי יש חובה להגיש דוח ולפתוח תיק במשרד השומה, לפי רשות המסים.

מסלול שני: 10% על הכול. למי זה מתאים?

כאן החשבון פשוט במיוחד: משלמים 10% מכל שכר הדירה שקיבלתם בשנה, מהשקל הראשון. לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה:

• משלמים בתוך 30 יום מתום שנת המס. על שכירות של 2026 משלמים עד סוף ינואר 2027.
• אין ניכוי הוצאות, אין פחת, אין קיזוז ואין זיכויים.
• אי אפשר לשלב באותה דירה פטור חלקי ו־10%.

דוגמה לחשבון בלבד: שכר דירה של 7,000 ₪ בחודש הוא 84,000 ₪ בשנה, ו־10% מהם הם 8,400 ₪ מס. האם זה יותר או פחות מבמסלולים האחרים? תלוי בשאר ההכנסות שלכם ובהוצאות על הדירה. זה בדיוק המקום להושיב רואה חשבון עם מחשבון.

איחור בתשלום מוסיף ריבית והצמדה, לפי כל זכות. כלומר, ינואר הוא חודש טוב לשים תזכורת.

מסלול שלישי: מס לפי מדרגות. מתי זה שווה?

במסלול הזה שכר הדירה מצטרף לשאר ההכנסות שלכם ומחויב לפי מדרגות המס. לפי רשות המסים, מדרגת המס הראשונה על הכנסה משכר דירה היא 31%, ולמשכיר שמלאו לו 60 בשנת המס היא 10%.

היתרון: אפשר לנכות הוצאות. רשות המסים מזכירה כדוגמה שכר טרחת עורך דין על חוזה השכירות ותיקונים שוטפים, ואפשר גם לנכות פחת לפי התקנות. מתי זה עשוי להשתלם? כשיש הוצאות גבוהות על הדירה, או כשההכנסה הכוללת נמוכה ומשכיר בן 60 ומעלה נהנה ממדרגה ראשונה נמוכה. במסלול הזה מגישים דוח שנתי ומצרפים את חוזה השכירות, לפי כל זכות.

אז איך בוחרים בפועל?

הנה מה ששווה לבדוק, לפי הסדר:

1. מה סך שכר הדירה החודשי מכל הדירות? מתחת ל־5,654 ₪ בשנת 2026, הפטור המלא כמעט תמיד הכי פשוט.
2. אם אתם מעל התקרה, השוו בין 10% מכל הסכום לבין פטור חלקי בתוספת מס שולי על היתרה.
3. כמה הוצאות יש על הדירה? הוצאות גבוהות מטות את הכף לטובת מסלול המדרגות.
4. בן כמה המשכיר? מגיל 60 המדרגה הראשונה נמוכה יותר.
5. מה עם מס שבח בעתיד? לפי החוק ולפי רשות המסים, אם בחרתם בפטור או ב־10%, הפחת שיכולתם לנכות יובא בחשבון כשתמכרו את הדירה, וזה עשוי להגדיל את מס השבח.

ואם אתם בדרך לדירה נוספת, כדאי לקרוא גם את המדריך שלנו על מס רכישה על דירה שנייה. המס על השכירות הוא רק חלק אחד מהתמונה.

ומה קורה כשיש כמה דירות?

כאן רבים מתבלבלים. לפי רשות המסים, אפשר לבחור מסלול שונה לכל דירה, אבל את התקרה בודקים על סך שכר הדירה מכל דירות המגורים יחד. לפי כל זכות, אפשר למשל להחיל את הפטור על הדירה שהשכירות בה הכי גבוהה, ולשלם 10% או מס לפי מדרגות על האחרות.

דוגמה לחשבון בלבד: שתי דירות, כל אחת מושכרת ב־3,500 ₪. כל דירה לבד מתחת לתקרה, אבל יחד הן 7,000 ₪ בחודש. כלומר, אתם כבר באזור הפטור החלקי, ולא בפטור המלא. זה בדיוק הרגע שבו שווה לעשות את ההשוואה בין המסלולים על הנייר, לפני שמגיע ינואר.

איך מדווחים ועד מתי?

• פטור מלא: חל בלי בקשה מיוחדת. מי שחייב בדוח שנתי מסיבה אחרת, למשל עצמאי, מצהיר בו על השכירות ועל המסלול. מי שמגיש בקשה להחזר מס מצרף את חוזה השכירות ואת אישור השוכר שהדירה למגורים (לפי כל זכות). על החזרים לשכירים יש לנו מדריך נפרד להחזר מס.
• פטור חלקי: חובה להגיש דוח ולפתוח תיק במשרד השומה (לפי רשות המסים).
• מסלול 10%: תשלום שנתי אחד, בתוך 30 יום מתום שנת המס. בעלי תיק משלמים באתר רשות המסים, ומי שאין לו תיק יכול לשלם בבנק הדואר עם טופס ממשרד השומה (לפי כל זכות).
• מדרגות מס: דוח שנתי עם חוזה השכירות מצורף.

ומה עם דירה שמושכרת בחו״ל?

שלושת המסלולים כאן חלים על דירת מגורים בישראל. לשכירות מנכס בחו״ל יש כללים אחרים: פקודת מס הכנסה קובעת לה מסלול נפרד של 15%, ונכנסות לתמונה גם שאלות של מס זר ואמנות מס. את כל זה פירקנו במדריך על נכס בחו״ל ומס בישראל.

מה יכול להשתבש?

• לשכוח לחבר דירות. הדירה של בן הזוג נספרת. גם דירה שמושכרת למשרד.
• חוזה בלי סעיף מגורים. בלי הצהרה שהדירה למגורים בלבד, הפטור בסכנה.
• לפספס את סוף ינואר במסלול 10%, ולשלם ריבית והצמדה.
• להתעלם ממס השבח העתידי כשבוחרים מסלול היום.

המדריך מסביר את הכללים הכלליים ואינו ייעוץ מס. לכל מצב אישי, ובמיוחד כשיש כמה דירות, שווה לשבת עם רואה חשבון או יועץ מס מוסמך.